Szczególna forma najmu umożliwia szybką eksmisję nierzetelnego lokatora. Nie daje jednak żadnych korzyści podatkowych.

Właściciel wynajmowanego mieszkania może co do zasady wybrać dwie formy rozliczenia – ryczałt albo zasady ogólne. Z danych Ministerstwa Finansów wynika, że coraz więcej osób wybiera pierwszą.

W 2010 r. liczba uzyskujących przychody z najmu ryczałtowców wzrosła o prawie 53 tys., a w 2011 r. o prawie 48 tys. (wcześniej rosła zdecydowanie wolniej). Główną przyczyną jest wprowadzenie korzystniejszych rozwiązań podatkowych. Od 1 stycznia 2010 r. zlikwidowano bowiem 20-proc. stawkę ryczałtu, którą trzeba było płacić po przekroczeniu 4 tys. euro przychodu. Teraz od wszystkich przychodów odprowadza się 8,5-proc. daninę. Rozliczający się według skali zapłacą natomiast 18 lub 32 proc. Różnica jest więc spora.

Trzeba tylko pamiętać, że decydując się na ten pierwszy wariant, nie możemy odliczyć kosztów wynajmu. Chodzi o czynsz, opłaty za media, wydatki na wyposażenie. Z reguły jednak  to odliczenie i tak  nie zrekompensowałoby wyższej stawki podatku.

Każda sytuacja jest  oczywiście inna. Może np.  się okazać, że osoba, która wynajmuje używane mieszkanie, ma prawo zastosować indywidualne stawki amortyzacyjne, co da jej wysokie odpisy i koszty.  Jeśli koszty amortyzacji przewyższą przychody z najmu, przynajmniej przez dziesięć lat nie zapłaci  w ogóle podatku. Przed wyborem formy opodatkowania trzeba więc przeanalizować,  jakie będą  koszty i jaki wariant  bardziej  się opłaca.

O wyborze ryczałtowego podatku trzeba poinformować urząd skarbowy

Osoby, które chcą się zajmować najmem na większą skalę, muszą zarejestrować działalność gospodarczą.

Wtedy mają też do wyboru 19 -proc. podatek liniowy. Jeśli jednak najem jest działalnością gospodarczą, nie można już zdecydować się na  ryczałt.

Pamiętajmy, że definicja działalności gospodarczej w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych jest bardzo szeroka, wystarczy, że najem jest prowadzony w sposób ciągły, zorganizowany i ma na celu zysk.

O wyborze ryczałtowego rozliczenia trzeba poinformować urząd skarbowy. Termin dla rozpoczynających najem upływa 20. dnia następnego miesiąca po uzyskaniu pierwszego przychodu.

Przepisy nie przewidują natomiast przejścia z zasad ogólnych na ryczałt w trakcie roku (i odwrotnie). Osoba, która będzie chciała zmienić formę opodatkowania w przyszłym roku, powinna zawiadomić  o tym urząd do 20 stycznia. Nie trzeba  natomiast informować fiskusa, jeśli rozpoczynamy najem i wybraliśmy rozliczenie według skali podatkowej.

Umowę trzeba dodatkowo zgłosić w urzędzie, jeśli zdecydujemy się na najem okazjonalny (w ciągu 14 dni od jego rozpoczęcia). Taka formuła daje możliwość szybkiej eksmisji nierzetelnego lokatora. Do najmu okazjonalnego zniechęcają jednak biurokratyczne wymagania. Oczywiście jego zgłoszenie nie wyklucza wyboru formy opodatkowania.