wynajmować czy kupować mieszkanie

Agnieszka Tułodziecka, prezes Fundacji na rzecz Kredytu Hipotecznego

Rz: Czy bezpiecznie dziś kupować nowe mieszkanie na kredyt, zadłużając się na 20 – 30 lat?

Agnieszka Tułodziecka: Dostępność mieszkań dla przeciętnego Polaka jest nadal bardzo niska. Z badań Klimatu Hipotecznego, które prowadzi Fundację na rzecz Kredytu Hipotecznego, wynika, że wskaźnik dostępności mieszkań w największych miastach wynosi 0,54 mkw. Oznacza to, że klient osiągający dochód na poziomie średniego w gospodarce, pomniejszony o minimum socjalne, jest w stanie miesięcznie odłożyć kwotę wystarczającą na kupno tylko nieco ponad pół metra kwadratowego mieszkania.

Nie pozostaje zatem nic innego, tylko kupić mieszkanie za pieniądze banku?

W Polsce to nie wybór, ale konieczność: zakup mieszkania uwarunkowany jest zaciągnięciem długoterminowego kredytu hipotecznego. Skłonność do podjęcia tak poważnej decyzji zależy jednak od optymizmu przy ocenie sytuacji gospodarki oraz własnych perspektyw finansowych.

Niewątpliwie do zaciągnięcia długoterminowego kredytu może dziś zniechęcać sytuacja gospodarcza na świecie. Wiele osób w obawie przed drugą falą kryzysu odkłada decyzję o zaciągnięciu kredytu, co jest tym bardziej zrozumiałe, że na rynku dokonuje się powolna, ale stała korekta cen mieszkań w dół.

Jednocześnie część klientów zdecyduje się na kredyt hipoteczny już teraz, aby uniknąć zaostrzenia polityki kredytowej banków, czyli wejścia w życie rekomendacji S II z końcem 2011 roku wprowadzającej m.in. wymóg obliczania zdolności kredytowej przy założeniu, że okres spłaty kredytu wyniesie 25 lat, a także ograniczenia wysokości dochodu, który może być przeznaczony na spłatę kredytów walutowych.

W jakiej walucie pani wybrałaby teraz kredyt hipoteczny?

Klient musi decydować się na taki kredyt, na jaki go stać. Wydarzenia ostatnich miesięcy udowodniły, że ryzyko kredytów walutowych – o którym banki informują każdego zainteresowanego kredytem w euro czy we franku szwajcarskim – nie jest mrzonką, ale realnym zagrożeniem.

Podejmując decyzję o wyborze waluty kredytowania, należy odpowiedzieć sobie na pytanie: czy udźwignę wzrost raty kredytu walutowego, gdy kurs waluty zmieni się na moją niekorzyść? Trzeba pamiętać także o tym, że zmiana kursu walutowego przełoży się także na zmianę całkowitego zadłużenia klienta. Będzie to szczególnie bolesne, gdy kredytobiorca będzie chciał na przykład szybko sprzedać nieruchomość. Może się okazać, że wartość długu znacznie przekracza wartość nieruchomości, nie mówiąc już o cenie możliwej do uzyskania ze sprzedaży mieszkania.

Poza tym trzeba zwrócić uwagę na marże kredytowe – obecnie przeciętne marże dla kredytu złotowego wynoszą około 1,3 proc., dla kredytów w euro zaś – około 2 proc. Ta niewielka nominalnie różnica oraz fakt, że złoty jest obecnie bardzo słaby, mogą skłaniać kredytobiorców do decyzji o zadłużaniu się właśnie w euro.

Ile zyskamy na racie, wybierając kredyt w euro, a nie w złotych?

Porównując skalę miesięcznych obciążeń z tytułu przeciętnego kredytu w PLN i w EUR – chodzi o zobowiązanie na 30 lat w wysokości 400 tys. zł) – rata kredytu w EUR wyniesie około 2100 zł miesięcznie, a rata kredytu w PLN – 2700 zł. Zatem zysk w wysokości blisko 600 złotych stanowi już istotny argument za rozważeniem wzięcia kredytu walutowego.

Klient musi jednak pamiętać, że patrzenie na opłacalność kredytu tylko przez pryzmat bieżącego poziomu raty kredytowej nie jest właściwe. Jeszcze raz ostrzegam: trzeba mieć na uwadze, że niekorzystna zmiana kursu walutowego przełoży się nie tylko na wzrost raty kredytowej, ale przede wszystkim na zmianę całkowitego zadłużenia klienta. W ostatnich miesiącach obserwowaliśmy osłabienie złotego względem CHF i EUR rzędu 30 proc. O tyle właśnie mogło zwiększyć się zadłużenie klienta z tytułu kredytu walutowego.

O czym jeszcze powinien wiedzieć potencjalny kredytobiorca?

Oceniając oferty banków, musi wziąć pod uwagę także inne parametry i koszty kredytu, czyli dodatkowe ubezpieczenia, czy wymóg wkładu własnego, bo o ile uzyskanie kredytu na 100 proc. wartości nieruchomości w złotych jest nadal względnie łatwe, o tyle w przypadku kredytu walutowego może to już być utrudnione.

Oceniając atrakcyjność kredytu złotowego i walutowego, należy porównać wszystkie koszty towarzyszące kredytowi – może się bowiem okazać, że nominalnie tańszy produkt w ostatecznym rozrachunku okaże się jednak bardziej kosztowny.

Na etapie porównywania ofert klient powinien poprosić bank o informację o kosztach dodatkowych związanych z kredytem. Teraz jeszcze sposób podania takich danych może być dla przeciętnego kredytobiorcy nieczytelny, ale już od grudnia br., w związku z wejściem w życie ustawy o kredycie konsumenckim, banki będą zobowiązane przekazywać tę informację w formie wystandaryzowanej tabeli, co powinno zwiększyć jej czytelność.

Aby wziąć kredyt w obcej walucie, trzeba więcej zarabiać?

Zasadniczo dla kredytu walutowego klient powinien mieć zdolność kredytową o 20 proc. wyższą w porównaniu z kredytem w złotych. Lub inaczej: klient dostanie w obcej walucie kredyt o około 20 proc. mniejszy niż w złotych. Trzeba się zatem zastanowić, czy jeśli bierzemy kredyt w walucie obcej, jego kwota wystarczy na zakup mieszkania.

Aktualna pozostaje złota reguła: zaciągaj kredyt w walucie, w której zarabiasz. Pamiętajmy bowiem, że przy kredycie walutowym kumulują się dla nas różne rodzaje ryzyka: oprócz ryzyka zmiany stopy procentowej spadku ceny zabezpieczenia, ryzyko zmiany kursu walutowego oraz koszt spreadu walutowego.

A może lepiej wynajmować mieszkanie, niż zadłużać się na nie w banku na 30 lat?

Niewątpliwie na rynku, szczególnie w dużych miastach, pojawiło się dużo mieszkań na wynajem. Jednocześnie spadające ceny lokali powstrzymują przed szybkimi decyzjami o kupnie nieruchomości. Wiele osób liczy, że będzie jeszcze taniej.

Jednak kwestia „kupić czy wynająć" powinna być indywidualnie rozpatrywana. Inna jest sytuacja np. młodego singla, który nie ma nic przeciwko przeprowadzkom, a inna – rodziny z małymi dziećmi, która liczy na nieco większą stabilizację.

Spójrzmy na taki przykład: miesięczna rata przy kredycie 400 tys. zł (w dużym mieście tak kwota wystarczy na zakup 50 mkw. mieszkania) wyniesie, w zależności od waluty kredytu, minimum 2100 – 2700 zł. Tymczasem koszt wynajmu mieszkania o porównywalnym metrażu (np. w Warszawie ok. 1500 zł) jest znacznie niższy.

Zatem szczególnie dla klientów zainteresowanych nabyciem mniejszego mieszkania, racjonalny jest też wynajem i np. odkładanie kwoty stanowiącej różnicę pomiędzy płaconym czynszem a potencjalną ratą kredytową w celu zgromadzenia przynajmniej części wkładu własnego.

Jeśli jednak klient jest zainteresowany mieszkaniem o większym metrażu (bądź rozważa wynajem mieszkania o porównywalnym standardzie) – bardziej korzystne może okazać się kupno niż wynajem. Jeśli jednak stać nas na zakup mieszkania przy udziale kredytu hipotecznego, jest to rozwiązanie bardziej ekonomiczne. Miesięczny wydatek na jego spłatę to swego rodzaju mechanizm oszczędzania – dyscyplinuje zarządzanie budżetem rodzinnym w długiej perspektywie czasowej.

Ryzyko walutowe przy kredytach hipotecznych

Zmiany kursu walutowego czy stopy procentowej mogą spowodować, że początkowo tańszy kredyt walutowy może stać się znacznie droższy w obsłudze niż kredyt złotówkowy

Możliwa jest też jednak sytuacja, że będzie on jeszcze tańszy. Tego, niestety, nie sposób z góry przewidzieć. Z tego względu na kredyt walutowy powinni decydować się konsumenci świadomi ryzyka, jakie jest z nim związane.

Zaciągając kredyt walutowy, warto przekalkulować – dla własnego bezpieczeństwa – czy dochody pozwolą na jego obsłużenie, także wtedy, gdy raty wzrosłyby do podobnego poziomu co przy kredytach złotowych.

Podczas podejmowania decyzji co do rodzaju waluty i oprocentowania, szczególnie przy długoterminowym kredycie hipotecznym, pod uwagę trzeba brać długoterminowy trend na rynku, a nie krótkotrwałe wahania stopy procentowej czy kursu walutowego.

Ryzyko walutowe (kursowe) występuje przy kredytach walutowych i ponoszone jest przez kredytobiorcę w związku z możliwością wystąpienia zmiany kursu waluty, w której został zaciągnięty kredyt. Decydujący wpływ na spadek atrakcyjności kredytów walutowych ma osłabienie złotego.

Biorąc pod uwagę długi okres, można dobrze zaobserwować wysoki stopień zmienności kursów zarówno w odniesieniu do franka, jak i do euro.

Od początku 2005 r. do połowy 2008 r. obserwowano silną tendencję do umacniania się polskiego pieniądza, co wynikało z: wyższego tempa wzrostu gospodarczego i wydajności pracy niż w krajach rozwiniętych, napływu inwestycji zagranicznych oraz środków od Polaków pracujących za granicą, a także wyższych (w porównaniu ze strefą euro i Szwajcarią) stóp procentowych. Sytuacja taka była korzystna dla kredytobiorców walutowych, ponieważ umacnianie się waluty narodowej to spadek zadłużenia wyrażonego w walucie obcej oraz niższe raty kredytu. Warto jednak pamiętać, że zaciąganie kredytu przy bardzo mocnym złotym oznacza, że każde osłabienie się waluty narodowej przełoży się automatycznie na wzrost kosztu kredytu.

Na początku 2011 roku złoty gwałtownie umocnił się względem głównych walut, jednak w ciągu pierwszego kwartału kilkakrotnie doszło do jego równie gwałtownego osłabienia – duży wpływ na notowania polskiego pieniądza w I kwartale miała niepewność co do dalszego kształtu polityki pieniężnej w Polsce (kwestia ta zyskała na znaczeniu ze względu na rosnący poziom inflacji). Drugi i trzeci kwartał 2011 r. to okres bardzo mocnego osłabienia złotego (nawet rzędu 30 procent!), przez co już zaciągnięte kredyty walutowe tracą na atrakcyjności, bo nie tylko rośnie comiesięczna wartość rat kredytowych, ale też – co znacznie ważniejsze – podnosi się całkowita wartość zadłużenia pozostającego do spłaty!

Biorąc pod uwagę znaczące wahania kursów walutowych obserwowanych w ostatnich latach, w przypadku kredytów dewizowych kształtowanie się wysokości spłacanych rat jest obarczone niepewnością. Ponadto należy wziąć pod uwagę, że koszt kredytu walutowego może być podniesiony przez spread walutowy (różnica pomiędzy kursem kupna waluty – w oparciu o który bank wypłaca środki, oraz kursem sprzedaży – po którym kredyt jest spłacany), doliczany przez banki przy każdej spłacie raty kredytu, w sytuacji gdy klient zdecyduje się spłacać kredyt w złotych polskich, a nie bezpośrednio w walucie obcej. Konsumenci mogą jednak częściowo zminimalizować koszt spreadu walutowego, decydując się na spłatę kredytu bezpośrednio w walucie obcej. Wówczas konsument musi sprawdzić, czy waluta pozyskiwana przez niego na rynku jest przeliczana po kursie bardziej korzystnym niż kursy stosowane przez bank, który udzielił mu kredytu.

Czym jest ryzyko stopy procentowej? Stopa procentowa to cena pieniądza na rynku. Ryzykiem stopy procentowej obarczone są wszystkie kredyty oparte na zmiennej stopie procentowej – zarówno złotowe, jak i walutowe. Odsetki od kredytów zmieniają się – zależnie od banków – co trzy, sześć lub 12 miesięcy (tzw. cykl odsetkowy).

Według stanu na wrzesień 2011 r. oprocentowanie kredytu w walucie jest nadal niższe niż pożyczek udzielanych w złotych. Warto zauważyć, że w 2011 roku oczekuje się podniesienia oprocentowania kredytów – zarówno złotowych, jak i walutowych. Ze względu na rosnący poziom inflacji prezesi banków centralnych coraz częściej mówią o konieczności zaostrzenia polityki pieniężnej, czyli podniesienia referencyjnych stóp procentowych. Podwyżki stóp miały już miejsce w Polsce (w pierwszej połowie 2011 r. dokonano czterech podwyżek, niewykluczone są kolejne) i w strefie euro (pierwsza od 2009 roku!), natomiast w Szwajcarii stopy utrzymano jeszcze na niezmienionym poziomie.

Trzeba pamiętać, że bank, doradca kredytowy czy pośrednik nie ponoszą odpowiedzialności za wybór oferty kredytowej przez klienta. To ten ostatni pozostaje z umową kredytową, według której przez kolejne 20 lat albo i dłużej będzie spłacał kapitał i odsetki.

Źródło: Fundacja na rzecz Kredytu Hipotecznego

(kwartalne opracowania informacji o ryzyku walutowym i ryzyku stopy procentowej)