Po mocnym zamknięciu 2024 roku I kwartał br. przyniósł mniejszą aktywność najemców biur w regionach. Transakcje najmu od stycznia do marca to ok. 176,9 tys. mkw., mniej niż w III i IV kw. 2024 r. – wskazują eksperci JLL.
Rynek biur na zwolnionych obrotach
Polskie miasta regionalne oferowały w kwietniu łącznie 6,77 mln mkw. biur, o 490 tys. mkw. więcej niż Warszawa. W I kwartale 2025 roku oddano w regionach jedynie 2,4 tys. mkw. biur (na rynek trafił jeden budynek w Poznaniu), ok. 25 tys. mkw. mniej niż w I kw. ubiegłego roku.
Czytaj więcej
Coraz ważniejszym graczem na rynku nowoczesnych biur jest sektor publiczny. Urzędnicy nie są jednak typowymi najemcami. Jakie zapisy w umowach najm...
- Rynek biurowy dalej boryka się z problemami z wchłonięciem dużej ilości nowoczesnych biur oddanych do użytku w ostatnich czterech latach – mówią eksperci JLL. - Ograniczona chłonność rynku przyczyniła się do zwiększenia współczynnika powierzchni niewynajętej, co wpłynęło na ograniczenie aktywności inwestycyjnej deweloperów.
Deweloperzy skupiają się na Krakowie, Poznaniu i Gdańsku, gdzie w I kwartale powstawało 60 tys., 45 tys. i 39,5 tys. mkw. biur, odpowiednio.
W sumie powstające w regionach inwestycje liczyły ponad 214,8 tys. mkw. To tylko o 2 proc. mniej niż początku 2024 r. Na przełomie 2024 i 2025 r. rozpoczęto budowę trzech biurowców w Gdańsku i Krakowie o łącznej powierzchni 43,7 tys. mkw.
Eksperci JLL zaznaczają, że start nowych inwestycji jest w dużej mierze uwarunkowany podpisaniem umów przednajmu z kluczowymi najemcami, co w dzisiejszej sytuacji rynkowej, przy dużej dostępności biur „od ręki”, jest często sporym wyzwaniem.
- Według naszych prognoz w 2025 roku odnotujemy bezprecedensowo niski poziom nowej podaży biur w regionach, który ma wynieść zaledwie 35 tys. mkw. – wskazuje Mateusz Polkowski, ekspert JLL. - Będzie to historycznie najniższy wynik od blisko 20 lat, co świadczy o znaczącym spowolnieniu w sektorze biur. Taka sytuacja jest efektem zmieniających się warunków rynkowych i nasycenia niektórych lokalizacji. Ponadto część powstających obiektów, których komercjalizacja nie będzie przebiegała zgodnie z planem deweloperów, zostanie oddana do użytku z opóźnieniem, a niektóre z nich mogą ostatecznie zmienić docelowe przeznaczenie – zaznacza.
Czytaj więcej
W stolicy powstaje 231,4 tys. mkw. powierzchni biurowej, modernizacje obejmują 57,2 tys. mkw. – wynika z analiz firmy doradczej CBRE.
Najemcy wracają do biur
Tymczasem firmy szukają powierzchni do pracy. W I kwartale roku najemcy podpisali umowy na 176,9 tys. mkw. biur, aż 48 proc. stanowiły renegocjacje, a 43 proc. nowe umowy najmu. Udział przednajmów w transakcjach przekroczył 3 proc., to o 2 pkt proc. więcej niż rok wcześniej.
Porównując I kw. 2025 r. z analogicznym okresem 2024 r. transakcje najmu biur objęły powierzchnię większą o 27 proc. Najwięcej umów w I kw. 2025 r. zawarto w Krakowie (32 proc. całkowitego popytu), Wrocławiu (25 proc.) i Trójmieście (15 proc.).
- W I kw. br. odnotowano porównywalną liczbę podpisanych umów najmu, choć nie zawarto żadnej transakcji na więcej niż 10 tys. mkw., co dowodzi, jak istotne dla rynku okazały się wynajmy o mniejszej skali – mówi Karol Patynowski, ekspert JLL. - Najemcy zdecydowali się na więcej ekspansji niż we wcześniejszych kwartałach, ich udział wyniósł 8 proc. popytu (w 2024 roku było to 2-5 proc.). Wraz z nowymi umowami to 51 proc. To niewątpliwie dobry prognostyk dla rynku, potwierdzający, że niektórzy pracodawcy rozważają zwiększenie wymiaru pracy w biurze – ocenia.
Udział umów najmu biur o powierzchni do 2 tys. mkw. wynosił 46 proc., metraży od 2 d0 5 tys. mkw. – 33 proc. Renegocjacje umów najmu biur o powierzchni od 2 do 5 tys. mkw. stanowiły 55 proc.
Czytaj więcej
Firmy lubią nowoczesne biura w centrum stolicy. Pod koniec marca poziom pustostanów w tym rejonie Warszawy wyniósł 7,4 proc., o 2,2 proc. mniej niż...
Sektor usług wspólnych w regionach
Firmy z branży IT podpisały umowy najmu łącznie ok. 31,6 tys. mkw. biur (18-proc. udział w transakcjach). Tuż za nimi znaleźli się najemcy z sektorów usług profesjonalnych (16 proc.) i produkcji (14 proc.). Jak wskazują eksperci JLL, szeroko pojęty sektor BPO/SSC, często przenikający się z firmami z branży finansowej czy IT, odpowiadał za ok. 65 proc. popytu.
Współczynnik pustostanów pod koniec I kwartału wynosił 17,5 proc. Wśród miast regionalnych najwięcej wolnych biur jest w Łodzi (22,3 proc.) i w Katowicach (21,1 proc.). W I kw. 2025 r. do grona miast ze wskaźnikiem pustostanów powyżej 20 proc. dołączył Wrocław, gdzie odnotowano jego wzrost o ponad 1 pkt proc. rocznie, do 20,4 proc.
Eksperci JLL przewidują, że współczynnik powierzchni niewynajętej w miastach regionalnych będzie rosnąć do końca tego roku, z wyjątkiem Krakowa, gdzie wskaźnik ten już teraz zaczął spadać. - Absorpcja pustostanów, zależnie od lokalizacji, może zająć najbliższe dwa do pięciu lat, przy założeniu stopniowego powrotu do biur – przewidują analitycy.
Współczynnik powierzchni niewynajętej, biorąc pod uwagę budynki ukończone w 2024 roku i później, zmniejszył się o 8 pkt w porównaniu z IV kw. 2024 r. W kwietniu wyniósł 46 proc.
- Duży wpływ ma tu ograniczenie nowej podaży. Najemcy, decydując się na zmianę siedziby, preferują najnowocześniejsze budynki w najdogodniejszych lokalizacjach, sprzyjających stworzeniu współczesnego biura wspierającego kreatywność i współpracę – tłumaczą analitycy JLL. - Powyższe czynniki sprzyjają wchłanianiu przez rynek powierzchni wybudowanej w latach 2023-2025.
Czytaj więcej
Popyt na biura w Warszawie w pierwszym kwartale tego roku wzrósł o 16 proc. – wynika z analiz firmy doradczej Cushman & Wakefield.
Presja na stawki najmu
Stawki czynszu za biura w I kwartale 2025 r. w głównych miastach regionalnych utrzymały się na stabilnym poziomie, wynosiły od 11 euro do 18,5 euro za mkw. biura miesięcznie.
- Ze względu na małą nową podaż, a także wyższe koszty budowy i aranżacji biur, presja na wzrost stawek będzie coraz większa. Przewidujemy, że do końca roku m.in. w Krakowie, Wrocławiu i Gdańsku czynsze mogą wzrosnąć o ok. 1 euro za mkw. miesięcznie – przewidują analitycy JLL.
Umowy najmu nowszych biur są zawierane zazwyczaj na pięć – siedem lat, ale rośnie tendencja do dziesięcioletnich kontraktów.
Czytaj więcej:
Na celowniku firm są nowoczesne biura z adresami w centrum. W chwili oddania do użytku najlepsze budynki mają często niemal komplet najemców. Najba...
Pro
- Starsze budynki, ze znacznym udziałem renegocjacji, oferują bardziej elastyczne warunki: nowe umowy na trzy – pięć lat, a renegocjacje na dwa – pięć lat. Właściciele biur są wciąż otwarci na negocjacje dotyczące okresu zwolnienia z czynszu i budżetu na fit-out – mówią eksperci JLL. - Ta zwiększona elastyczność w zakresie długości umowy i warunków najmu jest istotną przewagą konkurencyjną części starszych nieruchomości biurowych.
W I kw. 2025 r. wartość inwestycji na biurowych rynkach regionalnych to 175 mln euro, o 67 proc. więcej w porównaniu w I kwartałem 2024 r.
