W razie braku takich ustaleń odpowiada na podstawie ogólnych przepisów o nienależytym wykonaniu zobowiązań, czyli musi w pełni zrekompensować wynajmującemu straty.

To sedno najnowszego wyroku Sądu Najwyższego, który wyjaśnia, jakie zasady regulują odszkodowanie za korzystanie z niezwróconej rzeczy czy lokalu po wygaśnięciu umowy.

Kwestia ta wynikła w sprawie, w której spółdzielnia mieszkaniowa z Wrocławia domagała się od miejscowej spółki 155 tys. zł jako wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z wynajętego jej lokalu użytkowego.

Po kilku latach wynajmowania spółka popadła w ponaddwumiesięczną zaległość w zapłacie czynszu, co upoważniało spółdzielnię do wypowiedzenia umowy (2007 r.). Spółka wydała jednak lokal z ponaddwuletnim opóźnieniem (czerwiec 2009 r.). W tej sytuacja spółdzielnia zażądała odszkodowania za ten okres bezumownego korzystania z lokalu (pozew z lipca 2010 r.)

Sąd Okręgowy uwzględnił to żądanie, wskazując, że może mieć uzasadnienie w przepisach o najmie (art. 675 kodeksu cywilnego) lub o wynagrodzeniu za bezumowne korzystanie z rzeczy (art. 224–225 k.c.), ponieważ właściciel nieruchomości może wybrać, na jakiej podstawie oprze swoje żądanie. Skoro wskazał, że łączyła go z pozwanym umowa najmu, to dostatecznie wyłuszczył, że żądanie wywodzi z przepisów o nienależytym wykonaniu umowy najmu, a nie za bezumowne korzystanie z rzeczy, w którym termin przedawnienia jest krótszy, gdyż wynosi rok od zwrotu rzeczy (art. 229 k.c.). Sąd Apelacyjny we Wrocławiu był innego zdania i powództwo oddalił. Wskazał, że od 2007 r. stron już nie łączyła umowa, więc podstawą roszczenia mogą być przepisy o wynagrodzeniu za bezumowne korzystanie z rzeczy, a po zwrocie lokalu doszedł dodatkowy wymóg, że można o nie wystąpić w ciągu roku.

Sąd Najwyższy nie podzielił tej argumentacji i nakazał SA ponowne rozpoznania sprawy.

– Jeśli podstawą posiadania cudzej rzeczy jest określony stosunek umowny, np. najem, to rozliczenie powinno nastąpić według zasad normujących ten stosunek – wskazała sędzia SN Marta Romańska. – W pierwszej kolejności należy stosować postanowienia umowy, a jeśli ich nie ma, przepisy kodeksu cywilnego o zobowiązaniach. Niezwrócenie przedmiotu najmu w umówionym terminie lub po rozwiązaniu stanowi nienależyte wykonanie umowy, co skutkuje obowiązkiem jej naprawienia (na podstawie ogólnych zasad: art. 471 k.c.).

Odszkodowanie, dodał SN, obejmuje rzeczywiste straty i utracone korzyści, których wynajmujący nie osiągnął z powodu niezwrócenia lokalu w terminie. W praktyce szkoda będzie się z reguły równała czynszowi, ale może być wyższa, gdyby np. właściciel musiał wynająć inny lokal zamienny. Ponieważ chodzi o utracone (potencjalne) korzyści, musi wykazać prawdopodobieństwo graniczące z pewnością, że gdyby lokal był mu zwrócony, toby te korzyści uzyskał. Powód musi zatem wykazać, że mógłby wynająć lokal niezwłocznie po odebraniu od spółki, z nie niższym czynszem.