Ile za mieszkanie w górach

Kupno lokalu w górach wydaje się interesującym pomysłem. Jest duże prawdopodobieństwo osiągnięcia satysfakcjonującej stopy zwrotu – ocenia Jarosław Jędrzyński, analityk portalu RynekPierwotny.com. Radzi, by pod uwagę brać jednak tylko uznane kurorty zimowe, oferujące liczne atrakcje – trasy narciarskie i turystyczne, wyciągi oraz kolejki linowe. – Atrakcyjność podnoszą też restauracje, parki wodne, centra rozrywkowo-handlowe – mówi Jarosław Jędrzyński. – W grę wchodzą Zakopane, Karpacz, Szklarska Poręba, Bielsko-Biała – dodaje.

Jerzy Węglarz z działu analiz Home Brokera zwraca uwagę, że w górach rynek mieszkań jest jednak ubogi. – Przeważa zabudowa jednorodzinna. Lokali, które da się regularnie wynajmować, trzeba szukać w popularnych lokalizacjach, np. w Zakopanem – mówi Jerzy Węglarz.

Z Internetem i zmywarką

Zdaniem Marcina Urygi, analityka firmy doradczej i pośredniczącej w obrocie nieruchomościami Emmerson, do długoterminowej inwestycji w zakup nieruchomości na wynajem zachęca rosnący ruch turystyczny. – Niezmiernie ważna jest lokalizacja. Trzeba wybrać miejsce, które zapewni dostęp do atrakcji zarówno w lecie, jak i w zimie. Liczy się zwłaszcza odległość od takich atrakcji, jak np. wyciągi narciarskie. Warto też zwrócić uwagę na dodatkową infrastrukturę sportowo-rekreacyjną – jak klub fitness, basen, jacuzzi, spa – podkreśla Marcin Uryga.

Według Jarosława Jędrzyńskiego najlepszym wyborem są mieszkania dwu- i trzypokojowe o powierzchni 50–70 mkw. – Można się też zastanowić nad większymi lokalami, zwłaszcza w tańszych lokalizacjach. Im nowszy budynek, tym lepiej. Ale najlepiej kupić lokal na rynku pierwotnym – ocenia Jarosław Jędrzyński. – Absolutnym strzałem w dziesiątkę jest apartament z panoramą na górskie krajobrazy, najlepiej z dużego tarasu – ocenia analityk. Przestrzega przed kupowaniem mieszkań w starych zaniedbanych budynkach, bez balkonów, windy, w kiepskim miejscu.

Także Bolesław Drapella, szef portalu nieruchomości Morizon.pl, twierdzi, że w miejscowościach turystycznych najtrudniej o klientów na źle wyposażone, zwykłe mieszkania znacznie oddalone od turystycznych atrakcji. – Takie lokale są najmowane zazwyczaj jedynie w szczycie sezonu, dlatego nie będzie to dobra inwestycja. Trzeba się też dobrze zastanowić, rozważając zakup używanego mieszkania wymagającego remontu – przestrzega Drapella. Podkreśla, że jeśli kupujemy lokal z zamiarem sprzedania go za kilka lat, to na pewno nie warto wybierać przeciętnych lokalizacji. – Najwięcej na wartości zyskają nieruchomości w najlepszych miejscach. Za kilka lat nie będzie problemu ze znalezieniem kupca na taki lokal – podkreśla szef Morizon.pl.

Jego zdaniem na pewno warto rozważyć zakup apartamentu w prestiżowej inwestycji, z bogatym zapleczem rekreacyjnym oraz konferencyjnym, które może przyciągać także firmy. – Lokal na wynajem powinien być odpowiednio wyposażony. Można więc pomyśleć o mieszkaniach wykończonych pod klucz – radzi Bolesław Drapella.

Szef Morizona zauważa też, że deweloperzy nadal są skłonni do negocjacji cen. – Na rynku pierwotnym znajdziemy dwupokojowe, nowocześnie wykończone, około 50-metrowe mieszkania, wyposażone m.in. w sprzęt RTV i AGD, z dostępem do Internetu – mówi Drapella.

I dodaje, że zakup nieruchomości turystycznej to inwestycja długookresowa. – Oprócz zysków z wynajmu, dodatkowym źródłem dochodu może być wzrost wartości mieszkania. Największą popularnością zarówno wśród turystów, jak i inwestorów cieszą się nieruchomości w Zakopanem, Białce Tatrzańskiej, Wiśle, Karpaczu, Krynicy-Zdroju, Szczyrku, Szczawnicy, Krościenku oraz Szklarskiej Porębie – wylicza Drapella.

Drogie Zakopane

Ceny mieszkań, jak zauważa Jarosław Jędrzyński, zależą od renomy kurortu. – Najdrożej jest w Zakopanem, gdzie za metr kwadratowy nowego lokalu w standardzie deweloperskim, w dobrych lokalizacjach, trzeba zapłacić 9–10 tys. zł. Na rynku wtórnym, w starszym budownictwie, ceny lokali zaczynają się od około 7 tys. zł za metr kwadratowy i przekraczają nawet 10 tys. zł. To najwyższe w Polsce poziomy – podkreśla analityk.

O połowę taniej jest w Karpaczu. – Rynek pierwotny jest tu znacznie uboższy. Ceny mkw. mieszkań na rynku wtórnym to średnio 3–5 tys. zł. Można więc przyjąć, że dobrze zlokalizowany trzypokojowy lokal o powierzchni 70 mkw. kupimy za 280–300 tys. zł. Za dobowy najem takiego mieszkania, w zależności od terminu i liczby gości, można dostać około 200–250 zł w sezonie i około 150–200 zł poza sezonem – szacuje Jędrzyński. – Jeżeli założymy ostrożnie, że lokal będzie wynajmowany tylko 80 dni w sezonie oraz 50 dni poza sezonem, a także w okresie noworocznym i w weekend majowy, to przychód z najmu wyniesie około 30–35 tys. zł. Po odliczeniu kosztów własnych (podatek dochodowy, czynsz, media i sprzątanie), czysty zysk wyniesie około 18–22 tys. zł, co daje 6–7-procentową rentowność w skali roku – szacuje Jarosław Jędrzyński. Z kolei ceny apartamentów wakacyjnych w górach, jak podaje Morizon.pl, są zbliżone do stawek za mieszkania w największych polskich miastach: w zależności od lokalizacji wahają się od 4,5 tys. do 16 tys. zł za mkw. – Większość deweloperów budujących w polskich górach zachęca do kupna apartamentu, oferując zarządzanie lokalem, jego reklamę i promocję, prowadzenie systemu rezerwacji – mówi Bolesław Drapella. – Zyski z wynajmu szacowane są na 6–0 proc. w skali roku.

Jerzy Węglarz z działu analiz Home Brokera zwraca uwagę m.in. na projekt deweloperski w Bielsku-Białej, który gwarantuje stopę zwrotu z najmu na poziomie około 7 proc. – Osoby z Górnego Śląska, z miast górniczych, kupują nieruchomości w Wiśle czy Ustroniu. Są to mieszkania weekendowe dla rodziny i znajomych – mówi Jerzy Węglarz.

Z jego analiz wynika, że w lokale na wynajem w górach inwestują głównie mieszkańcy kurortu. – Mieszkaniem ktoś musi zarządzać, posprzątać i przygotować je do przyjazdu gości. I na tym polega przewaga lokalnych inwestorów nad inwestorami  z odległych miast. Lokalny inwestor, będąc na miejscu, może sam zarządzać mieszkaniem. Inwestor z zewnątrz musiałby wynająć ekipę, co wiązałoby się z dodatkowymi kosztami – tłumaczy.

Węglarz stwierdza też, że w wielu górskich lokalizacjach lokale są kupowane przede wszystkim na własne potrzeby, a znacznie rzadziej w celach inwestycyjnych. – Osoby, które je kupują, chcą ulokować kapitał, licząc raczej na wzrost wartości nieruchomości niż na zysk z wynajmu – tłumaczy Jerzy Węglarz.

Przybywa wynajmujących

Bolesław Drapella ocenia, że jeżeli przed inwestycyjnym zakupem mieszkania powstrzymuje nas obawa, że nie znajdziemy najemców, i będziemy musieli dbać m.in. o rachunki, czystość itd., dobrym rozwiązaniem może się okazać podpisanie długookresowej umowy najmu z ośrodkiem sportowym, który zadba o zdobycie lokatora i będzie nam wypłacać czynsz w comiesięcznych ratach.

– Pamiętajmy też, że większość deweloperów współpracuje z firmami administrującymi, które zobowiązują się do wypłacania właścicielowi co?miesiąc stałej kwoty bez względu na to, czy?znajdą najemców. Oferta gwarantowanego?najmu oznacza stały dopływ pieniędzy, z których można spłacać kredyt – mówi Drapella.

Jego zdaniem taka forma lokowania kapitału staje się coraz popularniejsza ze względu na to, że sezon w górach trwa niemal cały rok. – Chętnych na wynajem przybywa, bo apartamenty są tańsze niż hotele, a ich standard często znacznie wyższy niż w pensjonatach – ocenia Drapella. – Dwupokojowe mieszkania wynajmują przede wszystkim rodziny z dziećmi, płacąc około 200–300 zł za dobę. Do dyspozycji mają jednak kuchnię, plac zabaw, ale często także basen, siłownię czy spa – zauważa szef Morizona. Dodaje, że w sezonie zimowym stawki najmu są wyższe niż w lecie o około 30 proc. – W okresie świąteczno-noworocznym ceny są nawet dwukrotnie wyższe niż w pozostałym czasie sezonu zimowego.

Stały dochód albo szybki zarobek w sezonie

Z danych portalu Morizon.pl wynika, że najwięcej można zarobić na wynajmie mieszkań w Zakopanem. Za dobowy wynajem dwupokojowego lokalu można tu żądać nawet 400 zł. W Karpaczu i Krynicy-Zdroju taki lokal wynajmiemy maksymalnie za 300 zł. Analitycy zwracają uwagę na projekty, w których zarządzanie lokalem można zlecić operatorowi. Np. w inwestycji Czarna Góra Apartamenty prawie 28-metrowe, wykończone i w pełni wyposażone mieszkanie, z udziałem w częściach wspólnych ośrodka (m.in. sauna) zapłacimy 246,3 tys. zł brutto.