Banki niechętnie pożyczają deweloperom

Spółki budujące osiedla i biurowce mogą dziś liczyć na największą przychylność ze strony kredytodawców.

– Banki najmniej są skłonne do finansowania inwestycji hotelowych, natomiast finansowanie nieruchomości w branży przemysłowej czy logistycznej jest możliwe jedynie wtedy, gdy poziom ich wynajęcia przed zakończeniem inwestycji jest wysoki – twierdzi Steven Baxted, szef zespołu doradztwa dla budownictwa i nieruchomości w firmie doradczej KPMG.

Z długim stażem

Zdaniem Anny Staniszewskiej z firmy DTZ w porównaniu z ubiegłym rokiem widać zdecydowaną poprawę sytuacji zarówno pod względem liczby udzielanych kredytów deweloperskich na cele komercyjne, jak i oferowanych warunków finansowania w postaci niższych marży.

– Wiąże się to m.in. z ożywieniem popytu ze strony najemców. Część inwestycji wstrzymanych z powodu braku finansowania została wznowiona. Z kolei nowe, dobrze przygotowane projekty są w stanie pozyskać partnerów finansowych – twierdzi Anna Staniszewska.

Doradcy obserwują większą skłonność banków do finansowania nowych projektów, gdy spłata kredytu jest zabezpieczona wieloletnimi umowami najmu. Na wsparcie bankowe bez umów przedwstępnych najmu czy sprzedaży nie ma co liczyć.

– Tylko te firmy, które są na rynku najdłużej, a ich historia współpracy z bankami sięga wielu lat wstecz i przez ten okres nie miały problemów ze spłatą rat, mogą liczyć na łaskawsze potraktowanie przez banki. Im deweloper ma mniejszy staż na rynku, tym trudniej o finansowanie nowej inwestycji – wyjaśnia Teresa Witkowska, dyrektor sprzedaży w firmie deweloperskiej RED Real Estate Development.

Marcin Łoziński, dyrektor finansowy w spółce Atlas Estates, dodaje, że zdecydowanie większą elastyczność banków można zauważyć w przypadku projektów deweloperskich, gdzie grunty były zakupione przed hossą cenową i projekt wykazuje dużą rentowność.

– Trudniej o kredyt dla inwestycji, gdy cena gruntu nie jest atrakcyjna, a duża część zysków została pochłonięta przez koszty finansowania jej zakupu w okresie kryzysu na rynku nieruchomości – mówi Łoziński.

Spółki deweloperskie najczęściej prowadzą negocjacje w sprawie finansowania z Pekao SA, PKO BP oraz BZ WBK. – Banki, które są skłonne kredytować projekty budowlane, otrzymują bardzo dużo aplikacji kredytowych. Dlatego uzyskanie finansowania dla projektu inwestycyjnego jest bardzo czasochłonne, co stanowi duże utrudnienie w jego realizacji – utrzymuje Michał Łoziński.

Wysokie wymagania

W przypadku projektów komercyjnych największego poziomu wynajęcia powierzchni przed rozpoczęciem budowy, czyli zawarcia tzw. umów pre-let, kredytodawcy wymagają od deweloperów przemysłowo-magazynowych. Żądają w tym segmencie rynku 40 – 80 proc. umów przednajmu, a w niektórych sytuacjach nawet 100 proc.

W sektorze handlowym banki chcą, by firmy starające się o kredyty miały chętnych na 40 – 70 proc. powierzchni budynku, a w przypadku biurowców – 30 – 50 proc.

– Banki, by rozpocząć finansowanie budowy, muszą w momencie zaangażowania środków być pewne, że określona część powierzchni została wynajęta. Oczywiście wyznaczane limity oraz długotrwałość procesu realizacji tego typu projektów po zastoju z lat 2009 – 2010 mogą doprowadzić do przewagi popytu nad podażą i w efekcie wzrostu czynszów w przypadku powierzchni handlowych – uważa Maciej Kiełbicki, dyrektor zarządzający w spółce Mayland Real Estate, budującej centra handlowe. – Dziś jeszcze tego nie obserwujemy, ale może to nastąpić pod koniec 2011 r. i w 2012 r. – prognozuje.

W budownictwie mieszkaniowym deweloperzy nie są dziś w stanie spłacać kredytów przed zakończeniem inwestycji, bo mieszkania sprzedają się bardzo długo. Nie mogą też liczyć na finansowanie budowy wpłatami nabywców lokali. Skutkuje to nie tylko zwiększonym zapotrzebowaniem na kredyty, ale także ponoszeniem przez deweloperów wyższych kosztów odsetek podczas realizacji projektów. Poza tym, by spółki uzyskały kredyt, muszą się liczyć z dużą ingerencją ze strony banków w sam projekt. Pod lupę brane są też wszelkie pozwolenia związane z budową.

– Banki bliżej współpracują ze swoimi klientami, aby uniknąć niepotrzebnego ryzyka. Taka współpraca może dotyczyć zmian w inwestycjach, które zmniejszają koszty budowy oraz wymagania od dewelopera zatrudnienia dobrych firm budowlanych. Często np. kredytodawcy dążą do tego, by osiedle mieszkaniowe powstawało etapami – tłumaczy Steven Baxted.

Wymogiem najtrudniejszym do osiągnięcia przez deweloperów pozostaje odpowiednia wysokość zaangażowania kapitału własnego. Trzeba wykazać minimum 10 – 20 proc., przy czym banki nie zaliczają do tego wartości gruntu, na którym powstaje osiedle.

Zdaniem Macieja Krenka, członka zarządu RE Project Development, deweloperom trudno również uzyskać odpowiednią przedsprzedaż lub najem projektu i opracować tak szczegółowy biznesplan, jakiego wymagają kredytodawcy.

– Sytuacja jest trudna. Najemcy komercyjni niechętnie patrzą na budynki, których budowa się nie zaczęła, obawiając się o termin ich ukończenia. Natomiast budowa obiektów, które nie mają podpisanych umów przednajmu, nie może się rozpocząć z uwagi na brak najemców – podkreśla Mikołaj Martynuska z CB Richard Ellis.

Podobnie na rynku mieszkaniowym: klient chętniej kupi mieszkanie, które jest prawie gotowe, niż dziurę w ziemi.

Z którymi bankami deweloperom współpracuje się najlepiej:

- PKO BP

- Nordea Bank Polska