- Aby uniknąć problemów z kredytowaniem i budową domu na wybranej działce, należy sprawdzić nie tylko stan prawny, uzbrojenie czy dojazd do nieruchomości, ale także plany gminy co do tego terenu - mówi Maciej Górka z Domiporta.pl. - Wszystkie te działania pozwolą oszacować nie tylko przydatność gruntu, ale i dodatkowe koszty, które wpłyną na dalsze decyzje i to, jaki dom ostatecznie będziemy mogli wybudować.

Co można postawić

Informację, pod jaką zabudowę przeznaczony jest grunt, można uzyskać w gminie. Po otrzymaniu numeru działki urzędnik sprawdzi, czy rzeczywiście ma ona charakter budowlany. Następnie należy uzyskać wypisu z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, który pozwoli na określenie, czy w danym miejscu można postawić dom piętrowy, parterowy, o większej lub mniejszej powierzchni. - W niektórych gminach wniosek o wypis można złożyć przez Internet. Czas oczekiwania na decyzję wynosi do 14 dni, a koszt to 50 zł za wypis i 20 zł za każdą stronę wyrysu. Tam, gdzie nie został uchwalony plan zagospodarowania przestrzennego, konieczne jest uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Na decyzję można oczekiwać wtedy do dwóch miesięcy, a kosztuje ona 107 złotych - tłumaczy Maciej Górka. Warto wiedzieć, że zarówno wypis z planu, jak i decyzję o warunkach zabudowy, uzyskać można nie będąc właścicielem działki, ani nie deklarując chęci jej kupna.

Czy warto budować

Częściową odpowiedzią na pytanie, czy na działce opłaca się w ogóle budować, jest wypis z planu lub decyzja o warunkach zabudowy, które określają, w jaki sposób można ją zagospodarować. W niektórych przypadkach dopasowanie projektu domu do określonych wymagań może być zbyt kosztowne.

- Są również sytuacje, w których cechy samej działki mogą podnosić koszty budowy. Dotyczy to między innymi stanu, gdy grunt leży w pobliżu zbiornika wodnego. Poziom wód gruntowych może być na tyle wysoki, że konieczna będzie rezygnacja z piwnicy lub zadbanie o dodatkową hydroizolację. Warto zamówić wtedy badanie geotechniczne, które wykona specjalistyczna firma. Koszt jest wysoki, może sięgnąć nawet tysiąca złotych - wyjaśnia Maciej Górka.

Jaki jest stan prawny

Sprawdzenie stanu prawnego ma kluczowe znaczenie dla kupującego działkę. Najważniejszym dokumentem, dzięki któremu potwierdzimy własność, jest odpis z księgi wieczystej, który powinien posiadać sprzedający.

- Aktualny jest jednak tylko ten wydany w ciągu ostatnich trzech miesięcy. Odpis można uzyskać również samodzielnie, w wydziale ksiąg wieczystych sądu rejonowego lub w elektronicznym rejestrze ksiąg wieczystych. Należy zwrócić szczególną uwagę na ujawnione w księdze wzmianki - to dopiero zapowiedzi ewentualnych wpisów - ostrzega Górka.

Trzeba zdawać sobie sprawę, że nie wszystko wynika wprost z księgi wieczystej. Może okazać się, że gmina ma prawo pierwokupu, lub w przypadku nabywania prawa użytkowania wieczystego jest ono obciążone pewnymi zobowiązaniami, np. warunek zabudowy w określonym terminie.

Uzbrojenie i dojazd

Na koszty budowy domu wpływa konieczność doprowadzenia do niego mediów: prądu, wody, gazu oraz konieczność odprowadzenia ścieków. Jeśli mediów brakuje, kanalizację można zastąpić biologiczną oczyszczalnią ścieków, a gaz - prądem. Woda i energia elektryczna są jednak niezbędne. Dokładny koszt instalacji zależy od odległości i warunków technicznych. Może wynieść zarówno kilka jak i kilkanaście tysięcy złotych. Informację o uzbrojeniu działki znaleźć można w wypisie z planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu terenu.

- Natomiast możliwość dojazdu na działkę samochodem nie oznacza, że teren ma dostęp do drogi publicznej. Droga dojazdowa może bowiem leżeć na czyimś gruncie. Weryfikacja tej kwestii jest bardzo ważna, bo bez dostępu do drogi o szerokości co najmniej 5 m nie można budować domu. Informacje o dostępie do niej znaleźć można w wypisie z planu zagospodarowania lub w decyzji o warunkach zabudowy - podpowiada Maciej Górka.

Finansowanie z banku?

Gdy zdecydujemy się już na zakup działki, w zależności od sposobu jego finansowania, należy przygotować się na szereg formalności. O ile w przypadku środków własnych procedura jest prosta, o tyle chcąc zaciągnąć kredyt, jesteśmy zobowiązani do przygotowania dla banku określonych dokumentów.

- Przede wszystkim bank będzie chciał upewnić się, że grunt przeznaczony jest pod zabudowę mieszkaniową, a do poświadczenia tej informacji wymagana jest tak zwana decyzja o warunkach zabudowy lub zaświadczenie o przeznaczeniu w aktualnym planie zagospodarowania przestrzennego. Jest to kluczowa deklaracja zarówno dla banku, jak i kredytobiorcy, ponieważ banki z reguły nie są chętne do kredytowania kredytem mieszkaniowym działek rolnych lub użytkowych - tłumaczy Górka.

Kolejnymi, wymaganymi dokumentami są odpis księgi wieczystej oraz wypis i wyrys z rejestru gruntów, które potwierdzają między innymi powierzchnię działki oraz dane właściciela. Mimo przygotowania wszystkich formalności możemy rozczarować się w momencie, gdy będziemy chcieli wziąć kredyt tylko na samą działkę. Część banków nie przewiduje możliwości ustanowienia zabezpieczenia kredytu na niezabudowanej działce. W takim przypadku musimy przedstawić inną nieruchomość, jako zabezpieczenie kredytu na jej zakup.

Jaki wybrać kredyt

Kredyt na zakup działki w praktyce niewiele różni się od kredytu na zakup gotowego mieszkania, czy też w inwestycji realizowanej przez dewelopera. Warto jednak zwrócić uwagę na pewne szczegóły, które wyróżniają taki cel kredytowania.

- Podejście banków do finansowania transakcji zakupu gruntu zależy od charakteru działki. Jeśli jest to działka budowlana, to praktycznie w każdym banku uda nam się uzyskać kredyt. Mniejszy wybór ofert będą miały osoby nabywające działkę siedliskową, a nieliczne tylko banki sfinansują zakup gruntu rolnego kredytem mieszkaniowym - sugeruje Michał Krajkowski z Notus Doradcy Finansowi.

Jednak nawet kupując działkę o charakterze budowlanym, nie w każdym banku uzyskamy kredyt na takich samych zasadach.

- Większość instytucji skredytuje taki zakup oraz zabezpieczy się na tej działce. Jednak np. banki BPH i Pekao SA udzielą kredytu na taki cel, ale będą wymagać zabezpieczenia na innej nieruchomości, np. na mieszkaniu czy domu. Ciekawe rozwiązanie stosuje także Deutsche Bank, który udzieli kredytu na zakup działki budowlanej, ale kredytobiorca będzie musiał udokumentować posiadanie 150 tysięcy złotych środków własnych lub zdolność kredytową pozwalającą na zaciągnięcie w przyszłości kredytu w takiej wysokości. W ocenie banku zakup działki jestem zatem niejako wstępem do przyszłej budowy domu. Jednak 150 tysięcy złotych pozwoli na wybudowanie raczej niewielkiego domu, niż okazałej rezydencji - mówi zauważa Michał Krajkowski.

Dodaje, że podobne w skutkach rozwiązania stosuje także Getin Bank. W tym banku kredyt na zakup działki musi być już połączony z kredytem na budowę domu. Nie ma możliwości skredytowania zakupu działki jako samodzielnego celu.

W przypadku kredytu na zakup działki budowlanej marże kredytu, wielkość wkładu własnego, czy okres kredytowania są ustalane praktycznie w taki sam sposób, jak dla kredytu na zakup np. mieszkania.

A na siedliskowe i rekreacyjne?

Nieco trudniejszy wybór mają osoby, które chcą zakupić działkę o charakterze siedliskowym, czy też działkę rekreacyjną. Wybór banków jest znacznie ograniczony, a w tych bankach, które udzielą takiego kredytu często musimy wykazać znacznie większy wkład własny.

- Przykładowo Bank Millennium udzieli kredytu na maksymalnie 60 procent wartości. Z kolei w PKO BP działka siedliskowa nie może być większa niż 1 hektar. W bankach, które udzielą kredytu na działkę siedliskową wartość tej nieruchomości jest z reguły ograniczona tylko do wartości budynku, który jest wybudowany. Oznacza to, że inaczej niż przy działach budowlanych sama wartość gruntu nie jest przyjmowana w wycenie nieruchomości - mówi Michał Krajkowski.