Życie w gęsto zabudowanym mieście przynosi mniejsze i większe sąsiedzkie zatargi. Wydawało się, że boisko na warszawskich Bielanach, na które skarżą się sąsiedzi, to jeden z takich przypadków. Sprawa mocno wykracza jednak poza stosunki dobrosąsiedzkie.

Ulica Kolektorska w Warszawie. Plan zagospodarowania przestrzennego „Marymont I” przewiduje w tym miejscu zabudowę mieszkaniową – jedno- i wielorodzinną z nieuciążliwymi usługami.

Między dwoma niewysokimi apartamentowcami jest niewielka działka, której właścicielem jest miasto stołeczne Warszawa – dzielnica Bielany. Na ten miejski skrawek ziemi wychodzą okna jednego z budynków. W czerwcu 2025 r. dzielnica wydzierżawiła tę działkę prywatnemu inwestorowi. – Tuż pod naszymi oknami powstało boisko do koszykówki. Jak się dowiedzieliśmy – bez zgody miasta – alarmują mieszkańcy. 

Proszą o anonimowość, boją się bowiem eskalacji konfliktu. – Emitowany hałas dramatycznie zakłóca nasze życie. Dzieci nie mogą się uczyć, my pracować, spać, normalnie funkcjonować. Odbijające się od ścian dźwięki lecą wprost w nasze okna – mówią. Zarząd wspólnoty mieszkaniowej budynku przy Kolektorskiej interweniował w urzędzie dzielnicy.

– Próbowaliśmy rozmawiać także z dzierżawcami, ale nic to nie dało. Któregoś jesiennego dnia na boisku grały cztery osoby, czterema piłkami. Hałas rozsadza nam głowy. Inwestor zamontował też oświetlenie LED. Dzielnica nic z tym nie zrobiła, choć urzędnicy przyznawali nam rację – żalą się. Dziś, jak mówią, mają chwilę spokoju. Na rozgrywki nie pozwala mróz.

Dzielnica Bielany: „nie zgodziliśmy się na boisko”

Magdalena Borek, rzeczniczka dzielnicy Bielany, poinformowała „Rzeczpospolitą”, że umowę dzierżawy 344-metrowej działki przy Kolektorskiej 60 podpisano 3 czerwca 2025 r. na trzy lata – do końca maja 2028 r. Przeznaczenie – „teren rekreacyjno-sportowy”.

Miasto zastrzegło w umowie, że „wzniesienie jakichkolwiek obiektów i innych urządzeń wymaga pisemnej zgody wydzierżawiającego poprzedzonej uzyskaniem opinii komórki organizacyjnej właściwej do spraw architektury i budownictwa. Zgoda wydzierżawiającego nie zwalnia dzierżawcy z obowiązku uzyskania wymaganych prawem zgód, pozwoleń, zezwoleń i uzgodnień”.

Trzy tygodnie później, 25 czerwca, dzierżawca złożył w dzielnicy wniosek o wyrażenie zgody właścicielskiej na wykonanie boiska do gry w koszykówkę. Władze Bielan odmówiły. „Wydział architektury i budownictwa dzielnicy zaopiniował negatywnie możliwość zabudowy dzierżawionego terenu boiskiem do gry w koszykówkę. Nie wyrażam zgody na budowę” – poinformował pisemnie wiceburmistrz Włodzimierz Piątkowski 25 lipca ub. r., przypominając, że wnioskując o dzierżawę terenu inwestor nie poinformował o planach budowy boiska.

– Budowa boiska do gry w koszykówkę nie została zgłoszona, nie wydawaliśmy też pozwolenia na budowę na działce przy ul. Kolektorskiej – informuje rzeczniczka Magdalena Borek.

Włodzimierz Piątkowski, wiceburmistrz dzielnicy Bielany, w rozmowie z „Rzeczpospolitą” podkreśla, że dzierżawca nie dostosował się do postanowień umowy. – Urządzenia na tej działce, np. kosz do gry, zostały zainstalowane bez naszej zgody, choć taka zgoda jest wymagana – mówi Piątkowski.

Wyjaśnia, że zgoda właścicielska na inwestycję to nie jest to samo co pozwolenie na budowę. Najpierw zielone światło daje właściciel, potem inwestor stara się o pozwolenie na budowę, jeśli jest wymagane. – Nawet jeśli jakieś obiekty można budować bez pozwolenia na budowę, to nie oznacza, że niepotrzebna jest zgoda właściciela ziemi. Jest potrzebna, a w tym przypadku jej nie ma – podkreśla. – Nie możemy też zapominać o planie zagospodarowania terenu. Musielibyśmy zrobić analizę zgodności inwestycji z planem. W tym miejscu Kolektorskiej nie ma miejsca na boisko do gry w koszykówkę.

W umowie dzierżawy jest zapis umożliwiający jej wcześniejsze rozwiązanie, np. w sytuacji, gdy dzierżawca dokona sprzecznych z umową zmian lub też zmieni przeznaczenie przedmiotu dzierżawy bez zgody wydzierżawiającego. – Ze względu na wybudowanie boiska do koszykówki bez zgody wydzierżawiającego, a wręcz po niewyrażeniu takiej zgody, umowa dzierżawy zostanie rozwiązana, a dzierżawca będzie musiał zlikwidować naniesienie na własny koszt – przekazała nam Magdalena Borek pod koniec września ub. r.

Kiedy? – Postępowanie prowadzi Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego (PINB). Rozstrzygnięciem tego postępowania związany będzie także urząd dzielnicy jako właściciel nieruchomości. Dalsze działania są uzależnione od decyzji PINB – mówi teraz rzeczniczka.

PINB o sprawie poinformowali mieszkańcy sąsiadujący z boiskiem. Ta utknęła jednak w urzędzie na długie miesiące, choć już w sierpniu ub. r. inspektorat zawiadomił dzielnicę o planowanych pod koniec września oględzinach inwestycji. – Po wizji w terenie potwierdziliśmy, że pomimo braku zgody na nieruchomości zlokalizowano boisko – mówi Magdalena Borek. Dzielnica przekazała PINB umowę dzierżawy terenu. 

O boisko kilkakrotnie pytamy PINB. Czy powstało zgodnie z przepisami? Czy inwestor będzie musiał je rozebrać? Dlaczego kontrola trwa tak długo? PINB odpowiada, że prowadzi „postępowanie administracyjne”.

Inwestor: „to legalny plac dla dzieci do zabaw i gier”

Chcemy poznać racje inwestora. Jak ustaliliśmy, dzierżawcami miejskiej działki jest dwoje prawników. Jeden to adwokat z dużej znanej kancelarii. Uprzedza nasz telefon, dzwoniąc do redakcji. Jak mówi, jest sąsiadem boiska przy Kolektorskiej. Proponuje spotkanie „na kawie”.

Jesteśmy gotowi wysłuchać stanowiska kolejnego mieszkańca. Rozmówca dopytuje, skąd „Rzeczpospolita” wie o inwestycji. Przyznaje, że jest inwestorem boiska. O tym, że badamy sprawę, dowiedział się – jak mówi – w… PINB-ie.

– Dzielnica nie zgodziła się na inwestycję – mówimy. Inwestor bombarduje dziennikarkę pytaniami. Chce wiedzieć, skąd ma informacje. Zapewnia, że na tę inwestycję zgoda nie jest potrzebna. Zapraszamy go do redakcji, prosimy o przyniesienie dokumentów. Na umówionym w redakcji spotkaniu jednak się nie pojawia, choć go nie odwołuje.

Dzwonimy do niego. Zależy nam na przedstawieniu stanowisk wszystkich stron. Dzierżawca terenu przy Kolektorskiej zarzuca dziennikarce, że rozpętała aferę w PINB i że naciska na rozbiórkę boiska. Mówi, że zna pytania wysłane do PINB przez „Rzeczpospolitą”, które... znalazły się w aktach sprawy, choć nie wiadomo na jakiej podstawie. Apeluje do dziennikarki o „przyzwoitość”.

Tłumaczymy naszemu rozmówcy: dziennikarz nie jest sędzią, nie wydaje wyroków ani decyzji, oddaje głos wszystkim stronom. Cytujemy postanowienie umowy dzierżawy, w myśl którego wszelkie urządzenia na dzierżawionym terenie wymagają zgody właściciela działki. Inwestor oburza się, że analizujemy dokument. Do postanowienia umowy, na które się przecież zgodził, nie odnosi się.

Prosimy o podanie adresu e-mail, żeby móc wysłać pytania. Radzi, by go sobie znaleźć. Nie było to trudne. Pytamy m.in. o to, na jakiej podstawie powstało boisko, czy postanowienie umowy mówiące o konieczności uzyskania zgody wydzierżawiającego na wzniesienie jakichkolwiek obiektów dopuszcza według niego ich wzniesienie? Co z hałasem, na który skarżą się sąsiedzi?

Zamiast odpowiedzi dostajemy oświadczenie podpisane przez oboje dzierżawców. Nie ma już mowy o boisku do koszykówki, ale o „placu dla dzieci do gier i zabaw”. Inwestorzy piszą, że ta prywatna inwestycja powstała z myślą o zapewnieniu dzieciom bezpiecznego miejsca do zabawy i aktywności fizycznej zgodnie z przeznaczeniem wskazanym w umowie dzierżawy. Twierdzą, że padli ofiarą ataków grupki sąsiadów, którzy nie cofną się przed niczym, by uprzykrzyć im życie, a przede wszystkim – ich dzieciom.

Zapewniają, że od początku działali zgodnie z prawem, otwarcie informując o planach, szukając rozwiązań. Jak twierdzą, byli gotowi do podpisania dobrosąsiedzkiego porozumienia i grzecznościowego udostępniania terenu dzieciom sąsiadów. Podnoszą, że na etapie budowy placu do zabaw pomogli sąsiadom przy uszczelnieniu cieknącej ściany garażu.

Podkreślają, że do czasu prawomocnego rozstrzygnięcia sprawy przez PINB wszelkie insynuacje dotyczące rzekomej bezprawności inwestycji oraz sugestie naruszenia umowy dzierżawy są całkowicie nieuprawnione.

Dwa dni po przesłaniu oświadczenia przez inwestorów, w sprawie boiska przy Kolektorskiej do kierownictwa redakcji „Rz” przychodzi mail od czytelnika. Zna szczegóły sprawy, wie, kto przygotowuje publikację, wspomina o śledztwie dziennikarskim. Nie kontaktuje się jednak z dziennikarką, żeby przedstawić swoje racje. Apeluje, by... odstąpić od publikacji. Jak przekonuje, są przecież ciekawsze tematy, a w tej sprawie ważniejsze niż procedury są zalety inwestycji. 

Kolejny raz pytamy PINB o decyzję. Wciąż czekamy na odpowiedź. Pytamy też, dlaczego korespondencja „Rzeczpospolitej” do PINB trafia do osób spoza inspektoratu? – Korespondencja była kierowana wyłącznie do pracowników urzędu. Nie została przekazana żadnym osobom spoza PINB – zapewnili nas urzędnicy. Mimo zapewnień, nasze pytania znalazły się w aktach sprawy, do których dostęp mają nie tylko urzędnicy, ale i strony postępowania. 

W oświadczeniu inwestor stwierdził, że przy Kolektorskiej jest „plac dla dzieci do gier i zabaw". – Dzierżawcy nie występowali do właściciela – m.st. Warszawy – o zgodę na urządzenie takiego placu, co oznacza, że taka zgoda nie została im udzielona – mówi Magdalena Borek.

A wiceburmistrz Włodzimierz Piątkowski podkreśla, że miastu zależy, by dzieci miały się gdzie bezpiecznie bawić. – Niedawno oddaliśmy do użytku bardzo nowoczesny, ekologiczny plac zabaw przy ul. Kellera. To ok. 350 metrów od Kolektorskiej. Nie jest więc tak, że w dzielnicy brakuje takich miejsc – zauważa.

Place zabaw dla dzieci: takie są kryteria

Jakie kryteria musi spełniać „plac dla dzieci do gier i zabaw”? Czy to jest to samo, co „plac zabaw”? Jak przekazało nam biuro prasowe Ministerstwa Sportu i Turystyki, w polskim prawie nie istnieje formalnie „plac dla dzieci do gier i zabaw”, jest „plac zabaw”. – Większość infrastruktury sportowej i rekreacyjnej musi zostać zaprojektowana przez osobę posiadającą odpowiednie uprawnienia z uwzględnieniem stosownych norm – wskazuje resort. – Budowa obiektów sportowych i rekreacyjnych wymaga spełnienia szeregu wymogów technicznych i prawnych, które są określone m.in. w ustawie Prawo budowlane czy w rozporządzeniu w sprawie wymogów technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Projektant obiektu musi uwzględnić szereg uwarunkowań, takich jak status obiektu i sposób jego wykorzystania. Sprzęt sportowy, np. kosze do koszykówki, a także niektóre nawierzchnie (np. poliuretanowe) podlegają odpowiednim normom.

Urzędnicy z resortu wskazują, że „projektant przygotowuje stosowną dokumentację projektową dla obiektu, biorąc pod uwagę takie kwestie jak m.in. warunki geologiczne, ład przestrzenny, sąsiedztwo, przeznaczenie obiektu, oczekiwania inwestora, a także wymogi, o których mowa w normach technicznych”.

Dorota Bronikowska, rzeczoznawca ze Stowarzyszenia Rzeczoznawców Technicznych Urządzeń Rozrywkowych, dopowiada, że standardy bezpieczeństwa dla urządzeń zabawowych na placach zabaw dla dzieci opisują polskie normy. – Jeśli plac zabaw znajduje się w ogródku prywatnym i korzystają z niego tylko i wyłącznie dzieci właściciela, to urządzenia muszą spełniać wymagania norm dla zabawek do użytku prywatnego – wyjaśnia. – Jeśli plac zabaw jest dostępny dla dzieci z osiedla zamkniętego czy na terenie parku – niezależnie, czy grunt należy do miasta, czy osoby prywatnej i niezależnie, czy wstęp jest płatny czy bezpłatny – wówczas urządzenia powinny spełniać wymagania przede wszystkim Polskich Norm z grupy PN-EN 1176:2024 – mówi Dorota Bronikowska.