Mieszkania mniej dostępne

– Stało się tak, choć średnie wynagrodzenia wzrosły o ok. 3 proc. W górę poszły jednak ceny transakcyjne mieszkań z rynku pierwotnego – wyjaśnia Jarosław Sadowski, główny analityk firmy Expander. – Poprawiła się natomiast dostępność mieszkań używanych. Ta tendencja może jednak niedługo się zmienić – dodaje.

Stawki w górę

W ostatnich latach kilka elementów sprzyjało poprawie dostępu do własnego mieszkania. Przede wszystkim spadały ich ceny. Przed rokiem, czyli w I kwartale 2013 r., koszty kupna mieszkania z rynku wtórnego zmniejszyły się o ponad 10 proc. (w porównaniu z I kwartałem 2012 r.).

Na rynku pierwotnym spadły natomiast o niecałe 10 proc. w IV kwartale 2012 r. Tak wynika z danych Narodowego Banku Polskiego na temat średnich cen transakcyjnych w siedmiu miastach (w Gdańsku, Gdyni, Łodzi, Krakowie, Poznaniu, Warszawie oraz we Wrocławiu).

– Od tego momentu sytuacja zaczęła się jednak zmieniać. Wiele osób dostrzegło, że ceny są niskie, a prognozy gospodarcze coraz lepsze. Zakupom sprzyjało też rekordowo niskie oprocentowanie lokat. Część osób posiadających duże oszczędności postanowiła wypłacić pieniądze z banku i zainwestować je w mieszkania. Sporym zainteresowaniem cieszyły się właśnie nowe lokale – wyjaśnia Jarosław Sadowski. – W rezultacie ich ceny transakcyjne w ostatnim kwartale 2013 r. były o 6,9 proc. wyższe niż przed rokiem. Jak zwykle, z pewnym opóźnieniem, w ślad za nimi poszły ceny mieszkań używanych. Co prawda nadal są niższe niż przed rokiem, ale z kwartału na kwartał rosną – dodaje.

Co może poprawić dostępność mieszkań? Według GUS rosną pensje. W IV kwartale 2013 r. w sektorze przedsiębiorstw wynosiły one 2842 zł netto. Było to o 2,9 proc. więcej niż przed rokiem. Jak jednak podkreślają analitycy, wzrost wynagrodzeń był zbyt mały, aby zrekompensować podwyżki na rynku pierwotnym.

– W efekcie po raz pierwszy od 2007 r. spadła powierzchnia nowego mieszkania, jaką można kupić za dwie przeciętne pensje. W IV kwartale 2013 r. było to 0,91 mkw., a przed rokiem 0,95 mkw. – wylicza Jarosław Sadowski. – Po raz kolejny wzrosła natomiast dostępna powierzchnia w przypadku lokali z rynku wtórnego i wynosi obecnie 1,02 mkw., podczas gdy wcześniej było to 0,96 mkw. To jednak zapewne też się zmieni – prognozuje.

Tymczasem na rynku wtórnym nowsze, a więc droższe, lokale cieszyły się większym powodzeniem wśród kupujących. Jak podaje Metrohouse, co trzecie mieszkanie kupowane na rynku wtórnym w Warszawie w 2013 r. było wybudowane po 2000 r. W Poznaniu nowe lokale z drugiej ręki chciało 31 proc. klientów.

Nowe-używane droższe

– W Gdańsku i Krakowie popyt na lokale tego typu jest niższy i wynosi odpowiednio 22 i 24 proc. We Wrocławiu nabywców takich mieszkań jest nieco mniej – 18 proc. Najmniejszy wskaźnik transakcji, do jakich doszło w najnowszym budownictwie, notujemy w Łodzi – około 7 proc. klientów – mówi Marcin Jańczuk, ekspert Metrohouse.

Powód? Duże dysproporcje pomiędzy cenami lokali w budynkach oddanych do użytku po 2000 r. a tymi w starszym budownictwie. Na przykład nowsze mieszkania z rynku wtórnego w Łodzi są droższe o 30 proc. w stosunku do pozostałych lokali. W Poznaniu różnica ta wynosi 20,1 proc., a we Wrocławiu – 10,3 proc.

Natomiast w Gdańsku i Warszawie ceny najnowszych mieszkań z rynku wtórnego są wyższe odpowiednio o 8,9 i 7,2 proc. od pozostałych w ofercie.

– Jedynie w Krakowie stawki za lokale w starszych budynkach są takie same jak na osiedlach oddanych do użytku po 2000 r. W tym przypadku jest to wynikiem wysokich cen mieszkań w kamienicach na Starym Mieście, chętnie nabywanych w celach inwestycyjnych. Transakcje sprzedaży takich lokali w znaczny sposób podwyższają średnią dla mieszkań z rynku wtórnego – wyjaśnia Marcin Jańczuk.