Ile da bank na mieszkanie

–Szukając dla siebie kredytu hipotecznego, należy zwracać uwagę nie tylko na jego cenę, czyli na wysokość marży i prowizję, ale i to, czy w ogóle go dostaniemy. Czasami banki ustalają pewne zasady, które ograniczają dostępność kredytów, np. szczególnie popularne jest to przy kredytach walutowych. By dostać kredyt w euro, trzeba czasem zarabiać co najmniej 10 lub 12 tys. zł netto – mówi Marcin Krasoń, analityk w firmie Open Finance.

Dodaje, że przy kredytach złotowych ograniczeniem jest najczęściej tzw. zdolność kredytowa, czyli maksymalna kwota kredytu, jaką bank może dać danemu klientowi. – Jest ona pochodną zarobków i kosztów utrzymania. Każdy bank ma własne algorytmy do wyliczania zdolności i różnice w poszczególnych instytucjach są naprawdę spore – zwraca uwagę Marcin Krasoń.

Jak liczą dochody

Na co zwracają uwagę banki? – Jednym z podstawowych czynników, który wpływa na zdolność kredytową, jest wysokość dochodów. Banki do wyliczenia uwzględniają najczęściej średnie wynagrodzenie netto z trzech ostatnich miesięcy, ale często są od tej zasady wyjątki. Np. w Deutsche Banku w przypadku umowy o pracę średnia zostanie wyliczona na podstawie ostatnich 12 miesięcy – mówi Michał Krajkowski, główny analityk Domu Kredytowego Notus.

Podobnie w różny sposób banki interpretują premie, nagrody czy inne ruchome składniki wynagrodzenia. – Bank będzie w stanie zaakceptować ten element wynagrodzenia, jeśli ma on charakter stały i powtarzalny. Zatem dochód wyliczony i przyjęty przez bank do analizy może być inny w każdym banku. Podobnie sytuacja wygląda z dochodami uzyskiwanymi na podstawie działalności gospodarczej. Część banków wylicza go na podstawie dochodów z ostatnich 12 miesięcy, jednak zdecydowana większość policzy jako średnią z roku bieżącego i minionego – zapewnia Michał Krajkowski.

Banki analizują też stabilność dochodów, problemy z uzyskaniem kredytu może mieć więc przedsiębiorca, którego zarobki w bieżącym roku są niższe od tych z roku poprzedniego.

Z wyliczeń Open Finance wynika, że rodzina z dzieckiem zarabiająca dwukrotność średniej krajowej – czyli dwa razy po 3640,84 zł – w banku Zachodnim WBK otrzyma kredyt na 317 tys. zł, a w PKO BP i ING Banku Śląskim pożyczy nawet ponad 450 tys. zł kredytu.

– Ale na zdolność kredytową można spojrzeć i z drugiej strony: ile trzeba zarabiać, by otrzymać kredyt w wysokości 270 tys. zł na mieszkanie warte 300 tys., czyli posiadając 10-proc. wkład własny. W Aliorze, aby pożyczyć taką kwotę na 25 lat, wystarczy pensja 3 tys. zł, w Pekao i BNP Paribas musi to być już 3,6 tys. zł, a Deutsche Bank PBC wymaga przy takiej samej kwocie kredytu zarobków w wysokości aż 4,9 tys. zł – wylicza Marcin Krasoń.

Michał Krajkowski podkreśla z kolei, że duży wpływ na możliwą do uzyskania kwotę kredytu ma liczba osób w gospodarstwie domowym. Inną zdolność kredytową będzie miała rodzina dwuosobowa, inną czteroosobowa, a jeszcze inną singiel niemający nikogo na utrzymaniu. – Składając wniosek, klient musi podać swoje miesięczne koszty utrzymania, ale każdy bank zakłada i tak swoje pewne minima takich wydatków. Zatem oświadczenie, że jest się w stanie utrzymać za np. 100 złotych, nie będzie przekonujące i bank z pewnością policzy znacznie wyższe koszty – podkreśla analityk Notusa.

Jak zwiększyć dług

Doradcy finansowi podpowiadają, że istnieje kilka sposobów, które mogą zwiększyć dostępne kwoty kredytu. Jednym z nich jest wydłużenie okresu kredytowania.

– Jednak dziś banki ciągle są zobligowane do liczenia zdolności kredytowej na maksymalnie 25 lat, co oznacza, że dłuższy okres spłaty nie zwiększy już dostępnych kwot kredytów. Jednak zaciągnięcie kredytu na 25 lat, a nie np. na 15 czy 20, może spowodować, że przyznana kwota będzie wyższa – mówi Michał Krajkowski.

Podobnie sytuacja wygląda w przypadku wyboru rat równych zamiast rat malejących. Z uwagi na to, że w początkowych latach raty malejące są wyższe niż raty analogicznego kredytu w ratach równych, zdolność kredytowa przy takim sposobie spłaty jest niższa. Jeśli zatem chcemy otrzymać wyższy kredyt, musimy wybrać raty równe. – Dobrym sposobem na poprawienie sobie zdolności kredytowej jest pozbycie się limitu w koncie, spłata rat za lodówkę czy rezygnacja z karty kredytowej. W ten sposób można podnieść swoją zdolność kredytową o kilkadziesiąt procent – zapewnia Marcin Krasoń.