Kiedy popełniasz samowolę

Kiedy dopuszczamy się samowoli budowlanej?

Aleksandra Dalecka, Ada Grzybowska-Sieczka: Samowola budowlana nie ma swojej definicji w przepisach. W praktyce określa się tak roboty budowlane prowadzone bez wymaganych pozwoleń lub zgłoszeń. W myśl art. 28 ust. 1 Prawa budowlanego roboty budowlane można rozpocząć jedynie na podstawie ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę. Jest to reguła, od której ustawodawca przewidział pewne wyjątki.

Czy wymiana okien, montaż okien dachowych, ogrodzenie działki – to też samowole budowlane?

Co do zasady nie ma potrzeby uzyskiwania pozwolenia na budowę przy remoncie istniejących obiektów. Dlatego np. zgodnie z wyrokiem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego z 29 maja 2008 r. (sygn. II SA/Lu 202/08) wymiana stolarki okiennej lub drzwiowej z zachowaniem takich samych wymiarów jak stolarka wymieniana stanowi remont, który nie wymaga pozwolenia, lecz wymaga zgłoszenia staroście.

Inaczej na sprawę zapatruje się Główny Urząd Nadzoru Budowlanego, który w „Wyjaśnieniach w sprawie wymiany stolarki okiennej i drzwiowej" zajmuje nawet bardziej liberalne stanowisko, a mianowicie stwierdza, że taka wymiana nie stanowi robót budowlanych objętych zakresem Prawa budowlanego i należy ją traktować jako zwykłe użytkowanie rzeczy niewymagające żadnych zgłoszeń, chyba że jest ono związane z ingerencją w obiekt budowlany. Jednak gdybyśmy chcieli dorobić okna na dachu, które wcześniej nie istniały, musimy uzyskać pozwolenie, gdyż stanowi to przebudowę.

Jeśli chodzi o ogrodzenie działki, to budowa ogrodzeń od strony dróg oraz ogrodzeń o wysokości powyżej 2,20 m na podstawie art. 29 ust. 1 pkt 23 ustawy prawo budowlane nie wymaga pozwolenia, wymaga jednak zgłoszenia. Niższe ogrodzenia nie są w strefie zainteresowań Prawa budowlanego, chyba że będą budowane od strony dróg.

A wspomniana zabudowa tarasu?

Zgodnie z art. 29 ust. 1 pkt 2 Prawa budowlanego pozwolenia nie wymaga budowa wolno stojących parterowych budynków gospodarczych, wiat i altan oraz przydomowych oranżerii (ogrodów zimowych) o powierzchni zabudowy do 25 m2, przy czym łączna liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać dwóch na każde 500 m2 powierzchni działki.

Jednak zadaszenie tarasu, które mocowane jest bezpośrednio do ściany budynku, wymaga pozwolenia na budowę bez względu na powierzchnię zabudowy, gdyż traktowane jest to jako rozbudowa (tak Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego z siedzibą w Łodzi z 23 czerwca 2010 r. II SA/Łd 339/10).

Na jakie prace czy budowle nie trzeba mieć pozwolenia na budowę? Kiedy altanę czy obiekt gospodarczy można wybudować bez zgody urzędników?

Odpowiedź na to pytanie znajdziemy w art. 29 Prawa budowlanego, przy czym w niektórych przypadkach brak konieczności uzyskania pozwolenia na budowę oznacza jednak obowiązek dokonania zgłoszenia. Generalnie są to obiekty o mniejszym znaczeniu. Każdorazowo zatem należy się upewnić w ustawie, gdyż koszty samowoli budowlanej mogą być znaczące.

Jeśli chodzi o altanę, to uzyskania pozwolenia na budowę nie potrzeba w przypadku budowy wolno stojących parterowych budynków gospodarczych, wiat i altan oraz przydomowych oranżerii (ogrodów zimowych) o powierzchni zabudowy do 25 mkw., przy czym łączna liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać dwóch na każde 500 mkw. powierzchni działki (art. 29 ust. 1 pkt 2, choć w tym przypadku potrzebne jest zgłoszenie), a także altan i obiektów gospodarczych na działkach w rodzinnych ogrodach działkowych o powierzchni zabudowy do 25 mkw. w miastach i do 35 mkw. poza granicami miast oraz wysokości do 5 m przy dachach stromych i do 4 m przy dachach płaskich (art. 29 ust. 1 pkt 4). Jak widać, wyłączenia mają charakter bardzo szczegółowy, co zmusza każdorazowo do dokładnego wczytania się w przepisy.

Czy jeśli wybuduję budynek gospodarczy bez pozwolenia na budowę (bo takiego nie trzeba) i będę parkować w nim auto (a na garaż potrzeba pozwolenia), to dopuszczę się samowoli?

Definicja budynku gospodarczego znajduje się w rozporządzeniu ministra infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.

Jest to mianowicie budynek przeznaczony do niezawodowego wykonywania prac warsztatowych oraz do przechowywania materiałów, narzędzi i sprzętu służących do obsługi budynku mieszkalnego, zamieszkania zbiorowego, użyteczności publicznej, rekreacji indywidualnej, a także ich otoczenia, a w zabudowie zagrodowej również do przechowywania środków i sprzętu do produkcji rolnej oraz płodów rolnych. Trudno pod taką definicję podciągnąć parkowanie samochodu.

Czy postawienie na prywatnej działce słupa linii energetycznej lub wkopanie kabla w ziemię przez zakład energetyczny jest samowolą budowlaną?

Instalacje postawione po 1974 roku – czyli od momentu, kiedy wymagane było zgodnie z ustawą – Prawo budowlane pozwolenie na budowę, bez takiego pozwolenia stanowią samowolę budowlaną.

Na jakich zasadach legalizuje się samowole budowlane?

Według art. 103 ust. 2 Prawa budowlanego obecnie nadal są dwie drogi legalizacji budowy. Jedna dotyczy samowolnej budowy zakończonej do 1 stycznia 1995 r., druga budów zakończonych po 1 stycznia 1995 r.

Do samowoli popełnionych przed 1 stycznia 1995 r. stosuje się przepisy prawa budowlanego z 24 października 1974 r., nawet jeżeli samowola została popełniona przed 1974 r. (popełnienie samowoli to data zakończenia budowy realizowanej bez pozwolenia na budowę). Ponadto zasady legalizacji samowoli budowlanej są różne w zależności od tego, czy było wymagane pozwolenie na budowę, czy samo zgłoszenie.

Co musi zrobić inwestor, który chce zalegalizować samowolę?

Postępowanie legalizacyjne zawsze jest prowadzone z urzędu, bez względu na to, czy inwestor złożył wniosek w sprawie legalizacji czy też nadzór dowiedział się w inny sposób o złamaniu prawa. Inwestor musi dostarczyć wniosek o legalizację wraz z kompletem niezbędnych dokumentów. Urząd bada, czy budowa odpowiada przepisom, w tym lokalnym.

Po złożeniu wymaganych dokumentów przez inwestora powiatowy inspektor nadzoru budowlanego ocenia samowolę, po czym ustala opłatę legalizacyjną, którą musi uiścić inwestor. Opłata ustalana jest w oparciu o art. 59f ustawy, który reguluje wzór do jej obliczania, przy uwzględnieniu takich parametrów, jak np. kategoria obiektu czy jego wielkość. Tylko w przypadku niektórych robót opłata ma charakter ryczałtowy.

CV

Aleksandra Dalecka

jest adwokatem, ekspertem ds. nieruchomości w kancelarii Zdanowicz i Wspólnicy. Specjalizuje się w obsłudze prawnej spółek oraz w transakcjach handlowych

Adrianna Grzybowska

-

Sieczka

, prawnik, zajmuje się sprawami nieruchomościowymi i korporacyjnymi

Ile za legalizację samowoli budowlanej

? W przypadku budowy zatok parkingowych, przydomowych basenów, urządzeń piętrzących wodę, parkometrów, kabin telefonicznych, pochylni dla niepełnosprawnych, boisk szkolnych opłata legalizacyjna jest określona ryczałtowo i wynosi 2500 zł.

? Ryczałt obowiązuje też w przypadku budowy altan, pomieszczeń gospodarczych do 35 mkw., przydomowych oczyszczalni ścieków, zbiorników na gaz płynny, instalacji telekomunikacyjnych – opłata ta wynosi 5000 zł.