Kilkoro klientów, którzy po niespełna pięciu latach życia na przedmieściach zdecydowali się na powrót do miasta, trafiło ostatnio do biura Freedom Nieruchomości Poznań Centrum.
– Życie w nawet dobrze skomunikowanej podmiejskiej gminie może oznaczać coraz większe wyzwania. Częstsze dojazdy po przywróceniu pracy w biurze w pełnym wymiarze, brak infrastruktury kulturalnej i społecznej – to główne powody chęci zmiany – wylicza Hanna Morawska z Freedom. – Zwykłe wyjście do kina, na kolację do dobrej restauracji czy spotkanie „na mieście” staje się logistycznym wyzwaniem. A dzieci, zachwycone ogródkiem w czasie pandemii, dziś są często na etapie zmiany szkoły, co rodzi konieczność codziennego transportu do lepszej podstawówki czy liceum.
Czytaj więcej
Sprzedaż mieszkań będzie powoli rosła – oceniają analitycy portalu Tabelaofert.pl. Czy wzrosną też ceny?
Więcej przestrzeni. Ogród, dodatkowy pokój i gabinet do pracy
Przeprowadzka do miasta nie oznacza, jak mówi pośredniczka Freedom, chęci powrotu do tych samych warunków lokalowych. Powracający szukają większych nieruchomości niż te „sprzed pandemii”. – A to wiąże się często z koniecznością zaciągnięcia nowego kredytu i równoczesnej sprzedaży obecnego domu – mówi Hanna Morawska, która obsługuje taką wiązaną transakcję.
– Ucieczka 20 km od Poznania w 2020 r. kończy się na początku 2025 r. równoczesną sprzedażą domu i zakupem niemal 100-metrowego mieszkania w kamienicy w centrum miasta, skąd moja klientka dotrze do pracy pieszo w pięć minut – opowiada Morawska. – Jej dziecko za chwilę kończy przedszkole, klientka chce je posłać do placówki w mieście, o wyższym poziomie nauczania. Poza tym ma dość godzin za kierownicą.
Czy powroty do miast przybierają na sile? – Nie wyciągałabym aż tak jednoznacznych wniosków – zaznacza Morawska. – Wiele osób nadal szuka większej przestrzeni niż ta, na którą może sobie pozwolić w mieście. Różnica między ceną mieszkania na przedmieściach a tym w ścisłym centrum Poznania potrafi sięgać 5 tys. zł za mkw.
Wszystko zależy od standardu nieruchomości czy popularności gminy. – Ceny metra kwadratowego mieszkań na poznańskim Grunwaldzie oraz w pobliskich bardzo popularnych Komornikach różnią się często „tylko” o 1–2 tys. zł – podaje Morawska.
Na duże różnice w cenach wskazują dane BIG DATA RynekPierwotny.pl. W Warszawie za dwupokojowy lokal trzeba zapłacić średnio ok. 773,5 tys. zł, za miastem – niecałe 506 tys. zł. Cena jest aż o ponad jedną trzecią niższa.
– Oczywiście, część osób kupuje mieszkania w lokalizacjach podmiejskich ze względu na większy metraż. Dysponując kwotą 773,5 tys. zł, w okolicach Warszawy można bez problemu kupić czteropokojowe lokum – zauważa Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.
Serwis podaje, że pod koniec 2024 r. średnia cena mkw. nowych lokali w Warszawie nieco przekraczała 17,6 tys. zł, w okolicach miasta było to ok. 10,9 tys. zł – niemal 40 proc. mniej. Mieszkania w Krakowie deweloperzy w grudniu wyceniali średnio na 16,5 tys. zł za mkw., a w okolicach – na niespełna 10,4 tys. zł. We Wrocławiu – na 14,7 tys. zł i niemal 9,9 tys. zł pod miastem, w Trójmieście jest to odpowiednio – ponad 15,9 tys. zł i ponad 11,6 tys. zł (okolice aglomeracji), w Łodzi – niemal 11,5 tys. i 7,9 tys. zł, a w Poznaniu – 13,3 tys. i niemal 8,7 tys. zł za mkw.
Marek Wielgo zwraca uwagę na znacznie mniejszą różnicę przeciętnej ceny mkw. mieszkań w Trójmieście i wokół metropolii. – W nadmorskich miejscowościach powstają mieszkania wakacyjne, które są dużo droższe niż lokale w zwykłych blokach – wyjaśnia. – Np. w Helu średnia cena mkw. mieszkań pod koniec grudnia to ok. 23,2 tys. zł, a w Jastrzębiej Górze – ok. 16,7 tys. zł. W Redzie lokale kosztowały średnio 8,7 tys. zł za mkw.
Kluczowe znaczenie ma podaż i cena gruntów. – W miejscowościach okalających metropolie działki są dużo tańsze. W podmiejskich lokalizacjach dominuje popularny segment rynku mieszkań – wyjaśnia Wielgo. – W metropolii średnią cenę mkw. windują bardzo drogie mieszkania premium dla zamożnych nabywców.
Czytaj więcej
Aby sprzedać mieszkanie, trzeba urealnić cenę ofertową. Jak duże przeceny akceptują sprzedający lokale analizuje portal Nieruchomosci-online.pl.
Miasta kwadransowe. Kto szuka mieszkań w centrach miast
Ceny są bardzo zróżnicowane nie tylko w obrębie aglomeracji, ale i miast. RynekPierwotny.pl podaje, że np. w Śródmieściu Warszawy średnia cena nowych mieszkań to ponad 40,9 tys. zł mkw., a na obrzeżach, w takich dzielnicach, jak Wesoła, Rembertów, Wawer, Białołęka, średnia wynosi mniej niż 14 tys. zł. W okolicach Warszawy można znaleźć nowe mieszkania średnio poniżej 8 tys. zł (np. w Górze Kalwarii) czy za 10 tys. zł (np. w Błoniu). Średnio 11–13 tys. zł za mkw. kosztują lokale w Legionowie, Piasecznie, Pruszkowie.
- Na korzyść miejscowości okalających największe miasta przemawia często liczba stosunkowo tanich mieszkań. Np. w Poznaniu było pod koniec grudnia tylko 37 lokali wycenionych na mniej niż 9 tys. zł za mkw., podczas gdy w podpoznańskich miejscowościach ten warunek spełniało 800 mieszkań z ujawnioną ceną – wskazuje Marek Wielgo. – Podobnie jest w pozostałych aglomeracjach, z wyjątkiem Łodzi, gdzie deweloperzy pod koniec ubiegłego roku oferowali ponad 950 mieszkań za mniej niż 9 tys. zł za mkw., a w aglomeracji – niespełna 280.
Czytaj więcej
Aż dwie trzecie osiedli wprowadzanych do sprzedaży ma niższe ceny niż średnia dla danego miasta – wynika z barometru cen mieszkań portalu Tabelaofe...
Marek Wielgo zauważa, że w 2023 r. nowe lokale w podmiejskich lokalizacjach w przeliczeniu na metr na ogół drożały wolniej niż w metropoliach. – Ale w ubiegłym roku trend się odwrócił. W okolicach Warszawy, Krakowa, Wrocławia i Poznania średnia cena metra kwadratowego wzrosła bardziej niż w metropoliach, co oznacza, że różnice w cenach się skurczyły – zauważa. - Pogłębiły się za to w aglomeracjach Trójmiasta i Łodzi. W pierwszym przypadku może to świadczyć o zmniejszeniu się w ofercie liczby stosunkowo drogich tzw. mieszkań wakacyjnych.
Pytany o powroty do miast Wielgo podkreśla, że zjawisko nie jest nowe.
– Przyczyn jest co najmniej kilka. Na taki ruch decydują się np. osoby, które mieszkanie na przedmieściach traktowały jako tymczasowe rozwiązanie. Jakiś czas nie było ich stać na lokum w wymarzonym miejscu. Gdy ich sytuacja materialna się zmieniła, wróciły do miasta, żeby korzystać z jego atrakcji, żeby nie tracić czasu na dojazd do pracy i dowożenie dzieci do szkoły – wyjaśnia ekspert. – Oczywiście, wśród powracających są też i tacy, którzy zbyt pochopnie podjęli decyzję o przeprowadzce na obrzeża. Miało być „sielsko i anielsko”, ale dojazdy do pracy okazały się zbyt uciążliwe i kosztowne.
Na pewno nie brakuje też, jak podkreśla ekspert portalu RynekPierwotny.pl, chętnych na mieszkania budowane na obrzeżach miast lub w okalających je miejscowościach. – W najbliższych latach to właśnie lokalizacje podmiejskie będą prawdopodobnie szybciej zyskiwały na popularności – uważa ekspert. – Na przeprowadzkę coraz częściej będą się decydowali ludzie młodzi, którzy muszą się posiłkować kredytem.
Czytaj więcej
Mieszkania na rynku wtórnym w Warszawie w grudniu były oferowane średnio po niespełna 18,3 tys. zł za mkw., w Łodzi – po 8,6 tys. zł.
Także Paweł Grabowski z trójmiejskiej agencji BIG Property zaznacza, że powroty do miast to zauważalny od lat trend. – Są dwa główne powody takiego kierunku przeprowadzek. Pierwszy to uciążliwość dojazdów do pracy oraz dowożenia i odbierania dzieci z przedszkoli, szkół i zajęć dodatkowych. W centrum miasta żłobki, przedszkola i szkoły są zwykle w zasięgu kilkuminutowego spaceru – mówi. – Drugi powód to wiek. Często do miast wracają ludzie starsi, którzy zostali sami w zbyt dużych domach na przedmieściach. Dom to nie tylko duża przestrzeń, ale też ogrom obowiązków i niemałe koszty utrzymania nieruchomości. Dlatego decydują się oni na zakup mniejszych niż dom mieszkań w centrum, co nie oznacza, że małych. Często są to ponad 100-metrowe apartamenty. Zamykają za sobą drzwi. O budynek dba wspólnota. W blokach są windy, nie muszą chodzić po schodach między piętrami.
Katarzyna Liebersbach-Szarek z krakowskiej agencji Nieruchomości Łobzowskie ocenia, że większość osób wracających do centrum to albo osoby starsze, które chcą mieszkać zgodnie z filozofią miasta 15-minutowego, czyli mieć szybki dostęp do kultury, zakupów, lekarza, albo rodzice, którym tak obrzydło dowożenie dzieci do centrum (szkoła, basen, zajęcia dodatkowe), że porzucają sielską wieś lub obrzeża – mówi.
Dom i dobry internet. Czego oczekują mieszkający na obrzeżach
Pytana o ceny Katarzyna Liebersbach-Szarek zauważa, że w śródmieściu Krakowa są różne lokalizacje i różne standardy budynków. – Są mieszkania, które kosztują 18–22 tys. zł za mkw., a nawet więcej, ale są i takie za 14 tys. – wskazuje. – Na obrzeżach nie ma takich cen jak 18–22 tys. zł za mkw., ale 10–14 tys. zł już tak – mówi pośredniczka.
Jej zdaniem różnice w cenach mogą się pogłębiać. – W centrum praktycznie nie ma już pustych działek. Deweloperzy często kupują zabudowane tereny, wyburzają budynki, by zbudować coś nowego – zauważa. – Takie nieruchomości są bardzo drogie. A ceny na rynku wtórnym są w pewnym sensie uzależnione od rynku pierwotnego.
Czytaj więcej
W tym roku deweloperzy wprowadzą do oferty mieszkania z różnych segmentów – popularne i premium. W cenie będą lokale pod klucz.
Adam Wnuk, doradca z wrocławskiego oddziału Północ Nieruchomości, uważa, że dynamika zmian cen będzie zależeć m.in. od tego, gdzie kupujący będą szukać swoich nowych nieruchomości.
– Uważam, że w zyskujących popularność podwrocławskich miejscowościach (np. Siechnice) ceny wzrosną. Dystans między Wrocławiem się zmniejszy – przewiduje Adam Wnuk. – Oczywiście, trend będzie dotyczył tylko niektórych miejscowości. Nie można wykluczyć, że ceny wzrosną także we Wrocławiu, jeśli pozwoli na to koniunktura – dodaje, wskazując na bardzo dużą rozpiętość cen mieszkań w samym mieście. – Na jednej wrocławskiej ulicy, gdzie są i stare kamienice, i nowe apartamentowce, ceny mkw. lokali potrafią się różnić nawet o 5–8 tys. zł – wskazuje.
Adam Wnuk nie zauważa wyraźnego trendu powrotu do miast. – Klienci, których ostatnio obsługiwałem, kupowali domy lub mieszkania poza Wrocławiem. Widzę rosnące zainteresowanie nieruchomościami na obrzeżach miasta lub w mniejszych miejscowościach pod miastem – mówi. – Mam sporo klientów, głównie młodych, którzy kupują działki, planując budowę domu poza granicami Wrocławia, często w odludnych acz urokliwych miejscach. Warunek jest zawsze ten sam: dobre połączenie internetowe, żeby móc sprawnie pracować.
