Sąd Najwyższy o skuteczności rozwiązania umowy najmu na czas oznaczony

Przedsiębiorcy spierali się o to, czy jeden z nich skutecznie rozwiązał trzy umowy na czas oznaczony. Dotyczyły najmu lokali użytkowych. Wcześniej zapisali w umowach, że chociaż są zawarte na czas oznaczony, to mogą być rozwiązane wcześniej. Bank, który był najemcą, skorzystał z tej możliwości.

Wynajmujący wytoczył  jednak powództwo o ustalenie, że te trzy oświadczenia woli nie wywoływały skutków prawnych. Powołał się na art. 673 § 3 kodeksu cywilnego. Zgodnie z nim umowę na czas oznaczony można rozwiązać tylko w wypadkach w niej określonych. Sądy rozpatrujące sprawę wskazały, że rozwiązanie tych umów nie było możliwe, nie wskazano bowiem przyczyny. Sprawa trafiła do Sądu Najwyższego.

Ten uwzględnił skargę kasacyjną. Uchylił wyrok i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia.

Przewodniczący rozprawie sędzia Wojciech Katner podkreślał, że Sąd Najwyższy w swoim orzecznictwie zajmował się wielokrotnie tym, co oznacza słowo „wypadek".

Z orzecznictwa SN wynika m.in., że można zastrzec w takiej umowie ewentualność jej rozwiązania „z ważnych przyczyn". Sędzia Katner podkreślał, że w SN dominuje stanowisko, że owe ważne powody mogą stanowić pewien wytrych umożliwiający rozwiązanie umowy.

Zwrócił też uwagę, że nie należy zanadto ograniczać zasady swobody umów.

– Tu strony umówiły się, że jeśli będzie taka potrzeba, to okres najmu zostanie przedłużony lub skrócony. Według zasad, które określiły w umowie  – podkreślił sędzia Katner.

To wcześniejsze rozwiązanie miało być zasygnalizowane wynajmującemu z długim, bo 16-miesięcznym wyprzedzeniem.

Sąd Najwyższy (sygnatura akt: IV CSK 208/14) przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia. Uznał, że niewystarczająco został zbadany kontekst całej sprawy, czyli okoliczności zawarcia umowy, negocjacje. Podkreślił też, że zamiar wcześniejszego rozwiązania umowy wynikał z nowych planów lokalowo-inwestycyjnych banku.

– Sąd Najwyższy zwrócił uwagę, że istnieją różne wykładnie „wypadku" określonego w art. 673 § 3 k.c. – mówi Konrad Mońko, radca prawny, który występował przed SN w imieniu banku. – Jedna z nich zakłada, że może być nim także nadejście określonego w umowie terminu. Oznaczałoby to, że oświadczenia woli złożone przez naszego klienta, które dotyczyły rozwiązania umów na czas określony, były skuteczne – podkreśla mecenas Mońko.

Kwestie wypowiedzenia umowy najmu reguluje art. 673 kodeksu cywilnego. Gdy umowa jest zawarta na czas nieoznaczony, można ją wypowiedzieć z zachowaniem terminów umownych, a gdy ich nie ma – ustawowych.