Wysokie ceny nieruchomości i drogie kredyty hipoteczne większości klientów nie pozwalają na zakup dużych mieszkań. Na celowniku kupujących są głównie kawalerki i mieszkania dwupokojowe. Ale nie brakuje chętnych i na większe metraże. 

Transakcja wiązana: sprzedaż starego i kupno nowego lokum

Co takim klientom oferuje rynek wtórny? – Zaledwie co ósme mieszkanie w ofercie ma ponad 75 mkw. powierzchni. Wybór nie jest wcale tak duży, dlatego poszukujący takich lokali nie mogą się czuć w pełni usatysfakcjonowani – ocenia Marcin Jańczuk, ekspert sieciowej agencji nieruchomości Metrohouse. – Duża powierzchnia powoduje, że na taki zakup pozwala sobie co dziesiąty nabywca – dodaje.

Marcin Jańczuk zaznacza, że cena metra kwadratowego dużych trzy- i czteropokojowych mieszkań na rynku wtórnym jest zazwyczaj niższa niż cena metra kwadratowego mniejszych lokali. – W przypadku nowszego budownictwa różnica nie jest już tak znacząca niż na „starszym” rynku wtórnym – zauważa. Ceny całkowite dużych nieruchomości są, oczywiście, wyższe.

Jak mówi ekspert Metrohouse, kupujący duże mieszkania zwykle dokonują tzw. transakcji wiązanej: sprzedają poprzedni, mniejszy lokal i kupują większy, często ze wsparciem kredytu.

Z analiz Metrohouse wynika, że podaż dużych mieszkań jest dość stabilna. – Analizując jej strukturę, brakuje jednak lokali oddanych do użytku w ostatnich kilkunastu latach, a właśnie o takie mieszkania klienci pytają najczęściej – mówi Marcin Jańczuk. – Dość trudne w sprzedaży są mieszkania wybudowane w starszych technologiach. Duży metraż oznacza wysokie koszty eksploatacji. Długo sprzedają się czteropokojowe lokale w budynkach z wielkiej płyty. Ważne jest odpowiednie dostosowanie ceny do realiów rynku.

Z dużymi mieszkaniami, jak mówi Jańczuk, z sukcesem rywalizują m.in. segmenty na obrzeżach miast, które są dość podobnie wyceniane jak mieszkania poza centralnymi rejonami. – Rośnie popularność ościennych gmin – zauważa.

Zdaniem Łukasza Wydrowskiego, prezesa trójmiejskiej agencji Estatic Nieruchomości, duże mieszkania to dziś trudny segment. – Popyt jest, ale nie można mówić o dużym zainteresowaniu. To raczej pojedyncze transakcje niż lawina kupujących. Klienci szukają, kalkulują i porównują: za te same pieniądze często mogą mieć dom z ogródkiem, garażem i tarasem – potwierdza prezes Wydrowski. – To dla wielu atrakcyjniejsze rozwiązanie niż czwarte piętro w bloku bez windy. Dlatego decyzje o zakupie są ostrożne, a sprzedaż dużych mieszkań trwa często miesiącami. Są jednak wyjątki: jeśli cena lokalu jest atrakcyjna, a lokalizacja dobra, transakcja może się zamknąć w kilka tygodni. Widać wyraźnie, że decyzje podejmują osoby świadome, mające jasno określone potrzeby i możliwości, a nie przypadkowi klienci „na fali”.

Duże mieszkania. Bez skoków podaży 

Nie widać też, jak mówi prezes Estatic Nieruchomości, ani nagłych skoków, ani spadków podaży dużych mieszkań. – Nie mamy fali nowych ofert, ale nie ma też ich masowego wycofywania.

– Właściciele dużych mieszkań często przeceniają ich wartość, patrząc na metraż, a nie realia rynku. Myślą: „skoro dwupokojowe mieszkanie kosztuje 12 tysięcy za metr, to moje 100-metrowe też powinno tyle być warte”. A to nie działa wprost – tłumaczy Łukasz Wydrowski. I podaje przykład z ul. Stolema w Gdańsku. 90-metrowe mieszkanie na czwartym piętrze bloku bez windy było wystawione za 900 tys. zł. Sprzedano je za 700 tys., czyli poniżej 8 tys. zł za mkw.

– Dla porównania – dwupokojowe mieszkania w tej samej okolicy schodzą średnio po 9,5 tys. zł za metr – wskazuje prezes Estatic Nieruchomości. – To pokazuje, że duże mieszkania muszą konkurować z domami. Ich właściciele muszą przygotować ofertę, która przekona konkretnego kupca.

Duży metraż dla zamożnych 

Prezes Wydrowski zauważa, że ceny dużych mieszkań, zwłaszcza w dzielnicach sypialnianych, spadają szybciej niż w innych segmentach rynku. – To właśnie tam kupujący najczęściej stają przed wyborem: duże mieszkanie czy dom z działką. I coraz częściej wybierają dom. Jeśli mieszkanie nie oferuje dodatkowych atutów – windy, dwóch miejsc parkingowych, dużego ogrodu lub tarasu, trudno o sukces – wyjaśnia. – Korekty rzędu 100–200 tys. zł to już nie wyjątek, a raczej standard w wielu lokalizacjach. Widzę, że ci właściciele, którzy potrafią od razu odpowiednio wycenić lokal, mają szansę sprzedać szybciej.

Katarzyna Liebersbach-Szarek, pośredniczka z krakowskiej agencji Nieruchomości Łobzowskie, ocenia, że duże mieszkania zawsze cieszyły się zainteresowaniem. – Mam tu na myśli mieszkania duże metrażowo o wyższym standardzie, ale też „duże” pod względem liczby pokoi czy pomieszczeń – np. trzy- i czteropokojowe, choć niekoniecznie o dużej powierzchni – zaznacza.

Te pierwsze lokale, jak mówi pośredniczka z Krakowa, to oferta skierowana do ludzi zamożnych, którzy chcą mieszkać w dużej przestrzeni, mieć osobno gabinet, dodatkową sypialnię gościnną itd. – Drugi przypadek to rodziny 2+2 lub 2+3, które potrzebują trzech, czterech sypialni, a niekoniecznie zależy im na metrażu – mówi Katarzyna Liebersbach-Szarek. – Nie każdy chce mieszkać w domu poza miastem, nie każdego stać na dojazdy i nie każdego stać na dom w mieście, stąd takie zapotrzebowanie.

Kilka pokoi od dewelopera. Oferta dla klienta z gotówką 

Na rynku deweloperskim, jak wynika z analiz portalu Tabelaofert.pl, mieszkania czteropokojowe i większe stanowią maksymalnie kilkanaście procent całej oferty, najczęściej to niespełna 10 proc. W I kwartale 2025 r. największy udział takich mieszkań w podaży serwis odnotował w Warszawie, Łodzi i Trójmieście.

– W porównaniu z I kwartałem 2024 r. udział dużych mieszkań w całkowitej ofercie zmniejszył się na każdym z głównych rynków – mówi Ewa Palus, główny analityk serwisu Tabelaofert.pl. – Najbardziej, o 6,4 pkt proc., we Wrocławiu.

Średnie ceny metra kwadratowego nowych czteropokojowych mieszkań (i większych) są zawsze niższe niż ceny metra kawalerek. – W Krakowie i we Wrocławiu – nawet o ok. 20 proc. – podaje Ewa Palus. Mniejszą różnicę odnotowano w Poznaniu (dane z I kwartału). 

– Zmiany cen są różne w poszczególnych miastach. Np. w Warszawie i Poznaniu większy roczny wzrost odnotowaliśmy właśnie na rynku mieszkań czteropokojowych i większych – mówi Ewa Palus. W stolicy średnie ceny dużych lokali w ciągu roku poszły w górę o 10,6 proc., a ceny mieszkań jednopokojowych – o 1,3 proc. W Poznaniu jest to odpowiednio 12,4 proc. i 4,6 proc. We Wrocławiu i w Krakowie bardziej podrożały kawalerki: o 14,3 proc. i 6,8 proc., odpowiednio, podczas gdy lokale z co najmniej czterema pokojami – o 9,6 proc. i 5,2 proc.