Salon inwestora: kredyt hipoteczny szyty na miarę

Najniższe oprocentowanie to jedna z najczęstszych obietnic, jakie usłyszymy w banku i na podstawie której wybieramy kredyt na mieszkanie.

Ważne stopy

Często w jednym banku dostaniemy oprocentowanie na poziomie 4,3, a w drugim – 4,1 procent. Czy jednak ta druga oferta na pewno będzie lepsza? Niekoniecznie. Należy pamiętać, że oprocentowanie składa się z dwóch elementów: stałej marży i zmiennej stopy procentowej – WIBOR 3M lub 6M.

Druga ze składowych oprocentowania kredytu – stopa procentowa – jest ustalana przez Narodowy Bank Polski.  Przykładowo, jeśli WIBOR 3M wynosi 2,65 proc., a marża 1,4 pkt proc., to oprocentowanie wyniesie 4,05 proc.

Jest tu jednak jeden haczyk, na który warto zwrócić uwagę. W każdym banku WIBOR zmienia się w innych odstępach czasu, co często utrudnia klientowi rzeczywiste porównanie ofert kredytu hipotecznego. W długim okresie w WIBOR będzie we wszystkich bankach taki sam, zwracajmy więc uwagę na marżę, bo ona jest wpisana sztywno do umowy kredytowej i obowiązuje przez cały okres spłaty.

A może negocjacje?

Wysokość marży i możliwości jej negocjacji zależą m.in. od wysokości wkładu własnego, wykonywanego zawodu czy naszej historii kredytowej. Zaproponowaną przez bank marżę powinniśmy negocjować, gdyż jest to parametr kredytu, który w największym stopniu wpływa na wysokość raty i jest stały przez cały okres kredytowania. Przed rozmową z bankiem warto zapoznać się z ofertami konkurencji, by wiedzieć, jak wygląda w danej chwili rynek.

Pakiety ubezpieczeń

Ubezpieczenie na życie, ubezpieczenie od utraty pracy, ubezpieczenie pomostowe, ubezpieczenie nieruchomości od ognia czy też karta kredytowa – to tylko niektóre z pozostałych kosztów, którymi zechce obciążyć nas bank w zamian za „dobrą ofertę". Produkty te często mogą się okazać kłopotliwym i niepotrzebnym kosztem.

Niektóre z tych obciążeń, jak np. ubezpieczenie od ognia czy na życie, są koniecznością, problem jednak w tym, że przeważnie dostajemy gotowy pakiet ubezpieczeń, a w zamian niską marżę. Ten sam pakiet ubezpieczeń poza bankiem byłby nawet o połowę tańszy. Często jednak jesteśmy wręcz zmuszeni do wyboru pakietu z oferty banku.

W przypadku kredytów hipotecznych banki nie mają zwykle obowiązku podawania oprocentowania realnego, czyli RRSO (rzeczywista roczna stopa oprocentowania). Aby rzetelnie porównać ofertę, powinniśmy więc samodzielnie wyliczyć taką wartość, uwzględniając wszystkie koszty dodatkowe (ubezpieczenia, wyceny nieruchomości, prowizję banku itp.). Tylko wtedy będziemy w stanie rzetelnie porównać oferty. Osoby, dla których operacja taka będzie zbyt trudna, mogą skorzystać z usługi doradcy finansowego.

Remigiusz Lesiuk, doradca finansowy

Zanim się zadłużysz na mieszkanie

? Przeanalizuj oferty co najmniej kilku banków

? Decyzji o kredycie nie podejmuj pochopnie