Kiedy budowa będzie niemożliwa

• Przed zakupem działki należy najpierw ustalić, jakie inwestycje można na niej poczynić, czyli co można na danym gruncie wybudować. – Panuje przekonanie, że najpierw trzeba działkę kupić, a dopiero później przymierzać się do wyboru gotowego projektu. Powinno się natomiast najpierw uzyskać informację, co na danej działce można wybudować, a dopiero później tę działkę kupić – uściśla Iwona Dawid-Luka z zielonogórskiej pracowni projektowej Forum, ekspertka budowy Silka Ytong.

• Następnym krokiem jest uzyskanie informacji, pod jaki rodzaj zabudowy przeznaczona jest wybrana przez inwestora działka. W tym celu należy udać się do urzędu danej gminy lub miasta. – Urzędnik udzieli wstępnej informacji, czy wybrany przez inwestora teren jest działką budowlaną – wyjaśnia Irena Betlejewska, z firmy Presto z Brodnicy, ekspertka budowy Silka Ytong.

Warunki zabudowy i plan

• Inwestor powinien sprawdzić także ograniczenia budowlane, którym może podlegać jego działka. – Może okazać się, że wypatrzona i wymarzona działka jest przeznaczona pod zupełnie inny rodzaj zabudowy – przestrzega Dariusz Niklewski z pracowni projektowej Prokom Olsztyn, ekspert budowy Silka Ytong. O tym, co można zrobić z daną działką inwestor dowie się z dokumentów urzędowych – wypisu z planu zagospodarowania przestrzennego albo, w przypadku jego braku, z decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu terenu.

Ile czasu inwestor musi czekać, aby otrzymać taki dokument? – Na wypis z miejscowego planu czeka się z reguły, w zależności od regionu i wielkości urzędu, od jednego do maksymalnie dwóch tygodni – szacuje Irena Betlejewska.

• Jeśli istnieje plan zagospodarowania dla wybranej przez inwestora działki, oczekiwanie trwa o wiele krócej. Formalności wydłużają się, gdy inwestor musi poczekać na decyzje o warunkach zabudowy. – Na taką decyzję w zależności od gminy, czeka się od 1,5 do 4, a nawet 5 miesięcy – wyjaśnia Iwona Dawid-Luka. Koszty uzyskania tych dokumentów nie są wysokie.

– Wypis i wyrys planu miejscowego to opłaty rzędu kilkudziesięciu złotych. Każda gmina ustala kwoty według własnych, wewnętrznych zasad – dodaje Danuta Piotrowska, z olsztyńskiej firmy Twoja Budowa. Wydanie decyzji o warunkach zabudowy kosztuje ok. 50 złotych.

• Kupując działkę, należy też sprawdzić warunki geologiczne terenu, które mają bardzo duże znaczenie przy wyborze i adaptacji projektu, a finalnie przy samej budowie domu. Dlaczego jest to takie ważne?

– Działka może się znaleźć w terenie osuwiskowym, na terenie wysokiego poziomu wód gruntowych, czy też nienośnych gruntów, gdzie podłoże na którym możemy posadowić obiekt znajdują się dość głęboko, nawet poniżej kilku metrów. W takim przypadku posadowienie bezpośrednie na fundamentach nie wchodzi w rachubę, a inne rozwiązania konstrukcyjne np. pale, przy budowie domku jednorodzinnego to koszt nieproporcjonalnie wysoki do całości inwestycji – wyjaśnia Ryszard Babik, z Pracowni Projektowej Arco z Nowej Rudy, ekspert budowy Silka Ytong.

• Zdarzają się też działki nierówne, wymagające bardzo dużych nakładów na roboty ziemne, które mogą wydawać się okazyjnie tanie, ale finalnie budowa okazuje się bardzo droga. Jak sprawdzić działkę pod kątem geologicznym? – Pełne informacje możemy uzyskać dopiero na podstawie badań geologicznych. Wstępne dane możemy uzyskać już poprzez warunki zabudowy czy też wypis z miejscowego planu zagospodarowania – mówi Iwona Dawid-Luka. Zbadanie, na jakim terenie leży działka, pomoże uniknąć przykrych niespodzianek w trakcie budowy i już po zamieszkaniu albo pozwoli odpowiednio się na nie przygotować. Badanie geologiczne wykonuje geolog. Szacunkowy koszt za wykonanie badań geologicznych dla małej działki wynosi ok. 1000 złotych (200 zł za odwiert).

Uzbrojenie i dostęp do drogi

• Zbrojenie działki, czyli doprowadzenie mediów do działki, to inwestycja dość czasochłonna i kosztowna. Do prowadzenia prac budowlanych niezbędne jest wykorzystanie mediów, takich jak woda i prąd. – Aby podjąć dobrą decyzje o zakupie działki, trzeba wiedzieć, czy działka jest uzbrojona, czy nieuzbrojona. Warto też sprawdzić, czy teren ma bezpośredni dostęp do drogi – radzi Irena Betlejewska. Istotne jest również, aby dojazd do działki był możliwy drogą, po której będą mogły poruszać się auta ciężarowe. Znacznie ułatwi to dostawę materiałów, czy dojazd ciężkiego sprzętu na teren budowy np. dźwigu do montażu stropu.

• Ryszard Babik zwraca uwagę, że nie należy zapominać o istniejących przepisach techniczno-budowlanych, które ustalają minimalne odległości od innych obiektów, w tym między innymi odległości pożarowe, odległości od pasa drogi publicznej, odległości od terenów leśnych, studni etc. – Te przepisy trudno jest inwestorowi zweryfikować bez konsultacji z posiadającym odpowiednią wiedzę techniczno-prawną ekspertem – dodaje Ryszard Babik.