Ile za wielkie mieszkanie w blokach w płyty

W wielkopłytowych blokach, jak zauważa Cezary Szubielski, dyrektor biura Krupa Nieruchomości na Targówku, powstawały przede wszystkim mniejsze mieszkania. – Bardzo rzadko trafiają się lokale o powierzchni ok. 100 mkw. Znajdziemy je głównie na Gocławiu, Ursynowie, Bemowie i Bielanach. Na Górnym Mokotowie czy Żoliborzu będzie dosłownie kilka wielkopłytowych bloków z tak dużymi mieszkaniami. Także na Targówku przeważają małe mieszkania – dodaje dyrektor.

Ile pokoi, ile metrów

Magda Le Bihan, pośrednik z agencji Azur Polska, przypomina, że mówiąc o budownictwie wielkopłytowym, trzeba mieć na uwadze tzw. normatywy obowiązujące w minionej epoce. – Były one związane nie tyle z powierzchnią, ile z liczbą pokoi: dla jednej osoby M1, dla dwóch M2 i tak dalej. Pokoje były wtedy mniejsze niż dziś. Mniejsze były też łazienki, kuchnie, korytarze. Nie przewidywano garderób. Jeśli więc mówimy o mieszkaniu, którego powierzchnia przekracza 100 mkw., to mamy do czynienia z lokalem M5 albo nawet M6. Mieszkań z pięcioma pokojami budowało się wtedy niewiele – podkreśla Magda Le Bihan.

Beata Olejnik-Widawska z Maxon Nieruchomości dodaje, że w czasach, kiedy mieszkania były wyłącznie na przydział, 100 metrów nie było typowym metrażem.

– Dziś ceny takich lokali zaczynają się na warszawskim Bemowie od niespełna 6 tys. zł za mkw. Na Ursynowie i Bielanach, gdzie jest metro, na mkw. trzeba mieć 500 zł więcej – podaje Cezary Szubielski.

Zdaniem Beaty Olejnik-Widawskiej ceny zależą głównie od lokalizacji i stanu technicznego budynku. Z jej analiz wynika, że na mkw. dużego mieszkania w blokowisku powinno wystarczyć ok. 6 tys. zł.

Z kolei Magda Le Bihan podkreśla, że takie lokale łączą dobre położenie z bardzo dobrym rozplanowaniem powierzchni. – Jednak ze względu na dość duży metraż mają dość wysoką cenę – zauważa pośredniczka z Azur Polska.

Dodaje, że w podobnej lokalizacji trudno będzie znaleźć mieszkanie w budynku z cegły o podobnej  funkcjonalności i w zbliżonej cenie. – Mieszkania przedwojenne były po wojnie najczęściej dzielone – tłumaczy  Magda Le Bihan. – Z kolei nowe lokale są droższe, a przy dużej liczbie pokoi mają znacznie większą powierzchnię – dodaje pośredniczka.

Cezary Szubielski zauważa, że ceny najdroższych dużych mieszkań w wielkiej płycie są związane z dobrą okolicą. – Trzeba też pamiętać, że cena wywoławcza czy też cena transakcyjna nieruchomości, które stanowią margines rynku, jest trudna do weryfikacji. Gdyby podobnych mieszkań sprzedawały się tysiące czy setki, można by dochodzić do uśrednienia wartości. Ale takie przypadki są jednostkowe – zauważa dyrektor z Krupa Nieruchomości.

Jak zauważa Cezary Szubielski, popyt na duże mieszkania w wielkiej płycie jest niewielki. – O szybkości sprzedaży decydują dwa czynniki: cena i koszty utrzymania. Takie lokale sprzedają się wyłącznie wtedy, gdy ich cena jest wyjątkowo atrakcyjna. Nabywcy okazji oczekują jednak, że nie tylko cena będzie okazyjna, ale również opłaty za posiadanie takiego mieszkania nie będą wysokie – mówi pośrednik.

Kogo na to stać

Klienci chcą kupić 100-metrowe mieszkanie w cenie 60-metrowego, co się czasem udaje.  – Problem pojawia się w chwili, gdy zaczyna się rozmowa o kosztach utrzymania, takich jak czynsz czy fundusz remontowy. Wówczas okazuje się,  że okazyjna jest wyłącznie cena. Czynsz zaś będzie dwukrotnie wyższy niż w przypadku mieszkania 60-metrowego – podkreśla dyrektor z Krupa Nieruchomości.

O braku zainteresowania dużymi mieszkaniami w płycie mówi Beata Olejnik-Widawska. Jej zdaniem takie lokale sprzedają się bardzo długo.

Podobnie ocenia sytuację Magda Le Bihan. – Właściwie nie spotykam klientów poszukujących dużych mieszkań w blokach z wielkiej płyty. Być może wynika to z faktu, że za określoną kwotę nabywcy poszukują wyższego standardu samego budynku, nawet kosztem lokalizacji – zastanawia się pośredniczka z Azur Polska.

Cezary Szubielski dodaje, że mieszkania w wielkiej płycie to najczęściej lokale w spółdzielniach. Stoją na gruntach będących w użytkowaniu wieczystym. – Z uwagi na wielkość terenów i rzadką zabudowę spółdzielnie są obciążone dość dużymi opłatami za ich użytkowanie. Dochodzi jeszcze podatek. Obciążenia te w automatyczny sposób są przenoszone na użytkowników mieszkań. Dlatego koszty utrzymania lokali są znacznie wyższe niż w budowanych bardzo ciasno współczesnych projektach deweloperskich – mówi dyrektor z Krupa Nieruchomości. W nowych budynkach opłaty na fundusz remontowy przez kilka pierwszych lat są zwykle niewielkie.

– Nabywcy mieszkań w wielkiej płycie stoją przed alternatywą znacznie tańszego w eksploatacji nowego mieszkania deweloperskiego, aczkolwiek na bardziej zagęszczonym osiedlu – mówi Cezary Szubielski.

Wspomina sprzedaż 115-metrowego mieszkania, którego cena wywoławcza była taka jak za mieszkanie 60-metrowe. – Lokal było bardzo trudno sprzedać. Czynsz przekraczał 1 tys. zł, podczas gdy opłaty za mieszkanie 60-metrowe położone w sąsiednim bloku wynosiły 450 zł. Kolejni potencjalni nabywcy stwierdzali, że nie stać ich będzie na utrzymanie tego mieszkania – opowiada pośrednik.

Z jego analiz wynika, że duże mieszkania w wielkiej płycie staniały w ciągu roku o mniej niż 10 proc.

– Moim zdaniem ceny nie powinny już spadać, a jeśli już, to minimalnie. Sprzedający dostosują swoje oczekiwania do obowiązujących cen transakcyjnych. Trudno natomiast odpowiedzieć na pytanie, kiedy ceny zaczną rosnąć. Na podobnym poziomie cen transakcyjnych możemy pozostać nawet przez dwa, trzy lata – prognozuje dyrektor.