W razie braku takich ustaleń odpowiada na podstawie ogólnych przepisów o nienależytym wykonaniu zobowiązań, czyli musi w pełni zrekompensować wynajmującemu straty.
To sedno najnowszego wyroku Sądu Najwyższego, który wyjaśnia, jakie zasady regulują odszkodowanie za korzystanie z niezwróconej rzeczy czy lokalu po wygaśnięciu umowy.
Kwestia ta wynikła w sprawie, w której spółdzielnia mieszkaniowa z Wrocławia domagała się od miejscowej spółki 155 tys. zł jako wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z wynajętego jej lokalu użytkowego.
Po kilku latach wynajmowania spółka popadła w ponaddwumiesięczną zaległość w zapłacie czynszu, co upoważniało spółdzielnię do wypowiedzenia umowy (2007 r.). Spółka wydała jednak lokal z ponaddwuletnim opóźnieniem (czerwiec 2009 r.). W tej sytuacja spółdzielnia zażądała odszkodowania za ten okres bezumownego korzystania z lokalu (pozew z lipca 2010 r.)
Sąd Okręgowy uwzględnił to żądanie, wskazując, że może mieć uzasadnienie w przepisach o najmie (art. 675 kodeksu cywilnego) lub o wynagrodzeniu za bezumowne korzystanie z rzeczy (art. 224–225 k.c.), ponieważ właściciel nieruchomości może wybrać, na jakiej podstawie oprze swoje żądanie. Skoro wskazał, że łączyła go z pozwanym umowa najmu, to dostatecznie wyłuszczył, że żądanie wywodzi z przepisów o nienależytym wykonaniu umowy najmu, a nie za bezumowne korzystanie z rzeczy, w którym termin przedawnienia jest krótszy, gdyż wynosi rok od zwrotu rzeczy (art. 229 k.c.). Sąd Apelacyjny we Wrocławiu był innego zdania i powództwo oddalił. Wskazał, że od 2007 r. stron już nie łączyła umowa, więc podstawą roszczenia mogą być przepisy o wynagrodzeniu za bezumowne korzystanie z rzeczy, a po zwrocie lokalu doszedł dodatkowy wymóg, że można o nie wystąpić w ciągu roku.
