Rachunek powierniczy: wymóg dla deweloperów możliwy do ominięcia

Nowe przepisy mają obowiązywać od 29 kwietnia tego roku. Dadzą nabywcom mieszkań (lub domów) od dewelopera gwarancje, że nie stracą pieniędzy i w przyszłości wprowadzą się do kupionego lokalu. Ustawa zawiera jednak furtkę, którą pieniądze kupującego trafią na konto dewelopera zamiast na rachunek powierniczy.

Niejasny przepis

Chodzi o art. 37 ustawy z 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, czyli tzw. ustawy deweloperskiej. Określa on, że deweloper nie musi zakładać rachunku powierniczego, gdy sprzedaż lokali rozpoczęła się przed dniem wejścia w życie tej ustawy, tj. przed 29 kwietnia.

Przepis jest nieprecyzyjny, ponieważ sformułowanie: "rozpoczęcie sprzedaży" można różnie intepretować.

– Niektórzy deweloperzy uważają, że wystarczy samo ogłoszenie w gazecie o planowanej inwestycji. W rzeczywistości będą mogli ruszać z budową dopiero po wejściu w życie tej ustawy lub wiele lat później – mówi Paweł Kuglarz, partner w kancelarii Beiten Burkhardt P. Daszkowski sp.k.

Festiwal interpretacji

Są jednak i inne interpretacje tego przepisu. Która jest właściwa? Na razie nikt tego nie wie. Według mec. Pawła Kuglarza intencją ustawodawcy było umożliwienie prowadzenia – bez konieczności zakładania rachunku powierniczego – inwestycji faktycznie już rozpoczętych. Chodzi o te w budowie, dla których deweloper posiada działkę i pozwolenie budowlane. Ponadto może też rozpocząć fizycznie sprzedaż lokali.

Na taką interpretację wskazuje art. 3 pkt. 10 ustawy deweloperskiej. Definiuje on rozpoczęcie sprzedaży jako zawiadomienie o rozpoczęciu procesu oferowania lokali.

Jednocześnie odwołuje się do "określonego przedsięwzięcia deweloperskiego". A "przedsięwzięcie" to określa art. 3 pkt 6 ustawy. Zgodnie z nim jest to proces, w wyniku którego na rzecz nabywcy ustanowione lub przeniesione zostanie prawo własności lokalu (domu). Obejmuje on budowę oraz czynności faktyczne i prawne niezbędne do rozpoczęcia budowy lub do oddania obiektu budowlanego do użytkowania, a w szczególności m.in. nabycie prawa do nieruchomości, na której realizowana ma być budowa, przygotowanie projektu i uzyskanie zezwoleń administracyjnych.

Inaczej uważa Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów.

– Deweloper nie musi posiadać przed wejściem w życie tej ustawy pozwolenia na budowę. Musi natomiast mieć wszystkie   dane niezbędne do przygotowania prospektu informacyjnego, a to oznacza, że podjął już  kroki mające na celu realizację danego przedsięwzięcia – twierdzi Hubert Worobiej, naczelnik wydziału handlu, infrastruktury i turystyki w Urzędzie Ochrony Konkurencji i Konsumentów.

Podobnie uważa Polski Związek Firm Deweloperskich.

Czym zaś grozi brak rachunku powierniczego? Przede wszystkim tym, że w razie kłopotów finansowych dewelopera kupujący może stracić pieniądze. Gdy zaś dojdzie do upadłości, nie będzie mógł skorzystać z możliwości, jakie daje ustawa deweloperska, a mianowicie dokończenia budowy.

Umowa deweloperska

Jak kupujący będą chronieni

* Umowa przedwstępna na nabycie lokalu będzie zawierana w formie aktu notarialnego.

* Ustawa definiuje umowę deweloperską oraz określa niezbędne jej elementy.

* Roszczenie nabywcy z tytułu zawarcia tej umowy musi być wpisane do księgi wieczystej działki, na której buduje przedsiębiorca.

* Deweloper, rozpoczynając sprzedaż mieszkań, ma obowiązek sporządzić prospekt informacyjny dotyczący tej inwestycji;

* W razie upadłości dewelopera będzie można dokończyć inwestycję.