Kupowanie mieszkań na wynajem

Ostatnie półrocze przyniosło wzrost odsetka zakupów inwestycyjnych wśród transakcji realizowanych na rynku mieszkaniowym. Jak szacują przedstawiciele firmy Home Broker, obecnie wynosi on ponad 16 proc., podczas gdy jesienią 2012 r. co 14. nabywca deklarował kupno mieszkania z przeznaczeniem na wynajem. – Jeśli planujemy inwestować w mieszkania w segmencie popularnym,  najlepszym rozwiązaniem jest zakup lokalu dwu- lub trzypokojowego w centrum miasta lub w miejscu dobrze skomunikowanym  z centrum. Dobrym zabiegiem jest zakup mieszkania o jak najmniejszej powierzchni przy założonej liczbie pokoi. To zmniejsza cenę zakupu, nie ma dużego wpływu na możliwy do osiągnięcia czynsz i tym samym prowadzi do maksymalizacji rentowności – tłumaczy Bartosz Turek z Home Broker.

Gotówkowe zakupy

Według Home Brokera średnie przychody z najmu mieszkań najbardziej popularnych wśród najemców, czyli dwu- lub trzy pokojowych,  oscylują na poziomie 7 proc. w skali rocznej. Jednak wyliczenia te nie uwzględniają kosztów utrzymania nieruchomości, podatków czy okresów, w których lokum stoi puste. Zdaniem Łukasza Madeja, szefa firmy ProDevelopment, rentowność netto w dobrym przypadku wynosi około 3–4 proc.  Nie każdy jednak pochwali się takim zyskiem. – Główny wpływ na wysokość stopy zwrotu ma wysokość kapitału przeznaczonego na zakup nieruchomości. Najwyższe zarobki osiągniemy kupując mieszkania z wyższej półki oraz lokale przeznaczane na biura – zaznacza Łukasz Madej.

Inwestorzy coraz częściej kupują za gotówkę. Kredytowanie takiej transakcji w obecnej sytuacji jest nieopłacalne. – Oprócz wysokiego kosztu kredytu, łatwiej wynegocjować niższą cenę kupna, jeśli posiadamy gotówkę – zauważa Jerzy Sobański, rzecznik Warszawskiego Stowarzyszenia w Obrocie Nieruchomości i właściciel biura Akces.

Z wyliczeń Home Brokera wynika, że gotówką dysponuje 42  proc. inwestorów. – Jeśli zdecydują się na finansowanie bankowe, średnie LTV wynosi 50 proc. – mówi Turek.

Według Tomasza Błeszyńskiego, doradcy na rynku nieruchomości, najem mieszkań nie jest dziś lukratywnym zajęciem, ze względu na dużą podaż ofert, restrykcyjne zapisy ustawy o ochronie praw lokatorów czy rosnące koszty utrzymania nieruchomości. – Trudno na rynku znaleźć solidnego najemcę i do tego długoterminowego. Mieszkania dziś wynajmują głównie studenci i pracownicy firm, podpisując umowy na 3–12 miesięcy – opowiada Błeszyński.

Dwa pokoje

W Warszawie, według agencji nieruchomości Metrohouse, mieszkania na wynajem przynoszą przeciętnie 4,5-proc. zwrot kapitału w skali roku. – Zakładając zakup 45-metrowego, dwupokojowego lokum za około 300 tys. zł za gotówkę, przy miesięcznym koszcie jego utrzymania rzędu 500 zł i podatku od przychodu sięgającym około 300 zł i średnim najmie przez 10 miesięcy w roku, potrzebujemy aż 16,5 lat by odzyskać włożony w inwestycję kapitał – opowiada Jerzy Sobański.

W Warszawie wśród najemców największą popularnością cieszą się Mokotów, Śródmieście i Wola. Są to więc optymalne lokalizacje dla potencjalnych inwestorów. – Budowa drugiej nitki metra może spowodować zwiększone zainteresowanie Pragą-Południe i innymi dzielnicami prawobrzeżnymi. Nie sadzę jednak, by zmianie uległy preferencje co do liczby pokoi i powierzchni. Popularne są i będą dwa pokoje o powierzchni 45 mkw. lub trójki liczące 60 mkw. – tłumaczy Sobański.

Z kolei w Krakowie optymalne lokalizacje dla mieszkań pod wynajem to centrum, Krowodrza i Dębniki. Jak wylicza Jan Zieleniewski, szef krakowskiego biura Inter-Polmex,  najwyższa stopa zwrotu sięga 7,5 proc. w skali rocznej, jednak tylko w przypadku atrakcyjnych mieszkań i ciągłego najmu, co nie jest proste do osiągnięcia. Pośrednicy Metrohouse przyjmują średnią stopę zwrotu netto w wysokości około 4,3 proc. W stolicy Małopolski mieszkania wynajmują najczęściej studenci. Rozwija się również rynek turystycznego najmu krótkoterminowego, ale w tym przypadku trudno o odpowiedni lokal – w sprzedaży brakuje ofert spełniających konkretne wymagania cenowe i lokalizacyjne klientów. Zdaniem Zieleniewskiego w Krakowie skończył się wynajem „komercyjny", czyli dla przedstawicieli biznesu. – Jeszcze kilka lat temu bez trudu można było wynająć apartamenty za 10 tys. zł miesięcznie. Teraz podobne oferty długo czekają na zainteresowanych z czynszem o połowę niższym – mówi.

Okazje cenowe

W Trójmieście średnie stopy zwrotu z kupna mieszkania na wynajem wynoszą niecałe 4 proc. Do najbardziej dochodowych zalicza się małe i tanie w utrzymaniu dwa pokoje, dobrze skomunikowane z w miarę rozwiniętą infrastrukturą usługowo-handlową. – Tu sprawdza się zarówno wielka płyta, jak i jeszcze starsze mieszkania. Optymalne rozwiązanie to 40–50 metrów, dwa pokoje za 170–220 tys. zł, w centralnych dzielnicach Gdańska, starych, „spółdzielczych" osiedlach Sopotu lub jak najbliżej centrum Gdyni. Ważny jest nie tyle miesięczny przychód, ile jego ciągłość i przewidywalność. Im dłuższe okresy poszukiwania kolejnego najemcy, tym większe straty właściciela – opowiada Grzegorz Dobrowolski, z agencji obrotu nieruchomościami.

Druga istotna grupa na trójmiejskim rynku to tzw. oferta butikowa, czyli apartamenty, w doskonałych lokalizacjach. – W tym przypadku wprawdzie o najemcę nie jest łatwo, ale przy pewnej dozie szczęścia, można trafić na stabilnego i wypłacalnego klienta – zapewnia Dobrowolski. – Choć wszystko zależy od lokalizacji i standardu wykończenia, inwestowanie z przeznaczeniem na wynajem w starsze mieszkania jest bardziej opłacalne niż w nowe budownictwo – dodaje. Głównym motorem napędzającym rynek inwestowania w mieszkania na wynajem są spadające bądź bardzo negocjowalne ceny. – Nierzadko właśnie okazja cenowa czyni inwestora – zapewnia.

dorota.kaczynska@parkiet.com