Jak bezpiecznie kupić mieszkanie

Wgląd do księgi obowiązkowy

Znajomy pokazał mi atrakcyjną ofertę sprzedaży mieszkania. Spotkałem się ze sprzedawcą, potwierdziłem zainteresowanie kupnem, chcę jednak zajrzeć do księgi wieczystej. Sprzedawca zapewnia, że nie ma potrzeby. Czy powinnam mu zaufać?

Nie. Przed podpisaniem umowy należy sprawdzić księgę wieczystą dla nieruchomości. Informacje w niej zawarte potwierdzą nie tylko prawa sprzedającego, ale także czy nieruchomość nie jest obciążona kredytem i czy prawa do niej nie zgłaszają inne osoby.

Musi być podpis męża i żony

Czy to prawda, że jeśli mieszkanie należy do majątku wspólnego małżonków, oboje muszą podpisać akt notarialny przy jego sprzedaży?

Tak. Przy kupnie mieszkania warto sprawdzić, czy należy ono do majątku wspólnego małżonków. Z art. 37 § 1 kodeksu rodzinnego i opiekuńczego wynika, że zgoda drugiego małżonka jest potrzebna m.in. do dokonania czynności prawnej prowadzącej do zbycia nieruchomości. Oznacza to, że nie jest możliwa sprzedaż mieszkania wchodzącego w skład majątku wspólnego bez wiedzy i zgody drugiego małżonka. Gdy umowę podpisze tylko jedno z małżonków, jej ważność zależy od potwierdzenia przez drugiego małżonka. Bez tej zgody czynność będzie nieważna. Kupujący może drugiej stronie wyznaczyć odpowiedni termin na zdobycie zgody współmałżonka.

Podpis obojga małżonków nie będzie potrzebny wtedy, gdy mieszkanie sprzedaje małżonek posiadający je na wyłączną własność (bo na przykład nabył je jeszcze przed ślubem i nie rozszerzył na nie wspólności majątkowej).

Lokatorów lepiej wymeldować

Kupuję mieszkanie. Sprzedawca wraz z rodziną jest jednak w nim nadal zameldowany, twierdzi, że nie zdążył dopełnić wszystkich formalności i że dopełni ich lada dzień. Czy mogę się jakoś zabezpieczyć na wypadek, gdyby tego nie zrobił?

Tak. Do aktu notarialnego przenoszącego własność mieszkania trzeba wpisać odpowiednią klauzulę, w której zobowiążemy byłego właściciela do dopełnienia formalności związanych z wymeldowaniem w ściśle określonym czasie.

Sprawdź, co płacisz: zaliczkę czy zadatek

Znalazłem wymarzone mieszkanie. Wpłaciłem zadatek. Po kilku dniach okazało się, że sprzedawca otrzymał lepszą ofertę. Zażądałem więc zwrotu wpłaconych pieniędzy w podwójnej wysokości. W końcu był to zadatek i mam do tego prawo. Sprzedawca twierdzi, że zadatek i zaliczka to to samo.

Nie ma racji. Zadatek i zaliczka nie są tym samym. Skutki rozróżnienia pojawiają się w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron. Druga może wtedy od umowy odstąpić i zatrzymać otrzymany zadatek. Gdy to ona dawała zadatek, może żądać jego zwrotu w podwójnej wysokości. Zadatek nie jest zwracany w podwójnej wysokości, tylko  gdy dochodzi do rozwiązania umowy przez obie strony.

Inaczej jest, gdy mamy do czynienia z zaliczką. Nie podlega ona zatrzymaniu, nie można też żądać jej zwrotu w podwójnej wysokości. Uprawnienia stron zależą więc od tego, jak nazwane zostały wręczane pieniądze: zadatkiem czy zaliczką.

Nie zawsze cena jest najważniejsza

Znalazłem w centrum miasta mieszkanie w bardzo atrakcyjnej cenie. Właścicielka twierdziła, że wyjeżdża za granicę i zależy jej na szybkiej sprzedaży, stąd ta cena. Kupiłem je. Po przejrzeniu instalacji okazało się jednak, że wymaga dużo większego remontu, niż przypuszczałem po wstępnych oględzinach. Wiedziałem, że remont będzie potrzebny, nie sądziłem jednak, że lokal jest w aż tak tragicznym stanie technicznym. Czy mogę anulować transakcję?