Ile pożyczy bank na mieszkanie

– Kończy się sezon względnej stabilności na rynku kredytów hipotecznych. Świadczyć o tym mogą rosnące marże banków, które – chcąc wykorzystać niskie stopy procentowe – próbują zwiększać swoje dochody – mówi Elżbieta Kopka, ekspert firmy Invigo.

Jej zdaniem kredyty mieszkaniowe nie będą tańsze w nadchodzących miesiącach.

– Między innymi dlatego, że banki mają świadomość, iż dzisiejsza wyższa zdolność kredytowa klientów może być dla nich zagrożeniem w przyszłości, kiedy nastąpi wzrost stóp procentowych – tłumaczy Elżbieta Kopka.

Ile pożyczy bank

Analitycy Invigo zbadali zdolność kredytową klienta osiągającego przeciętne dochody, a także rodziny z dójką dzieci.

Z danych GUS wynika, że wysokość przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia w Polsce wynosi około 3824 zł, czyli około 2731 zł na rękę. Osoba tyle zarabiająca, o ile nie ma żadnych innych zobowiązań, może dziś liczyć na 245 tys. zł kredytu. Maksymalna rata, jaką taki kredytobiorca może opłacać, wynosi 1366 zł miesięcznie w przypadku kredytu w złotych. Niewielki limit na karcie kredytowej czy w koncie oraz 300 złotych miesięcznej raty innego kredytu (np. gotówkowego) znacznie obniżają zdolność kredytową. Nadal jednak taki klient może pożyczyć 189 tys. zł na mieszkanie.

– Natomiast rodzina złożona z rodziców mających stałą umowę o pracę, oraz dwójki dzieci, osiągająca przeciętne miesięczne wynagrodzenie w wysokości 5462 zł łącznie, na rękę, może otrzymać maksymalny kredyt w wysokości 524 tys. zł. To nieco ponad 5 tys. zł więcej niż w sierpniu br. – wylicza Elżbieta Kopka.

Przy średniej cenie transakcyjnej mkw. mieszkania w Warszawie, która wynosi ok. 7,1  tys. zł, za tę kwotę kredytu modelowa rodzina mogłaby sobie pozwolić na zakup 72-metrowego lokum.

Jednak dodatkowe obciążenia domowego budżetu, np. raty niewielkich kredytów gotówkowych lub limity w kontach, znacznie obniżą wysokość potencjalnego kredytu dla tej rodziny. Przy pewnych ograniczeniach banki pożyczyłyby jej na mieszkanie około  467 tys. zł – podaje Invigo.

Jarosław Sadowski, główny analityk firmy Expander, podkreśla, że dostępność kredytów hipotecznych jest zadowalająca, szczególnie jeśli chodzi o Polaków z wysokimi dochodami. – W przypadku 4-osobowej rodziny z dochodem 8 tys. zł netto, dostępna kwota kredytu wzrosła aż o 17 procent  w ciągu minionych 12 miesięcy. Oznacza to, że taka rodzina może zaciągnąć aż o 105 tys. zł wyższy kredyt niż rok temu. Banki pożyczą jej już nie 632 tys. zł, ale 737 tys. zł. Dzięki temu teraz zamożni mogą sobie kupić mieszkanie większe o dodatkowe 2-3 pokoje  – mówi Jarosław Sadowski.

Z wyliczeń Expandera wynika, że rodzina z dójką dzieci, ale z dochodem 3500 zł netto, dostanie od banku o 10 proc. więcej niż rok temu.

– W praktyce oznacza to kwotę kredytu wyższą o 16  tys. zł i wzrost dostępnej sumy z 164 tys. do 180 tys. zł. W żadnym z dużych miast nie wystarczy to jednak  na zakup dodatkowego pokoju – dodaje analityk Expandera.

Taniej, ale z warunkami

– Ofert kredytów bez wkładu własnego wciąż jest na rynku sporo. Jednak można zauważyć stopniowy wzrost marż. Przykładowo Deutsche Bank po raz kolejny podniósł marżę o 0,1 proc. od 10 września – mówi Elżbieta Kopka.

Klienci, którzy są zainteresowani kredytem bez wkładu własnego, powinni pamiętać, że o taki kredyt można wnioskować jeszcze tylko do końca 2013 roku.

Warto także wiedzieć, że banki oferują kredyty bez wkładu własnego tym, którzy wykupią u nich np. ubezpieczenie niskiego wkładu. W zależności od banku ubezpieczenie jest pobierane w formie składki za okres najczęściej 3 lat (płatne jednorazowo przed uruchomieniem kredytu) lub w formie podwyższonej marży (w tym przypadku koszt ten jest rozłożony w czasie).

Z analiz Invigo wynika, że marża kredytu hipotecznego w złotych, w wysokości 200 tys. zł, udzielanego na 30 lat, wynosi średnio 1,39–1,46 proc., a średnie oprocentowanie – 4,09 proc. Natomiast miesięczna rata utrzymuje się poniżej tysiąca zł.

We wrześniowym rankingu kredytowym Invigo – w przypadku kredytów na 100 proc. nieruchomości – na pierwszym miejscu zestawienia znalazł się bank PKO BP. Oferuje on promocyjną marżę w wysokości 1,1 proc. oraz nie pobiera prowizji od klientów, którzy otworzą konto w banku, wykupią ubezpieczenie od utraty pracy na cztery lata, posiadają lub nabędą kartę kredytową oraz skorzystają z ubezpieczenia na życie oferowanego przez bank. – Dodatkowo bank – z tytułu ubezpieczenia brakującego wkładu własnego – podwyższy marżę o 0,25 proc, co spowoduje wzrost raty o 30 zł. Warto wiedzieć, że preferencyjna marża obowiązuje tylko w pierwszym roku kredytowania, w kolejnych latach wzrośnie do poziomu 1,83 proc. i spowoduje wzrost raty kredytu do poziomu 1018 zł – mówi Elżbieta Kopka.

Na drugim miejscu we wrześniu uplasował się Alior Bank. Klienci zainteresowani kredytem hipotecznym w tym banku mogą liczyć na promocyjną marżę w wysokości 1,29 proc., ale jeśli zdecydują się na wykupienie ubezpieczenia na życie z oferty banku.

– Klient ma obowiązek wykupić je na pięć lat, a koszt ubezpieczenia to aż 9,6 proc. kwoty kredytu. Warto jednak wiedzieć, że zakup wspomnianej polisy zwalnia klientów z konieczności opłacania prowizji banku z tytułu udzielenia kredytu, a także że kwota ubezpieczenia może zostać doliczona do kwoty kredytu – dodaje Elżbieta Kopka.

Dla klientów niezainteresowanych wykupieniem ubezpieczenia marża banku wyniesie 2,20 proc. Bank pobierze także prowizję – 2-5 proc. Natomiast z tytułu brakującego wkładu własnego trzeba zapłacić składkę w wysokości 1400 zł za pierwsze trzy lata ochrony ubezpieczeniowej.

Doradcy Invigo zwracają uwagę, że wysoki koszt ubezpieczenia powoduje, że przez cały okres trwania kredytu rata będzie wyższa o 95 zł, jeśli składka ubezpieczenia będzie doliczona do kwoty kredytu.

– Ten przypadek potwierdza, jak ważne jest analizowanie poza wysokością raty również kosztów dodatkowych kredytu – podkreśla Elżbieta Kopka.

Na trzeciej pozycji wrześniowego  zestawienia znalazł się bank Pekao SA.  Pełne zestawienie ofert banków – w tabeli powyżej.

Ekspert radzi

Jak bank sprawdzi kredytobiorcę z krótką umową o pracę

Michał Krajkowski | główny analityk domu kredytowego notus

Jakie wymagania stawiają banki potencjalnym kredytobiorcom, którzy chcą pożyczyć na mieszkanie, ale mają umowę o pracę zawartą na czas określony?

W przypadku zatrudnienia na czas określony w pierwszej kolejności bank ocenia dwa najistotniejsze elementy umowy. Po pierwsze, od kiedy pracujemy u obecnego pracodawcy oraz na jak długi czas zawartą mamy jeszcze umowę.

Czasami banki sprawdzają, którą z kolei jest aktualnie obowiązująca umowa oraz czy możemy udokumentować dłuższy staż pracy. Jak można się domyślać, żaden bank nie zaakceptuje sytuacji, gdy pracujemy dopiero od kilku dni, bowiem minimalny wymagany okres zatrudnienia to trzy miesiące.

Jednak nawet w przypadku spełnienia tego wymogu Bank Millennium czy Getin Noble Bank będą wymagały udokumentowania minimum 6-miesięcznego stażu pracy.

Weryfikacja łącznego stażu pracy jest tym elementem oferty, który coraz więcej banków sprawdza. Nie wystarczy zatrudnienie u obecnego pracodawcy – wymagany jest także dłuższy staż.

Osoba, która rozpoczyna pracę zawodową i nie może wykazać się wcześniejszym zatrudnieniem, może mieć problem z uzyskaniem kredytu.

Kolejnym elementem podlegającym ocenie jest długość obowiązywania umowy. Oczywiste jest, że nikt nie udzieli kredytu w sytuacji, gdy umowa wygasa jutro czy nawet w ciągu kilku najbliższych tygodni.

Niemal standardem jest minimum sześciu miesięcy dalszego obowiązywania aktualnej umowy. Jednak od tej zasady są wyjątki.