Trwające obecnie prace nad wdrożeniem REIT-ów (Real Estate Investment Trust) do polskiego systemu prawnego to już czwarta próba ich implementacji a. Tym razem proces nabiera realnych kształtów, z aktywnym udziałem zarówno Ministerstwa Finansów, jak i Ministerstwa Rozwoju i Technologii. Co więcej, pojawiają się sygnały zainteresowania ze strony krajowych inwestorów instytucjonalnych, w tym funduszy emerytalnych i TFI. A dodatkowo, jak wskazują najnowsze opracowania bankowe, znaczące środki zwykłych Kowalskich zgromadzone na depozytach bankowych mogłyby efektywniej pracować poprzez inwestycje w REIT-y.

Wyzwania podatkowe

Kluczowym założeniem REIT-ów jest zapewnienie efektywnego jednokrotnego opodatkowania inwestycji.

W toku dotychczasowych prac nad polskim modelem pojawiały się różne koncepcje - od stawki 8,5 proc. od dochodów z najmu i sprzedaży nieruchomości, po bardziej złożone modele uwzględniające specyficzną kalkulację podstawy opodatkowania. Obecnie trwają intensywne dyskusje nad wypracowaniem optymalnego rozwiązania.

Kluczowe może okazać się zbliżenie poziomu opodatkowania REIT-ów do obecnie funkcjonujących rozwiązań dla inwestorów indywidualnych na rynku mieszkaniowym (8,512 proc. w przypadku ryczałtu od najmu). Mogłoby to zachęcić do przekierowania części kapitału z bezpośrednich inwestycji w nieruchomości mieszkaniowe na rynek kapitałowy.

W tym kontekście warto spojrzeć na doświadczenia innych krajów - na przykład w Hiszpanii pierwotny model REIT-ów (SOCIMI) nie przyjął się właśnie ze względu na błędne założenia podatkowe, wprowadzające de facto dwukrotne opodatkowanie - zarówno na poziomie REIT, jak i inwestorów. Jednak po modyfikacji tych rozwiązań, nastąpił dynamiczny rozwój rynku.

Kryteria biznesowe pod lupą

Istotnym elementem dyskusji nad kształtem polskich REIT-ów są kryteria biznesowe, które powinny zapewniać bezpieczeństwo inwestorom i umożliwiać efektywne funkcjonowanie tych podmiotów na rynku.

Dyskusje dotyczą między innymi optymalnego modelu funkcjonowania REIT-ów, zasad dywersyfikacji portfela nieruchomości czy polityki dystrybucji zysków. W tym ostatnim aspekcie szczególnie istotne jest wypracowanie mechanizmów uwzględniających potrzebę regularnych wypłat dla inwestorów przy jednoczesnym zabezpieczeniu środków na utrzymanie i rozwój portfela nieruchomości.

Problematyczne z tej perspektywy są przepisy kodeksu spółek handlowych - sztywne kryteria dotyczące zdolności dywidendowej mogą bowiem w wielu przypadkach uniemożliwiać wypłatę dywidendy, choć podmiot dysponuje gotówką (tzw. cash trap).

Co w szczególności wymaga doprecyzowania?

Kluczową kwestią jest wypracowanie odpowiedniego mechanizmu reinwestycji dla spółek zależnych REIT. Gdy sprzedadzą one nieruchomość, nie powinny z tego tytułu płacić CIT. W tym zakresie można wprowadzić dodatkowe warunki - przykładowo reinwestowanie środków z tej sprzedaży w określonym czasie.

Warto także rozważyć zachęty dla inwestorów indywidualnych. Aby zwiększyć płynność tego instrumentu, można wprowadzić zwolnienie podatkowe dla inwestorów reinwestujących środki uzyskane ze sprzedaży akcji REIT w nowe inwestycje w ramach tego systemu.

Kluczowa rola w rozwoju rynku

Wprowadzenie REIT-ów może znacząco przyczynić się do profesjonalizacji polskiego rynku nieruchomości komercyjnych. Fundusze dysponujące znaczącym kapitałem, zyskają nowy instrument pozwalający na bezpieczną ekspozycję na rynek nieruchomości. Jednocześnie inwestorzy indywidualni otrzymają możliwość inwestowania w zdywersyfikowane portfele nieruchomości komercyjnych zarządzane przez profesjonalne zespoły.

REIT-y mogą też odegrać istotną rolę w rozwoju polskiego rynku kapitałowego. Doświadczenia międzynarodowe pokazują, że wprowadzenie tego instrumentu przyczynia się do zwiększenia płynności i głębokości rynku, przyciągając zarówno kapitał krajowy, jak i zagraniczny. W przypadku Polski istotne może być zaangażowanie krajowego kapitału, który obecnie poszukuje atrakcyjnych możliwości długoterminowego inwestowania.

Perspektywy

Ważne jest odpowiednie przygotowanie ram prawnych i podatkowych, a także wyczucie koniunktury. Obecna sytuacja rynkowa wydaje się szczególnie sprzyjająca - mamy do czynienia z nieprzeszacowanymi wartościami nieruchomości oraz - jak się wydaje patrząc na liczbę zamkniętych w ostatnich tygodniach transakcji - coraz bardziej dostępnymi zasobami kapitału.

Bardzo istotne jest wypracowanie odpowiednio zachęcających do inwestowania regulacji podatkowych. Pokazuje to chociażby przykład Hiszpanii, gdzie pierwotnie wprowadzony model REIT był całkowicie nietrafiony, a po wprowadzeniu odpowiednich poprawek do przepisów (w dużej mierze podatkowych),rynek przyjął REIT-y z entuzjazmem. Pozostaje mieć nadzieję, że Polska zaczerpnie z doświadczeń innych krajów, wprowadzając system, który od początku będzie przejrzysty i korzystny.

Jednocześnie, kluczowa jest rola państwa w zapewnieniu odpowiednio stabilnych regulacji. Należy za wszelką cenę uniknąć sytuacji, w której uda się wypracować zadowalający kompromis, tylko po to by po jakimś czasie funkcjonowania „uszczelnić” przepisy pod kątem podatkowym – tak jak ma to obecnie miejsce w przypadku krajowych fundacji rodzinnych, w odniesieniu do których zapowiadano już kilkakrotnie konieczność zmian zasad opodatkowania (ze względu na wykorzystywanie tych wehikułów „niezgodnie z przeznaczeniem”).

Czy obecna sytuacja polityczna i nadchodzący 2025 rok, będący rokiem wyborów prezydenckich, umożliwią sprawne kontynuowanie i finalizację prac legislacyjnych w odniesieniu do REIT-ów? Nie będzie to z pewnością łatwe, ale jak nie teraz – to kiedy?

Piotr Paśko, doradca podatkowy i partner w Zespole Nieruchomości MDDP 
Sebastian Serowik, doradca podatkowy i menedżer w Zespole Nieruchomości MDDP