Czy można dostać kredyt mieszkaniowy w złotych za 4 proc. rocznie? Można. Tyle właśnie wychodzi po dodaniu do przeciętnej marży banku (bliskiej 2 pkt proc.) trzymiesięcznego wskaźnika WIBOR (niewiele przekraczającego 2 pkt proc.). – Ale odsetki to nie wszystko. Dopiero wraz z innymi wydatkami tworzą one całkowity koszt kredytu. Skrupulatne liczenie się opłaci, bo wybierając najkorzystniejszą ofertę banku, można zaoszczędzić prawie 50 tys. zł w porównaniu z tą najsłabszą – zwraca uwagę Halina Kochalska, analityk Open Finance.

Z jaką marżą

Główna stopa procentowa spadła w październiku z 2,5 do 2 proc., a wraz z nią WIBOR 3M z ok. 2,7 proc. do 2 proc. Drugi element oprocentowania ?– czyli marża banku – idzie jednak w górę. Średnio dla kredytów złotowych powiązanych z innymi produktami bankowymi (tzw. cross sell) w październiku zbliżyła się ona już do 2 proc. Od jesieni zeszłego roku wzrosła o 0,3 proc., a od lipca o 0,05 pkt proc. i wynosi obecnie 1,96 proc. Na taką przeciętną marżę może liczyć trzyosobowa rodzina, pożyczając na 25 lat 270 tys. zł na lokum warte 300 tys. zł.

– Niskie oprocentowanie oznacza niskie raty. Obecnie co miesiąc od modelowego kredytu trzeba zapłacić 1428 zł. Jeszcze trzy miesiące temu było to blisko 90 zł więcej – wylicza Halina Kochalska.

Gdzie najkorzystniej

Analitycy Open Finance zbadali, na jakich warunkach poszczególne banki pożyczają dziś na mieszkanie. – Tworząc ranking, przyjęliśmy, że przykładowy kredyt zaciąga trzyosobowa rodzina. Oboje małżonkowie pracują na etacie na czas nieokreślony. Łącznie zarabiają 6 tys. zł netto miesięcznie. Biorą kredyt na 25 lat i godzą się na zakup innych produktów banku w zamian za korzystniejsze warunki – wylicza Halina Kochalska. – Mają dobrą historię kredytową i nie spłacają innych pożyczek. Kupują mieszkanie za 300 tys. zł z dziesięcioprocentowym wkładem własnym. Potrzebują więc 270 tys. zł.

Modelowi kredytobiorcy zadłużają się więc na 90 proc. LtV (relacja kredytu do wartości nieruchomości). To kryterium powoduje, że w rankingu znajdują się oferty 15 instytucji, choć banków udzielających kredytów mieszkaniowych jest ponad 20. Pozostałe oczekują bowiem albo wyższego wkładu własnego, albo dużych oszczędności.

– Obliczając całkowity koszt kredytu, wzięliśmy pod uwagę sumę odsetek przez 25 lat spłaty przy przedstawionej przez bank marży oraz stawce WIBOR 3M (2,06 proc.). Prowizję za udzielenie kredytu i opłaty za ubezpieczenie brakującego wkładu oraz prowizję od wcześniejszej spłaty po dziesięciu latach. Uwzględniliśmy również koszt ubezpieczeń na życie, od utraty pracy, spłaty raty, obowiązkowych lub oferowanych w sprzedaży wiązanej. Oferty pięciu banków: BNP Paribas, Credit Agricole, EuroBank, mBank i Millennium zawierają koszty ubezpieczeń przez cały okres trwania kredytu – wylicza Halina Kochalska.

Z analizy ofert wynika, że najatrakcyjniejszą propozycję finansowania kupna mieszkania w czwartym kwartale roku ma Deutsche Bank. Koszt opisywanego kredytu zaciągniętego w tym banku wyniesie 151,4 tys. zł. Na drugiej pozycji znalazł się Bank Zachodni WBK z kosztem obsługi o 4 tys. zł wyższym. Na trzecim miejscu jest Credit Agricole, w którym kredyt kosztuje niewiele ponad 160 tys. zł. Suma ta uwzględnia również ubezpieczenie na życie przez cały okres spłaty. Nieznacznie drożej jest w czwartym w rankingu Pekao SA – koszt kredytu to 162,6 tys. zł. Kolejne banki w zestawieniu to EuroBanku i BGŻ, w których koszt kredytu wynosi od 163,9 do 166,6 tys. zł. W Banku Pocztowym, PKO BP, Banku BPS oraz zamykającym pierwszą dziesiątkę BNP Paribas trzeba wydać na obsługę modelowego kredytu od 169,5 do 175 tys. zł. Najwięcej omawiane zobowiązanie będzie kosztowało w mBanku – 199,3 tys. zł, czyli o prawie 48 tys. zł więcej niż w najlepszym Deutsche Banku.

– Spytaliśmy też banki, ile byłyby gotowe maksymalnie pożyczyć, gdyby przykładowej rodzinie nie wystarczyło na kupno mieszkania 270 tys. zł – mówi Halina Kochalska.

Ile pożyczy bank

Okazało się, że przeciętnie trzyosobowa rodzina z wpływami na konto w wysokości 6 tys. zł miesięcznie otrzymałaby na 25 lat maksymalnie 532 tys. zł. To prawie tyle samo co trzy miesiące temu, gdy było 531,7 tys. zł. Brak większej zmiany jest jednak efektem drastycznego obniżenia zdolności kredytowej modelowej rodziny w Banku Pocztowym, który wyliczył jej najwyższe możliwości kredytowe na 302 tys. zł, podczas gdy kwartał temu gotów był pożyczyć 520 tys. zł. Gdyby nie ta zmiana, przeciętna maksymalna kwota możliwa do pożyczenia wyniosłaby prawie 550 tys. zł, bo dziewięć spośród 15 banków podwyższyło maksymalną kwotę kredytu – wyjaśnia ekspertka z Open Finance.

Najwyższego kredytu udzieliłby Pekao SA – prawie 624 tys. zł. Z kolei BGŻ pożyczyłby 595,5 tys. zł, a BNP Paribas – 590,7 tys. zł. Na znacznie powyżej 550 tys. zł rodzina mogłaby jeszcze liczyć w Aliorze i DB. Najniższą sumę zaproponowałby natomiast wspomniany już wcześniej Bank Pocztowy – jedynie 302,3 tys. zł.

– Nie mniej ważnym kryterium niż maksymalna zdolność kredytowa są także minimalne dochody. W przypadku opisywanej trzyosobowej rodziny do pożyczenia 270 tys. zł na 25 lat niezbędne są zarobki na poziomie 3871 zł netto miesięcznie – podaje Halina Kochalska.

Obniżka stóp procentowych wpłynęła nie tylko na oprocentowanie, ale również na progi dochodowe potrzebne do uzyskania kredytu. Kwota średnich minimalnych dochodów spadła w ciągu trzech miesięcy o 31 zł z 3902 zł. Najniższe dochody konieczne do uzyskania 25-letniego kredytu na sumę 270 tys. zł i 90 proc. wartości nieruchomości zaakceptuje BNP Paribas – wystarczy tu jedynie 3233 zł. W drugim pod względem otwartości na mających niższe dochody Aliorze konieczne jest 3475 zł, a w następnych w kolejności bankach: Pekao i BGŻ – po 3540 zł. Różnice między bankami z początku i końca listy potrafią przekraczać tysiąc złotych.

Pięć najlepszych ofert banków w rankingu:

źródło: Open Finance

OPINIA

Halina ?Kochalska, analityk ?Open Finance:

- Banki nadal podwyższają marże kredytów hipotecznych z niewysokim wkładem własnym klientów. Od lipca do października tego roku spośród 15 banków uczestniczących w rankingu marże podniosły cztery: mBank, BGŻ, Credit Agricole i Pocztowy.

Natomiast tylko jeden – EuroBank – ją obniżył. Mimo że to wynik dużo lepszy niż w trzecim kwartale roku, w którym podwyżki przeprowadziło siedem instytucji, to finalnie przeciętna marża dla kredytów na 90 proc. wartości nieruchomości ?(90 proc. LtV ) wzrosła z 1,91 do 1,96 proc.

Jesienne promocje w bankach objęły przede wszystkim kredyty, w których klienci wykazali się większym wkładem własnym.

W ten sposób banki dały znać, w jakim kierunku mają zmierzać kredytobiorcy. Już niecałe trzy miesiące zostały bowiem do momentu wycofania ?z oferty kredytów na 95 proc. wartości nieruchomości.

Dziś takie kredyty wciąż proponuje 11 banków. ?Od przyszłego roku banki skredytują już jednak maksymalnie 90 proc. wartości mieszkania ?czy domu, co oznacza, że klienci będą musieli mieć oszczędności na co najmniej 10 proc. wartości kredytowanej nieruchomości.