Wakacyjne pułapki najmu

Tomasz Ludwik Krawczyk, adwokat i partner w kancelarii prawnej, Drzewiecki, Tomaszek i Wspólnicy

Rz: O co trzeba zadbać, aby zysk z wynajmu wakacyjnego mieszkania rzeczywiście mieć zapewniony?

Tomasz Ludwik Krawczyk: Oferta sprzedaży mieszkań wakacyjnych zawiera dwie umowy: umowę sprzedaży oraz zlecenie pośrednictwa i zarządzania nieruchomością, przy czym w ramach tej drugiej umowy pośrednik lub zarządca gwarantuje osiągnięcie określonego przychodu z naszego majątku.

Zdarza się, że obie umowy zawierane są z tym samym podmiotem, który jest jednocześnie deweloperem lub sprzedającym oraz pośrednikiem czy zarządcą. Częściej jednak są to dwa różne podmioty, niekoniecznie nawet ze sobą kapitałowo powiązane.

W związku z tym w przypadku gdy pośrednik (zarządca) udziela gwarancji osiągnięcia określonego przychodu, warto w pierwszej kolejności sprawdzić jego wiarygodność finansową. Cóż bowiem ostatecznie może nam dać roszczenie o wypłatę określonej kwoty, jeżeli dłużnik okaże się niewypłacalny? Ryzyka tego nie sposób oczywiście wyłączyć, ale można je ograniczyć, badając historię kontrahenta.

Druga kwestia to charakter zobowiązania dotyczącego gwarancji zysku. Sformułowanie mówiące o gwarancji musi być absolutnie jasne, ponieważ jest ono dla umowy pośrednictwa wynajmu nieruchomości nietypowe. Umowa ta jest bowiem co do zasady tzw. umową starannego działania, a nie umową rezultatu. Oznacza to, że pośrednik zazwyczaj zobowiązuje się należycie zawrzeć dla nas umowę najmu, a nie cel ten osiągnąć.

Koniecznie trzeba też sprawdzić, jakie są ciążące na nas z mocy prawa koszty związane z lokalem (podatki, opłaty, czynsz administracyjny itp.), bo rzutują one bezpośrednio na ocenę ekonomiczną inwestycji. Koszty te nie będą zazwyczaj wymienione w umowie.

Co powinno – w konstrukcji umowy ze sprzedającym – budzić czujność nabywcy?

Odnośnie do umowy sprzedaży, to oczywiście trzeba zwrócić uwagę na te same elementy co w umowie zawieranej z deweloperem w Polsce. Przede wszystkim zatem na odpowiedzialność za wady lokalu i terminowość oddania go oraz skoordynowanie w czasie płatności z przeniesieniem tytułu.

Przy zawieraniu umowy przedwstępnej (która co do zasady będzie poddana prawu państwa, na terenie którego znajduje się nieruchomość) powinniśmy upewnić się, że forma, w której zostawała zawarta, umożliwia nam dochodzenie zawarcia umowy przyrzeczonej (np. w Polsce konieczny do tego jest akt notarialny, a zwykła forma pisemna nie jest wystarczająca).

A co zapisać w umowie najmu?

Szczególną uwagę zwróciłbym, po pierwsze, na otwarte postanowienia dotyczące kosztów obsługi naszego lokalu (np. „prowizja wg taryfy zarządcy").

Po drugie, w zakresie gwarancji zysku upewniłbym się, czy jest on gwarantowany przed czy po takiej prowizji, a także przed czy po opłatach za mieszkanie, podatkach i innych kosztach stałych.

Po trzecie, uważnie przeczytałbym wyłączenie odpowiedzialności pośrednika czy zarządcy i sprawdził, czy wśród przyczyn uzasadniających nieosiągnięcie określonego przychodu znajdują się postanowienia odwołujące się np. do warunków rynkowych, pogody, kryzysu czy innych podobnie niedookreślonych pojęć.

Po czwarte, upewniłbym się, że mamy możliwość wypowiedzenia umowy, a nie musimy w niej tkwić przez pięć czy dziesięć lat (tego rodzaju sytuacje zawsze demobilizuje zarządcę i obniża standard jego usług).

Wreszcie, warte sprawdzenia czy negocjowania są postanowienia dotyczące wyboru prawa właściwego oraz tego, którego kraju sądy będą rozpoznawać nasze roszczenia. Oczywiście najczęściej nie uda się uzgodnić, aby umowa była poddana prawu polskiemu, ale poddanie jej prawu obcemu powinno skłonić nas do skonsultowania umowy z miejscowym prawnikiem.

Czy zapisy zawarte w umowie przedwstępnej – dotyczące gwarancji wynajmu i samego kupowanego lokalu – muszą brzmieć identycznie w umowie ostatecznej?

Zasadniczo tak. Jeżeli jednak podpiszemy już umowę przyrzeczoną (ostateczną) w innym brzmieniu, nie możemy generalnie powoływać się na postanowienia umowy przedwstępnej.

Czy z transakcją zagraniczną jest tak prosto jak w kraju: wystarczy zawrzeć ją przez upoważnionego pośrednika na odległość? Pośrednicy twierdzą: za 150 tys. zł kupuję apartament, np. w Hiszpanii lub w Egipcie, i mam inwestycję życia – tak to przedstawiają. Jakie jednak mogą być problemy natury prawnej?

Wahałbym się, czy można stwierdzić, iż transakcja kupna mieszkania wakacyjnego w kraju jest prosta. Z moich doświadczeń wynika, że bywa trudniejsza niż zwykłe kupno mieszkania. Abstrahując już nawet od kwestii związanych z umową pośrednictwa/zarządzania, które w kraju są podobne jak za granicą, mieszkania wakacyjne, ze względu na położenie w kurortach, nierzadko nastręczają dodatkowych problemów. Przykładowo, często nie są one budowane jako mieszkania, lecz np. jako pokoje pensjonatowe czy hotelowe (czyli lokale użytkowe), bo tylko tego rodzaju budynek może być w danej, atrakcyjnej turystycznie, części kurortu wzniesiony.

W takim przypadku, po pierwsze, znacznie wyższy jest podatek od nieruchomości, po drugie, nie ma preferencyjnej stawki VAT, po trzecie, nie działają regulacje dotyczące dawnej ulgi mieszkaniowej w PIT, po czwarte, nie można się w takim lokalu zameldować, a po piąte, niektóre banki mają problem z udzielaniem na ich zakup kredytów hipotecznych. To tylko niektóre przykłady trudności spotykanych w kraju.

A wracając do nieruchomości wakacyjnych za granicą. Osobiście obawiałbym się inwestycji w ciemno, bez obejrzenia nieruchomości i tylko na podstawie zapewnienia pośrednika. Jego odpowiedzialność jest zazwyczaj bardzo ograniczona, a ryzyko biznesowe i prawne zakupu obciąża kupującego. Dlatego uważam, że przy zakupie nieruchomości zagranicznych warto korzystać z usług miejscowych prawników. Bez znajomości przepisów prawa na miejscu nie sposób wychwycić wszystkich pułapek w umowie poddanej obcemu prawu.

Z mojego doświadczenia wynika, że sprawdza się wynajmowanie w Polsce kancelarii prawnej, która w imieniu klienta zleca zbadanie transakcji za granicą współpracującej kancelarii lokalnej. Prawnik polski, choć może nie znać niuansów miejscowego prawa, będzie bowiem wiedział dokładnie, o jakie kwestie zapytać prawnika lokalnego. Koszty obsługi prawnej zakupu nieruchomości wakacyjnych nie są zwykle duże – standardowo istotnie mniejsze niż np. prowizje pośredników czy nawet opłaty notarialne, sądowe i podatku na miejscu.