Mieszkanie do remontu kiedy jest okazją

– Cena mkw. mieszkania do remontu, aby uznać ją za okazyjną, powinna być niższa o ok. 1 – 1,5 tys. zł od ceny porównywalnego lokalu w tej samej lokalizacji, do którego można się od razu wprowadzić – ocenia pośrednik Mariusz Czerwiński, dyrektor zarządzający w spółce Universal Property. – Mówimy tu o mieszkaniach, w których nie trzeba wymieniać ani okien, ani instalacji. W przypadku remontu generalnego cena powinna być jeszcze niższa.

– Aby nie była to pozorna okazja, stawka za lokal musi być niższa od średnich cen na rynku o ok. 20 proc. – szacuje Marcin Jańczuk z agencji Metrohouse & Partnerzy. – Taka obniżka gwarantuje, że będziemy w stanie wyremontować mieszkanie bez obawy, że końcowa cena będzie wyższa od ceny lokalu świeżo po remoncie.

Paweł Zeliaś, pośrednik z firmy SalonDomow.pl, podkreśla z kolei, że w Warszawie, w przeciwieństwie do innych dużych miast, różnica w cenach mieszkania do remontu i lokalu gotowego do zamieszkania nie pokrywa kosztów remontu.

– Remont wymaga m.in. wyrównania oraz malowania ścian i sufitów, położenia glazury, wymiany gniazd i wyłączników elektrycznych, wymiany okien, umywalek, zlewów i sedesu, cyklinowania i lakierownia podłóg – wylicza Paweł Zeliaś. Według niego 50-metrowy lokal do remontu musi być tańszy od mieszkania gotowego do wprowadzenia się o ok. 30 tys. zł. – Takie różnice w cenach ofertowych zdarzają się rzadko, ale trzeba negocjować – radzi pośrednik z agencji Salondomow.pl.

Mniej niż 6 tys. zł za mkw.

W ofercie Universal Property jest np. 45-metrowe mieszkanie z 1955 r. przy ul. Wapowskiego w Ursusie. Cena: 260 tys. zł, czyli 5,7 tys. zł za mkw.

– Na Targówku przy ul. Balkonowej mamy 47-metrowe trzypokojowe mieszkanie z 1973 r., wystawione w cenie

6 tys. zł za mkw. Jego zaletą jest lokalizacja: 12 minut tramwajem do stacji metra Dworzec Gdański, a w najbliższej okolicy – pełna infrastruktura – opisuje Mariusz Czerwiński.

W ofercie Metrohouse & Partnerzy znajdziemy m.in. dwupokojowe 38-metrowe mieszkanie przy ul. Turmonckiej w wielkopłytowym bloku na Targówku. Cena ofertowa tego lokalu: 6052 zł za mkw. Także na Targówku, przy ul. Prałatowskiej, sprzedawane jest prawie 37-metrowe lokum z dwoma pokojami. Cena: 6250 zł za mkw.

– Stawki za dwupokojowe mieszkania do remontu w wielkiej płycie zaczynają się zazwyczaj już od ok. 5,5 tys. zł za mkw. – podaje Marcin Jańczuk. – W tej cenie czasami uda się znaleźć oferty w Ursusie, na Targówku czy Białołęce. Jednak wówczas trzeba się liczyć z kompleksowym remontem.

Paweł Zeliaś ocenia, że mając 240 tys. zł, możemy szukać mieszkania do remontu o powierzchni do 40 mkw. na Białołęce, Bródnie, Pradze-Północ czy w Ursusie. – Jednak to nie stan nieruchomości jest najważniejszy, ale jej lokalizacja. W tej cenie znajdziemy już nowe mieszkania od dewelopera – zauważa pośrednik.

Szybko znikają

Według Mariusza Czerwińskiego, jeśli cena mieszkania do generalnego remontu jest okazyjna, to szybko znajduje nabywcę. – Takich lokali poszukują m.in. inwestorzy, którzy szybko je remontują, po czym sprzedają lub wynajmują. Warunkiem jest dobra lokalizacja nieruchomości – tłumaczy dyrektor z Universal Property.

Marcin Jańczuk zauważa, że szukający mieszkań do remontu wychodzą z założenia, że po pierwsze, oszczędzają, a po drugie mogą je sukcesywnie urządzać, w miarę możliwości finansowych, a także aranżować według własnych potrzeb. – W przeciwieństwie do zakupu na rynku pierwotnym w takim lokum można od razu zamieszkać i powoli doprowadzać je do stanu użyteczności – dodaje.

Natomiast Paweł Zeliaś podkreśla, że choć wszystko zależy od zasobności portfela kupującego, to nikt nie zapłaci za przysłowiowe złote klamki. – Klienci preferują przede wszystkim mieszkania tanie, do których można się wprowadzić tylko po odmalowaniu. Kiedy myślą o wydatkach na remont, to zaczynają rozważać zakup lokum od dewelopera – podkreśla Paweł Zeliaś. – Przyczyną są ciągle przeszacowane ceny ofertowe mieszkań na rynku wtórnym. Sprzedającym trudno wytłumaczyć, że ich lokal wcale nie jest nadzwyczajny, a pieniędzy wydanych kilka lat temu na remont nie odzyskają. Mieszkania po prostu staniały – dodaje.

Mariusz Czerwiński zauważa, że lokale do remontu często mieszczą się w budynkach w złym stanie technicznym. – Warto zapytać administratora o planowane remonty i ich wpływ na fundusz remontowy. Może się bowiem zdarzyć, że kiedy wspólnota nie będzie mieć pieniędzy, zostanie podjęta uchwała o podwyższeniu tego funduszu. Czynsz za ok. 40-metrowy lokal może wzrosnąć nawet o 150 – 200 zł – przestrzega.

Marcin Jańczuk dodaje, że warto też zwrócić uwagę, czy są wymienione m.in. piony kanalizacyjne. – Nie ma sensu przeprowadzać remontu, skoro czeka nas ryzyko dewastacji związane z wymianą pionów – tłumaczy.

– Należy też dokładnie sprawdzić stan nieruchomości pod względem drożności wentylacji, zaczynów wilgoci, przemalowanego grzyba, szczelności instalacji c.o. i wodnej – radzi Paweł Zeliaś.

Opinia