Jak wnuk może przejąć mieszkanie komunalne po dziadku

Mieszkanie po dziadku lub babci to łakomy kąsek. Wiele osób  więc melduje się u rodziców, choć z nimi od dawna nie mieszka i uważa, że po ich śmierci będzie miało lokal. Nic bardziej mylnego. Najmu lokali komunalnych nie dziedziczy się.

Przepisy dopuszczają jednak wstąpienie w stosunek najmu (art. 691 kodeksu cywilnego). Trzeba jednak spełnić wymogi  z tych przepisów, by przejąć mieszkanie.

Nie ma też co liczyć na przejęcie lokalu socjalnego. Wymienionego wyżej przepisu nie stosuje się bowiem do tego typu lokali (patrz: uchwała Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 23 września 2010 r. sygnatura akt III CZP 51/2010).

Prawo więc do skorzystania z przywileju wstąpienia w stosunek najmu mają: wdowa lub wdowiec (niebędący współnajemcami), dzieci i ich małżonkowie, konkubent (konkubina) oraz inne osoby, wobec których najemca ma obowiązek świadczeń alimentacyjnych.

Do tych ostatnich zalicza się m.in. wnuki, ale w stosunek najmu mogą wstąpić tylko ci, których dziadkowie utrzymywali przed swoją śmiercią. Oznacza to, że inni wnukowie mogą jedynie wystąpić do  gminy tylko o zawarcie nowej umowy najmu.

Przez długie lata jednak wnukowie mogli bez przeszkód wstępować w stosunek najmu. Dlatego wciąż  panuje przekonanie, że jak się wnuczka zamelduje u dziadków, to po ich śmierci przejmie mieszkanie. Spór w tej sprawie dotarł nawet do Trybunału Konstytucyjnego, a ten w 1 lipca 2003 r. (sygn. P31/02) orzekł, że ograniczenia w przejmowaniu po zmarłych krewnych praw najemcy lokalu mieszkalnego się zgodne z konstytucją.

Przepisy wymagają ponadto, by wszystkie osoby, które chcą wstąpić w stosunek najmu, stale mieszkały z najemcą aż do jego śmierci. Co to oznacza? Nie wiadomo. Przepisy  nie mówią co należy przez to rozumieć. Powszechnie uważa się, że sam meldunek powinien gminie  wystarczyć. To nieprawda.

Jest wyrok Trybunału Konstytucyjnego z 27 maja 2002 r. (sygn. K20/01) rozstrzygający, że zameldowanie jest czynnością administracyjną, potwierdzającą jedynie stan faktyczny, ale go nie kreującą.

Dla gminy najważniejsze jest, czy mieszkanie było centrum życiowym starającego się o nie, a więc jeszcze za życia najemcy miał tam swoje rzeczy, spędzał czas, nocował itd. Dowodami na to są przede wszystkim oświadczenia sąsiadów zmarłego lokatora. W tym celu gmina robi wywiad środowiskowy. Jeżeli jest sprzeczność w informacjach pochodzących od sąsiadów, odrzuca wniosek rodziny zmarłego o wstąpienie w stosunek najmu.

Uwaga ! Niedawno wstępowaniem w stosunek najmu zajmował się Sąd Najwyższy. W swojej uchwale stwierdził,że osobą faktycznie pozostającą we wspólnym pożyciu z najemcą - w rozumieniu art. 691 § 1 k.c. - jest osoba połączona z najemcą więzią uczuciową, fizyczną i gospodarczą; także osoba tej samej płci. (Uchwała Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 28 listopada 2012 r. sygnatura akt III CZP 65/2012). Oznacza to, że związek osób tej samej płci uprawnia do wstąpienia w stosunek najmu jednej z nich po śmierci partnera. Jest to  precedensowa uchwała sądu.

Jaka jest zaleta wstąpienia w stosunek najmu? Przede wszystkim taka, że kontynuuje się starą umowę, także odnośnie wysokości  stawek czynszu. CO jest istotne. Ponadto, jeżeli gmina nie chce, by dana osoba skorzystała z prawa wstąpienia w najem, można spróbować ją przymusić do tego w sądzie. Prawo wstąpienia w stosunek najmu ma bowiem formę roszczenia.