Mieszkania na Woli i Białołęce: nowe kontra używane

Wola i Białołęka to warszawskie dzielnice, w których deweloperzy budują najwięcej mieszkań. Z danych firmy redNet Property Group wynika, że na Woli pod koniec sierpnia tego roku było do kupienia ponad 2,3 tys. lokali, a na Białołęce ponad 2,1 tys. – To odpowiednio 14,2 i 12,9 proc. całej deweloperskiej oferty w Warszawie – podaje Tomasz Kołodziejczyk z firmy redNet Property Group.

Średnia cena mkw. mieszkań oferowanych na Białołęce wynosiła pod koniec sierpnia niewiele ponad 6 tys. zł, a na Woli – 8 tys. zł. W porównaniu z ubiegłym rokiem ceny w tych dzielnicach spadły tylko nieznacznie, odpowiednio o 1,6 oraz 2,6 proc. – wynika z analiz.

Z dopłatami

Z kolei na białołęckim rynku wtórnym, jak podaje portal nieruchomości Domy.pl, średnia cena ofertowa mieszkań wynosi ponad 6,3 tys. zł za mkw. To o prawie 25 proc. mniej niż średnia stawka liczona dla całej Warszawy (ponad 8,2 tys. zł za mkw.). Z kolei na Woli średnia cena wywoławcza mkw. używanego lokalu to prawie 8 tys. zł. Jest niższa od stołecznej średniej o 3 proc. – Diabeł jak zawsze tkwi w szczegółach. Mimo zbliżonej ceny mkw. nowe mieszkanie może się okazać sporo droższe od używanego. Trzeba bowiem doliczyć koszt wykończenia nieruchomości – średnio ok. 1 tys. zł za mkw. Absolutne minimum to kilkaset złotych – tłumaczy Marcin Drogomirecki, analityk serwisu Domy.pl. – Decydując się na nowe mieszkanie, nierzadko trzeba kupić także garaż. Różnica w ostatecznej cenie może się więc okazać na tyle duża, że nowy lokal pozostanie poza zasięgiem klienta – ocenia analityk portalu Domy.pl.

6,3 tys. zł - średnia cena ofertowa mkw. używanego mieszkania na warszawskiej Białołęce – podaje portal nieruchomości Domy.pl

Tomasz Kołodziejczyk przypomina, że sprzedaż mieszkań na Białołęce do końca ubiegłego roku napędzał program dopat do kredytów „Rodzina na Swoim". – Dlatego też można przypuszczać, że wprowadzenie nowego programu „Mieszkanie dla Młodych" będzie miało istotny wpływ na tutejszą strukturę oferty i wielkość sprzedaży. Wpłynie także na poziom cen oferowanych lokali – prognozuje Tomasz Kołodziejczyk. – Deweloperzy będą się starali oferować jak najwięcej mieszkań spełniających wymogi MdM. W pierwszym kwartale 2014 roku limit cenowy dla Warszawy ma wynosić 5,8 tys. zł za mkw. – informuje. Na Woli jest znacznie drożej, dlatego też, zdaniem Tomasza Kołodziejczyka, wprowadzenie programu dopłat nie wpłynie specjalnie na tamtejszy rynek. – Rozwój całej dzielnicy, zmiana jej wizerunku i poprawiająca się infrastruktura, systematycznie podnoszą wartość mieszkań na Woli – mówi Tomasz Kołodziejczyk.

Jego zdaniem w najbliższym czasie wysypu nowych inwestycji można się raczej spodziewać na Woli, a nie naBiałołęce. – W pierwszej połowie 2013 roku do wolskiej oferty wprowadzono rekordową liczbę 1,3 tys. mieszkań, a na początku września ruszyła sprzedaż pierwszego etapu największej planowanej tu inwestycji – Bliska Wola – mówi Tomasz Kołodziejczyk. – Na razie na tym osiedlu jest dostępnych ok. 150 lokali, ale deweloper już zapowiedział, że do końca roku wprowadzi do oferty prawie 1 tys. mieszkań, z 3 tys. planowanych w całej inwestycji – dodaje.

Tomasz Kołodziejczyk podkreśla, że wysoka liczba nowych mieszkań w obu dzielnicach oznacza bardzo dużą konkurencję dla rynku wtórnego. – Klienci mogą przebierać w ofercie deweloperów. Często decydują się na zakup nowego mieszkania, co wpływa na spadek tempa sprzedaży lokali z rynku wtórnego – ocenia Tomasz Kołodziejczyk.

Marcin Krasoń, analityk firmy Home Broker, dopowiada, że Wola kusi klientów niewielką odległością i dobrą komunikacją z centrum, a Białołęka – atrakcyjnymi cenami. – Ze względu na rozwijające się centrum biurowe na Woli można się spodziewać wzrostu liczby niewielkich mieszkań w wysokim standardzie, którymi mogą być zainteresowani inwestorzy kupujący nieruchomości pod biznesowy najem – zauważa Marcin Krasoń.

Analityk podziela opinię, że na białołęcki rynek będzie mieć wpływ program MdM. – Spodziewam się, że w tej dzielnicy powstanie wiele mieszkań z segmentu popularnego o powierzchni do 75 mkw. w cenie nieprzekraczającej 5,5-5,7 tys. zł za mkw. – mówi Marcin Krasoń.

Według niego popularność Białołęki, oferującej mieszkania z dopłatami do kredytów, ma spory wpływ na rynek wtórny. – Tanie lokale na rynku pierwotnym odbierają klientów rynkowi wtórnemu, co prowadzi do obniżek cen mieszkań używanych – mówi Marcin Krasoń.

Kiedy z drugiej ręki

Marcin Drogomirecki, analityk z portalu nieruchomości Domy.pl, przyznaje, że wielu klientów mając wybór miedzy mieszkaniem nowym a używanym, decyduje się na nowe. – Nie zawsze jednak decyzja jest taka oczywista. Przede wszystkim zależy to od ceny. Lokale na rynku pierwotnym trzeba jeszcze wykończyć. Wymaga to i czasu, i pieniędzy – zauważa Marcin Drogomirecki. – Jedni nie mają na remont dodatkowych środków, inni chcą się szybko wprowadzić do kupionego mieszkania, więc nie mogą sobie pozwolić na długotrwałe prace wykończeniowe. Jeszcze inni decydują się na transakcję na rynku wtórnym z obu tych powodów naraz – dodaje Marcin Drogomirecki.