Według analityków Colliers International w niektórych miastach ceny działek inwestycyjnych spadły w ciągu roku nawet o ponad 20 proc. Przykładowo grunty przeznaczone pod budowę osiedli mieszkaniowych w Krakowie potaniały o 25 proc., w Poznaniu – o 23 proc., a w Łodzi – o 22 proc. Z kolei w Katowicach i we Wrocławiu ceny ziemi pod biurowce spadły o ok. 26 proc. Jednocześnie w I poł. 2012 r. wartość transakcji w tym sektorze wyniosła ok. 800 mln zł, podczas gdy w całym 2011 r. deweloperzy wydali na ziemię ok. 1,3 mld zł. Grunty kupują dziś spółki posiadające gotówkę lub dostęp do taniego finansowania.

Owocne negocjacje

– Po zastoju na rynku oraz korekcie cen z okresu boomu większość właścicieli gruntów ma bardziej elastyczne podejście do cen. Zainteresowanie zakupem jest na stałym poziomie – sieci handlowe, inwestorzy obiektów handlowych, a także deweloperzy mieszkaniowi i biurowi planują kolejne inwestycje – mówi Marta Sikora-Drozda z Jones Lang LaSalle.

Jednak na dalszy wzrost popytu trudno liczyć. Według Łukasza Madeja, szefa firmy ProDevelopment, liczba transakcji zawieranych na rynku ziemi wkrótce zacznie spadać.

– Stosunkowo duża skala inwestycji będących w trakcie realizacji oraz nowo projektowanych może zmniejszyć zainteresowanie pozyskaniem nowych terenów. Ustawa deweloperska ograniczy możliwość przenoszenia kapitału pozyskanego z projektów w trakcie realizacji do nowych inwestycji – przekonuje Madej. – A przykład bankructwa PBG pokazuje kłopoty całej branży. Do tego dochodzą restrykcje banków w finansowaniu zakupu gruntów – dodaje.

Bez ryzyka

Już dziś, jak zauważa Marta Sikora-Drozda, deweloperzy eliminują ryzyko kupna ziemi, uzależniając w przedwstępnej umowie zawarcie tej ostatecznej od uzyskania odpowiednich decyzji o warunkach zabudowy czy nawet od decyzji o pozwoleniu na budowę. – Pamiętajmy, że bardzo duża podaż mieszkań przy ograniczonym popycie i zdolności kredytowej potencjalnych kupujących już zmniejszyła zainteresowanie gruntami. Dlatego sporo terenów, mimo niższej ceny, nie znajduje dziś nabywców. Ponadto większość deweloperów wycofuje się z projektów budownictwa jednorodzinnego, gdyż w polskich warunkach nie są w stanie wygrać cenowo i jakościowo z inwestorami budującymi domy systemem gospodarczym – twierdzi Hubert Telecki z Wealth Solutions – Inwestycje Ziemskie.

Małe powierzchnie

Mimo to deweloperzy mieszkaniowi stanowią największą grupę kupujących ziemię. Popytem cieszą się także działki pod biura, głównie w Warszawie. W grę wchodzą grunty o powierzchni nieprzekraczającej przeważnie kilku tys. mkw. Wysokość pojedynczych transakcji wynosi zwykle do 20 mln zł.

– Spektakularne zakupy obejmujące kilka czy kilkanaście hektarów gruntów inwestycyjnych są dziś zarezerwowane dla nielicznych deweloperów logistycznych oraz dotyczą obrzeży miast – twierdzi Katarzyna Kotkowska z firmy Savills.

W sektorze handlowym, gdzie popyt już jest znacznie mniejszy, poszukiwane są działki w miejscowościach liczących 70–100 tys. mieszkańców.

– Do transakcji dochodzi w znacznej mierze dzięki aktywności samorządów lokalnych, które przeznaczają w planach miejscowych atrakcyjne tereny pod budowę galerii. Część tych ofert nie cieszy się jednak zainteresowaniem wśród deweloperów – tłumaczy Katarzyna Kotkowska.

Choć podaż działek jest spora, trudno kupić atrakcyjną ziemię za niewygórowaną cenę, w odpowiedniej lokalizacji, bez wad prawnych, przygotowaną do realizacji inwestycji.

– Dziś niełatwo w dużych miastach o teren z dobrą lokalizacją i planem miejscowym przewidującym centrum handlowe oraz ciekawe działki pod biurowce w centrum Warszawy – opowiada Daniel Puchalski z Colliers Internationl. – Natomiast deweloperzy mieszkaniowi najczęściej znajdują ziemię przygotowaną pod zbyt duże projekty lub inwestycje, w których zaplanowano mieszkania o zbyt wielkich metrażach – dodaje ekspert.

masz pytanie, wyślij e-mail do autorki d.kaczynska@rp.pl

Opinia:

Marek Noetzel z działu powierzchni handlowych firmy Cushman & Wakefield

Nie wszędzie ceny gruntów są dostosowane do nowych warunków rynkowych, co uniemożliwia obrót nimi. Na sprzedaż są wystawiane ciekawe działki o uregulowanym statusie prawnym, jednak ich właściciele mają często zbyt wysokie oczekiwania cenowe. Z drugiej strony olbrzymie inwestycje infrastrukturalne, szczególnie w drogi, kolej czy warszawskie metro, powodują większy popyt na grunty położone w strategicznych miejscach z punktu widzenia transportowego.

Priorytetem – ze względu na sytuację na rynku – powinno być utrzymanie co najmniej takiego tempa realizacji inwestycji, jakie było przez ostatnie pół roku. Niestety, szansa na to jest niewielka.

Ważne jest również otoczenie makroekonomiczne i sytuacja w strefie euro, a sygnały płynące z rynku nie są optymistyczne.

W efekcie pozyskanie finansowania na realizacje inwestycji jest coraz trudniejsze – w wielu przypadkach niemożliwe, a z pewnością dużo droższe.