W mieszkaniówce wciąż sporo niepewności

W sierpniu deweloperzy ruszyli z budową prawie 11 tys. mieszkań – oszacował GUS. To prawie tyle samo ile rok wcześniej. Aktywność firm jest już taka jak przed lockdownem. W I kwartale deweloperzy ruszali z budową średnio 10,6 tys. lokali miesięcznie, w kwietniu i maju tylko 6,2 tys. W czerwcu wskaźnik odbił do 9,3 tys., by w lipcu sięgnąć aż 12,3 tys.

Spowodowaną lockdownem wyrwę widać w danych skumulowanych: po ośmiu miesiącach liczba mieszkań w rozpoczętych inwestycjach wynosiła 76,8 tys., czyli o ponad 14 proc. mniej niż rok wcześniej. W całym 2019 r. rozpoczęto budowę 142 tys. lokali.

Jeśli chodzi o pozwolenia na budowę, dane miesięczne potrafią się mocno wahać. W sierpniu deweloperzy dostali zielone światło na postawienie 12,3 tys. mieszkań – to co prawda o 12 proc. mniej niż rok wcześniej, ale zgodnie ze średnią ze „zdrowego" I kwartału tego roku. W kwietniu i maju wskaźnik spadł sporo poniżej średniej, by w kolejnych miesiącach bardzo mocno podskoczyć – w czerwcu do aż 16,6 tys.

Po ośmiu miesiącach roku liczba mieszkań w inwestycjach objętych pozwoleniem na budowę sięgnęła 100,6 tys., o 5,7 proc. mniej rok do roku.

Gra podaży i popytu

– Pomijając dużą amplitudę zmian spowodowaną pandemią, wyniki po ośmiu miesiącach można uznać za zupełnie dobre – ocenia Kazimierz Kirejczyk, wiceprezes firmy JLL. – Nawet bez wiedzy o pandemii można było przecież już rok temu przewidywać lekkie wyhamowanie skali nowych inwestycji. Działalność inwestycyjna ma dużą bezwładność i to niemożność szybkiego wyhamowania podaży przy zmniejszającym się popycie jest najczęstszą przyczyną problemów na rynku mieszkaniowym – dodaje.

Zwraca uwagę na spadki miesiąc do miesiąca: 11-proc. w przypadku mieszkań w rozpoczynanych projektach i prawie 13-proc., jeśli chodzi o pozwolenia. – Sierpień, co sygnalizują niektórzy deweloperzy, przyniósł mniejszą liczbę wizyt potencjalnych nabywców w biurach sprzedaży. Trudno się dziwić, po długim okresie pracy i nauki w domach wyjazd na urlop stał się dla większości z nas bardzo ważny. Sprzedaż mieszkań w III kwartale będzie można rzetelnie ocenić dopiero na koniec września – mówi Kirejczyk.

Także Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu Rynekpierwotny.pl, radzi poczekać z oceną kondycji branży do wyników sprzedaży mieszkań w III kwartale.

– Co do danych GUS za sierpień, przede wszystkim uwagę zwraca bardzo dobry wynik, jeśli chodzi o rozpoczynane inwestycje: niemal identyczny rok do roku i odpowiadający średniej miesięcznej z ostatnich lat – mówi Jędrzyński. – Nowe projekty są głównym wyznacznikiem bieżącej koniunktury inwestycyjnej rynku pierwotnego. Wciąż więc mamy sygnały utrzymywania się jej na optymalnym poziomie. Najważniejsze, by nie wystąpił niepokojących rozmiarów rozdźwięk między liczbą mieszkań wprowadzanych na rynek a kupowanych. Obserwujemy awersję deweloperów do ograniczania podaży, a ryzyko nadpodaży jest głównym katalizatorem sytuacji kryzysowych na rynku nieruchomości – podkreśla.

Zdaniem Bartosza Turka, głównego ekonomisty HRE Investments, to właśnie dobry popyt może skłaniać deweloperów do ruszania z nowymi projektami. Ruch w internecie wskazuje, że zainteresowanie lokalami w dużych miastach szybko się odbudowało, trzeba jeszcze zaczekać na twarde dane o sprzedaży.

– W mieszkaniach Polacy upatrują bezpiecznej przystani dla kapitału, a trend wzmacniają rekordowo niskie stopy procentowe, czyli tanie kredyty i niemal nieoprocentowane lokaty. Tylko to, że banki bardzo rygorystycznie podchodzą do udzielania kredytów, chłodzi potencjalny popyt na mieszkania – mówi Turek.

On również zwraca uwagę na słabsze dane miesiąc do miesiąca. – Może to jednak wynikać z zawirowań administracyjnych. Lockdown sparaliżował pracę urzędów wydających pozwolenia na budowę, potem mieliśmy do czynienia z wysypem zaległych decyzji, a teraz sytuacja może po prostu wracać do normy – uważa Turek.

– Sierpniowe wyniki to kontynuacja powrotu do normalności, niemniej wskazują one, że na rynku nie ma dość optymizmu, by w całym roku powtórzyły się wyniki z roku poprzedniego – komentuje Agnieszka Mikulska, ekspert rynku mieszkaniowego w CBRE. – Deweloperzy z rozwagą uruchamiają nowe inwestycje, biorąc pod uwagę ewentualne ograniczenia popytu. Ostrożne uzupełnianie podaży pozwoli na utrzymanie tempa sprzedaży w poszczególnych projektach na zadowalającym poziomie i zmniejszy ewentualną presję na obniżki cen – dodaje.

Giełdowi deweloperzy zaczną podawać wyniki za dwa tygodnie, jednak już teraz wielu wskazuje, że popyt się poprawia i w lipcu, sierpniu i wrześniu sprzedaż jest praktycznie na poziomie sprzed lockdownu.

Na szacunki JLL z sześciu największych aglomeracji przyjdzie zaczekać jeszcze dłużej. W II kwartale sprzedaż netto (nowe umowy, w tym rezerwacyjne, minus rezygnacje) wyniosła 6,9 tys. mieszkań, czyli o 54 proc. mniej niż rok wcześniej. To także o około 60 proc. mniej, niż wynosiła przeciętna kwartalna sprzedaż w latach 2017–2019. W I kwartale br. nabywców znalazło 18,9 tys. lokali – to drugi kwartalny wynik w historii.

Kowalscy w ofensywie

Eksperci podkreślają dobre wyniki inwestorów prywatnych.

– Wciąż wykazują oni nieco większy optymizm od deweloperów. Prawdopodobnie pandemia i doświadczenie ograniczeń w przemieszczaniu stanowią dla części z nich dodatkowy argument, żeby nie odkładać planowanej realizacji własnego domu – ocenia Mikulska.

W sierpniu Kowalscy ruszyli z budową 8,31 tys. mieszkań i domów, nieco więcej niż rok wcześniej. Po ośmiu miesiącach wynik to 61,9 tys., o 3,3 proc. mniej rok do roku. Przypomnijmy, że w czasie lockdownu doszło do nietypowej sytuacji, że inwestorzy indywidualni stawiali więcej mieszkań niż spółki deweloperskie.