Gdy klient się boi, to nie pożycza

Inwestorzy kupowali nieruchomości za gotówkę, a młodzi albo są jeszcze bez pracy, na utrzymaniu rodziców, albo czekają na odczuwalną poprawę w gospodarce, zanim podejmą wieloletnie zobowiązanie – tak eksperci tłumaczą, że sprzedaż kredytów hipotecznych jest najsłabsza od kilku lat. Bo lepiej niż w 2013 r. było nawet w czasach kryzysu finansowego. Zdaniem Jacka Furgi ze Związku Banków Polskich trudno wierzyć, że ten rok będzie przełomowy.

Bankom nie zależy?

Zdaniem Jarosława Sadowskiego, głównego analityka firmy Expander, choć program „Mieszkanie dla młodych" umożliwiający kupno lokalu z dofinansowaniem od państwa  pozytywnie wpłynie na rynek – bo wiele osób odkładało decyzję o zakupie, czekając na możliwość uzyskania dopłaty – to sprzedaż poprawi się dopiero, gdy lepsza będzie sytuacja gospodarcza w kraju.

– To właśnie wpływa na decyzje potencjalnych kredytobiorców. Dzięki dobrym informacjom gospodarczym wiele osób zaczyna pozytywnie myśleć o swojej przyszłości i nie obawia się zadłużyć na kilkadziesiąt lat – tłumaczy Sadowski. – Drugim bardzo ważnym elementem jest podejście banków do udzielania kredytów hipotecznych. Niestety, dziś wiele z nich nadal nie jest zainteresowanych udzielaniem takich kredytów na dużą skalę. Z tego względu poprawa sytuacji na rynku będzie umiarkowana – dodaje.

Także Michał Krajkowski, główny analityk Domu Kredytowego Notus, uważa, że to nie dopłata w wysokości 10 lub 15 proc. wartości nieruchomości jest najistotniejsza przy zaciąganiu kredytu.

– Kluczowym kryterium, jakie decyduje o podjęciu decyzji przez klientów, jest przekonanie co do perspektyw na spłatę zobowiązania. Można na to liczyć tylko w sytuacji, gdy gospodarka będzie się rozwijać, będą rosły wynagrodzenia i spadało bezrobocie. Trudno oczekiwać od osób, które obawiają się utraty pracy, że podejmą długoletnie zobowiązanie. Dlatego kluczem do rozwoju rynku nieruchomości i kredytów jest trwały rozwój gospodarki oraz poprawa na rynku pracy – podkreśla analityk. – Tylko osoby oceniające pozytywnie swoją sytuację finansową i widzące perspektywy na utrzymanie takiej sytuacji w przyszłości będą zaciągały kredyty mieszkaniowe.

Mały wpływ MdM

Z analiz Notusa wynika, że w pierwszym kwartale br. można oczekiwać lepszych wyników sprzedaży kredytów hipotecznych niż w analogicznym okresie 2013 r., kiedy to banki udzieliły  kredytów na łączną wartość 8,017 mld złotych. – Jednak w I kwartale 2014 r. nie przekroczymy jeszcze 10 mld złotych. Początkowo można było przypuszczać, że dużym impulsem będzie program MdM, gdyż wiele osób w roku 2013 wstrzymywało się z zaciągnięciem kredytu, czekając na wdrożenie nowego programu i w związku z tym wnioski kredytowe były wstrzymywane do 2014 roku. Jednak z uwagi na bardzo wolne wdrożenie programu przez banki i długie czasy procesowania wniosków, efekty programu możemy zaobserwować nieco później, czyli dopiero w II kwartale – prognozuje główny analityk Notusa.

Elżbieta Kopka, ekspert firmy Invigo, uważa „MdM" pozytywnie wpłynie na rynek, ale nie rozpędzi sprzedaży.

– Choć widać, że popularność programu rośnie, nie należy się spodziewać, że MdM spowoduje rewolucję na rynku kredytów hipotecznych. Osoby do 35. roku życia kupujące mieszkanie od dewelopera to tylko niewielka część uczestników tego rynku – ocenia Elżbieta Kopka. – Kolejnym ograniczeniem jest limit ceny za 1 mkw. mieszkania, a także możliwość kupowania lokalu tylko na rynku pierwotnym.

Co zatem skłoni do brania kredytów? – Argumentem może być to, że rata kredytu w złotych, w wysokości 200 tys. zł, zaciąganego na 30 lat, z 20-proc. wkładem własnym, obniżyła się średnio o 14 proc. w ciągu roku. Spadło także oprocentowanie – o 23 proc. To sprawia, że dla wielu osób kredyt jest dziś łatwiej dostępny niż przed 12 miesiącami. Z drugiej strony w tym samym czasie wzrosły marże – o 14 proc. w pierwszym roku kredytowania i 11 proc. w kolejnych latach spłaty kredytu – wylicza Elżbieta Kopka.

Z kolei Dorota Matuszyńska, ekspert ds. kredytów hipotecznych w firmie Idea Expert, przekonuje, że pierwsza połowa 2014 r. to dobry czas na decyzję o kupnie mieszkania na kredyt, bo niepotrzebny jest wysoki wkład własny.

– Teraz obowiązkowa kwota udziału własnego to 5 proc. Oznacza to, że w przypadku, gdy kupujemy mieszkanie za 200 tys. zł, musimy mieć 10 tys. zł w gotówce. To niemało, ale wkład własny oznacza niższą marżę kredytu oraz mniejszy koszt kredytu przez 30 lat spłaty. Ale już w 2015 r. minimalny wkład własny będzie stanowił 10 proc. wartości, a w następnych dwóch latach odpowiednio 15 i 20 proc. Odkładanie decyzji będzie oznaczało konieczność znalezienia na ten sam kredyt nie 10, ale 20 czy 40 tys. zł  – wylicza Dorota Matuszyńska. – Bardzo prawdopodobne, że w drugiej połowie roku marże mogą wzrosnąć. Choć jeszcze w styczniu 2013 r. średnia marża wynosiła 1,31 proc., to już we wrześniu osiągnęła poziom 1,51 proc. Nie bez znaczenia będzie też wejście w życie kolejnej rekomendacji nadzoru finansowego, tzw. rekomendacji U, regulującej zasady oferowania przez banki produktów ubezpieczeniowych – dodaje.