Jak budują deweloperzy

Wysokość marż deweloperskich przed kryzysem finansowym w 2008 r. wynosiła średnio 40 procent, choć wiadomo, że niektóre projekty mieszkaniowe przynosiły nawet 100-procentowe lub jeszcze większe zyski. Natomiast w inwestycjach realizowanych w latach 2009–2012 średnie marże spadły do ok. 28 procent. Dziś zyski spółek deweloperskich to średnio ok. 22 procent – wynika z analiz BRE Banku Hipotecznego.

Tańsze materiały

Analitycy banku policzyli koszty budowy osiedli realizowanych w czasie koniunktury na rynku mieszkaniowym, czyli w latach 2007–2009 w przeliczeniu na mkw. powierzchni użytkowej mieszkalnej. Wtedy koszt ten wynosił 4,8 tys. zł i stanowił 70 proc. ogólnych kosztów realizacji inwestycji. Natomiast w projektach realizowanych na terenie Warszawy w latach 2009–2012 średnie koszty budowy wynosiły 3,7 tys zł. i stanowiły 65 proc. całkowitych kosztów inwestycji.

– Ceny wielu materiałów budowlanych, a szczególnie tych na ściany domów, są dziś znacznie niższe niż kilka lat temu. Tańsza jest też w porównaniu ze stawkami z boomu robocizna – mówi Jan Robert Nowak, dyrektor departamentu wycen i analiz rynku nieruchomości w BRE Banku Hipotecznym. – Ponieważ jednak ceny mieszkań spadły, i wykonawcy, i inwestorzy poszukują oszczędności. I dotyczy to zarówno budowy osiedli, jak hoteli czy biurowców.

Z raportu BRE Banku wynika, że choć wykonawcy wybierają materiały o wymaganych parametrach, to kupują te z niższej półki cenowej, decydując się na prostsze, a więc tańsze technologie, a nawet zatrudnianie niewykwalifikowanych robotników.

Klient nie zauważy?

Nabywcy mieszkania trudno się zorientować, czy lokal powstał z materiałów, z jakich miał być wybudowany. Jak jednak podkreśla dyrektor Nowak, ustawa o ochronie nabywców mieszkań wymusi na deweloperach i wykonawcach, aby trzymali się wytycznych ze specyfikacji dołączonej do umowy z klientem.

Jeden z warszawskich pośredników, pracujący na rzecz dewelopera budującego w Wilanowie, oprowadzał klienta po blokach, w których zostały do kupienia nowe mieszkania. Pokazał mu dwa pozornie takie same budynki: jeden z czasów boomu, drugi – kończony już w kryzysie. Starszy miał jeszcze wykończone naturalnym kamieniem części wspólne, elewacje, lepsze okna. Młodszy był znacznie skromniejszy. Jakości materiałów wbudowanych i przykrytych na tym etapie nie dało się już ocenić.

Jan Ordyński, kierownik sekcji w departamencie wycen i analiz rynku nieruchomości w BRE Banku Hipotecznym, mówi, że choć nie ma drastycznej zmiany standardu, to widać, że deweloperzy w kryzysie decydują się np. na zamianę stolarki drewnianej – na okna PCV czy na tańsze wykładziny gresowe.

Ukryte oszczędności

Generalnie mieszkańcy mniejszych miejscowości mają niższe wymagania i tam powstają słabsze projekty niż w dużych aglomeracjach. Zdają sobie z tego sprawę także deweloperzy. Wiedzą, co dziś klient jest w stanie zaakceptować. – O ile kilka lat temu standardem były ogródki i place zabaw, bo takie oczekiwania mieli klienci, o tyle teraz w ramach oszczędności bloki powstają po obrysie działki, bez terenów zielonych – mówi Jan Robert Nowak.

Są jednak różnice, których nie widać gołym okiem. Stolarka drewniana, ale o gorszych parametrach, słabsze drzwi czy windy nieznanych marek. Gdy dociekliwy klient zaczyna pytać, dlaczego wykonawca wybrał taki dźwig, słyszy, że to dla jego dobra. Markowy byłby bowiem droższy w eksploatacji, a tak przyszła wspólnota mieszkaniowa zaoszczędzi na przeglądach.

– Warto pamiętać, że jeśli klient kupuje w podobnej lokalizacji mieszkanie za 5,2 za mkw., raczej nie może oczekiwać tej samej jakości, co w pobliskim budynku z ceną 7 tys. zł za mkw. – podkreśla Marcin Jańczuk, dyrektor w Metrohouse & Partnerzy.

Program w Polsat Biznes z udziałem dziennikarki „Rz" Anety Gawrońskiej dziś po godz. 10

Podaż ciągle rekordowo duża

Zapasy mieszkań na sprzedaż dwukrotnie przekraczają poziom uznawany za zrównoważony – wynika z ogłoszonego wczoraj raportu NBP. Eksperci z Instytutu Ekonomicznego banku podsumowali sytuację na rynku nieruchomości w IV kwartale 2012 r. Mówią o dalszym niewielkim spadku cen ofertowych i transakcyjnych mieszkań – zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. Zwracają uwagę, że zwiększenie popytu na mieszkania pod koniec ub.r. wiązało się z likwidacją dopłat do odsetek od kredytów w programie „Rodzina na swoim". Analitycy NBP podkreślają, że w IV kwartale ub. roku oddano do użytku najwięcej mieszkań od 2010 r. Zmniejszyła się natomiast liczba nowo rozpoczętych inwestycji oraz liczba wydawanych pozwoleń na budowę. Po raz drugi od 2009 r. spadła także liczba mieszkań oczekujących na sprzedaż. Nadal jednak podaż znacznie przewyższa popyt. Zmniejszyły się marże w przypadku nowo rozpoczynanych projektów deweloperskich, jednak budowa mieszkań jest wciąż rentowna. – Sytuacja większości firm deweloperskich wydaje się stabilna ze względu na dywersyfikację ich działalności, czyli zaangażowanie w nieruchomości mieszkaniowe i komercyjne oraz relatywnie niski poziom zadłużenia bankowego. Sytuacja w sektorze oraz ogólne spowolnienie gospodarcze są jednak źródłem problemów deweloperów: spadku rentowności, strat, a także upadłości najsłabszych firm – podsumowują sytuację na rynku eksperci Instytutu Ekonomicznego. Zwracają też uwagę, że kwartalny przyrost należności z tytułu kredytów mieszkaniowych od gospodarstw domowych był najniższy w ostatnich siedmiu latach.

Marek Poddany, wiceprezes Polskiego Związku Firm Deweloperskich, szef spółki deweloperskiej Sedno

Nie ma już dwucyforwych marż na projektach deweloperskich. Można powiedzieć, że najlepsze spółki giełdowe działające w branży osiągają 20-procentową rentowność, ale na całej działalności, a nie na jednym osiedlu. Zdarzają się takie budowy, na których deweloper zarobi kilka procent, ale i takie, na których straci albo osiągnie kilkunastoprocentowy zysk. I ten ostatni jest dziś uznawany za bardzo dobry wynik. Firmy szukają oszczędności, negocjują z wykonawcami ceny poniżej tych, jakie były dwa–trzy lata temu, ale jest granica opłacalności – i dla deweloperów, i dla wykonawców. Nikt nie zdecyduje się budować z marżą 2–3 procent, bo to jak granica błędu. Musi być rezerwa na nieprzewidziane sytuacje. Uproszczenie architektury może przynieść oszczędności, ale stali przewidzianej w projekcie nie zamieni się na inną.

Kupno, Sprzedaż Nieruchomości

Tańsze materiały

Pozostało 94% artykułu