Dla jednej nieruchomości nadal można będzie występować o wiele wuzetek?

Chodzi o drugą wersję projektu (UD 316) nowelizacji ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2024 r., poz. 1130). W małym fragmencie dotyczy on wydawania decyzji o warunkach zabudowy (WZ). Dziś o „wuzetkę” może wystąpić każdy. Dla atrakcyjnych nieruchomości takich wniosków wpływa nawet kilkanaście. Ministerstwo Rozwoju i Technologii zdecydowało się, pod presją gmin, wprowadzić ograniczenia w wydawaniu popularnych „wuzetek”.

– Dotyczą one wnioskodawców. Chcemy wprowadzić zasadę, że wnioskodawcą będzie mogła być tylko osoba, która ma prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Nie chcemy natomiast wprowadzać ograniczeń, co do liczby wydawanych decyzji o warunkach zabudowy. Uchylony ust. 1 art. 63 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym mówi, że w odniesieniu do tego samego terenu decyzję o warunkach zabudowy można wydać więcej niż jednemu wnioskodawcy, doręczając odpis decyzji do wiadomości pozostałym wnioskodawcom i właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu nieruchomości. Nie odnosi się więc do liczby decyzji WZ tylko do liczby wnioskodawców – tłumaczy Tomasz Lewandowski, wiceminister rozwoju i technologii.

Czytaj więcej

Nieruchomości

Plany ogólne: właściciele działek powinni zadbać o swój interes

Plan ogólny zmieni przeznaczenie części działek. W wielu gminach trwają konsultacje projektów planów. To ostatni moment w procedurze ich przyjmowan...

Ma być mniej wnioskujących o wuzetki, a nie wniosków

Jego zdaniem, mimo uchylenia art. 63 ust. 1 nie ma przeszkód, by jeden podmiot występował o różne decyzje WZ na tę samą nieruchomość lub w przypadku zmiany podmiotu uprawnionego do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, by ten nowy podmiot wystąpił o decyzję WZ.

– Uchylenie ust. 1 w art. 63 u.p.z.p. jest konsekwencją dodania ust. 1a w art. 63 u.p.z.p. – wyjaśnia minister Lewandowski.

Projektowany art. 1a precyzuje, że decyzję o warunkach zabudowy wydaje się wnioskodawcy, który ma prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Ten tytuł prawny wynika z prawa własności i użytkowania wieczystego, ale też z ograniczonego prawa rzeczowego czy stosunku zobowiązaniowego. Przykładem tego ostatniego jest zawarcie umowy przedwstępnej, w której zakup nieruchomości przyszły nabywca uzależnia od uzyskania decyzji o warunkach zabudowy, dzięki której nabywca zrealizuje swój cel inwestycyjny. Projekt przewiduje także wprowadzenie obowiązku złożenia wraz z wnioskiem o WZ oświadczenia o posiadaniu prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, pod rygorem odpowiedzialności karnej.

Nowe regulacje, dotyczące wuzetek miałyby obowiązywać od 1 stycznia 2027 r.

– Te zmiany powinny być wprowadzone, jak najszybciej. Będziemy zabiegać, by zaczęły obowiązywać od 1 lipca – mówi Marek Wójcik, ekspert ds. legislacji Związku Miast Polskich.

Czytaj więcej

Nieruchomości mieszkaniowe

Drogie inwestycje windują ceny nowych mieszkań

Luty w większości największych miast przyniósł wyraźny spadek liczby mieszkań w ofercie deweloperów. Firmy szybciej sprzedają lokale, niż budują –...

Przepisy nie oddają intencji Ministerstwa Rozwoju i Technologii

Podczas gdy samorządowcy nie mogą się wprowadzenia projektowanych regulacji doczekać, ekspertów obsługujących inwestycje wyjaśnienia wiceministra Tomasza Lewandowskiego nie przekonują. Radczyni prawna, dr Agnieszka Grabowska-Toś, wspólniczka zarządzająca Kancelarii Radców Prawnych Kania Stachura Toś uważa, że wbrew założeniom, dla tego samego terenu nie będzie można wydać kilku decyzji o warunkach zabudowy (WZ), a już na pewno nie będzie można ich wydać różnym podmiotom.

– Powód jest analogiczny jak w przypadku pozwolenia na budowę: decyzja WZ ma potwierdzać prawo inwestora do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, czyli uprawnienie do realizacji konkretnych robót opisanych w decyzji (po uzyskaniu późniejszego pozwolenia). Oczywiste jest przy tym, że dwóch różnych inwestorów nie może równocześnie dysponować tą samą nieruchomością w celu realizacji wykluczających się inwestycji – mówi ekspertka.

Dlatego też w jej ocenie, wprowadzenie zasady, według której wnioskujący o WZ musi wykazać prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, będzie dla właścicieli działek i inwestorów nie tylko poważnym utrudnieniem, ale realnie wpłynie na proces inwestycyjny i cały rynek nieruchomości.

Chodzi o sytuację, w której, zgodnie z projektowanymi przepisami, właściciel działki składa wniosek o WZ wraz z oświadczeniem, że posiada prawo do dysponowania nieruchomością pod budowę budynku wielorodzinnego. Po uzyskaniu decyzji postanawia jednak sprzedać działkę inwestorowi, który chce na niej postawić biurowiec. Zawierają umowę przedwstępną, w której właściciel udziela mu prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Inwestor występuje o nową decyzję WZ i również oświadcza, że posiada do tego tytuł prawny. W obrocie prawnym nadal pozostaje jednak pierwotna decyzja WZ, z której wynika, że inny podmiot (właściciel) ma prawo do dysponowania tym terenem.

Liczne pytania w sprawie wuzetek

– Rodzą się więc pytania. Czy organ będzie mógł wydać inwestorowi nową decyzję WZ? Czy powinien wówczas weryfikować, komu faktycznie przysługuje prawo do nieruchomości? Czy uzyskanie nowej decyzji przez inwestora nie będzie wymagało uprzedniego wygaszenia decyzji wydanej właścicielowi, jak ma to miejsce przy pozwoleniu na budowę? Planowana nowelizacja tych wątpliwości nie rozwiązuje, natomiast mnoży pytania o praktyczne zastosowanie tych regulacji – mówi dr Grabowska-Toś.

Projektowana zmiana będzie już kolejną, którą w temacie wuzetek wywalczyły sobie gminy. W poprzedniej nowelizacji ustawy planistycznej zapewniły sobie zawieszenie terminów na wydanie decyzji do końca tego roku, dzięki czemu unikną płacenia kar za ich przekroczenie. Urzędnicy nie są w stanie obsłużyć fali wniosków, jaka zalała ich w ostatnich miesiącach. Jej powodem są, przede wszystkim, plany ogólne, na których przyjęcie projekt nowelizacji ustawy planistycznej daje im dwa miesiące więcej czasu, do 31 sierpnia 2026 r. Po przyjęciu planu możliwości wydawania WZ będą już mocno ograniczone.

Etap legislacyjny: konsultacje