Jakub Pacholec: Na wprowadzenie ustawy o REIT-ach zawsze jest dobry moment

Od początku roku amerykański indeks S&P 500 zyskał około 25 proc., WIG-nieruchomości około 20 proc., a WIG20 stracił 7 proc. Jak radzą sobie REIT-y na giełdach zagranicznych – bo polskich REIT-ów wciąż nie mamy?

Ogólnie dobrze, tylko to jest bardzo zniuansowana kwestia, ponieważ stopy zwrotu bardzo różnią się w zależności od segmentu, na który patrzymy. Kiedy rozmawialiśmy w marcu, zaryzykowałem tezę, że układ makro jest bardzo sprzyjający dla rynku. Od tamtego czasu główne indeksy REIT, jak i fundusz Mount Globalnego Rynku Nieruchomości, którym zarządzam, urosły o kilka, kilkanaście procent, natomiast są sektory, które wzrosły o 25 proc., a są takie, które spadły o 10 proc. Rynek jest bardzo zróżnicowany.

Nawet mimo października, który był pod znakiem korekty, perspektywy REIT-ów są dobre.

Czytaj więcej

Nieruchomości

Polityka mieszkaniowa, czyli za dużo polityki, za mało strategii

Budowaniem mieszkań w Polsce zajmuje się sektor prywatny, 35 lat po transformacji nie ma jasności, jaka powinna być rola państwa w tej układance. Niestety, nic nie wskazuje, byśmy doczekali się stabilnych reguł gry.

Z jakimi segmentami rynku nieruchomości związane były REIT-y, które poradziły sobie najlepiej? Kto wypadł najgorzej?

Oczywiście jedne firmy mają lepsze wyniki, inne słabsze, jedne mają skuteczniejsze zarządy, inne nie, niemniej faktycznie segment rynku to jeden z najważniejszych czynników tego, jak sobie radzą REIT-y, jakie stopy uzyskują. Nieruchomości to cykliczny rynek i siły, które na niego działają, są tak duże, że będąc nawet supersprawnym zarządem, trudno odnosić sukcesy na rynku, który po prostu ma ciężko.

Absolutną gwiazdą ostatnich miesięcy jest segment data centers, centrów danych. Popyt zgłaszany przez spółki, które zajmują się chociażby sztuczną inteligencją, jest absolutnie widoczny w czynszach. Stopa zwrotu w tym segmencie to od początku roku ponad 25 proc.

Pewnym zaskoczeniem dla obserwatorów, którzy REIT-ami nie zajmują się na co dzień, może być relatywna siła segmentu handlowego – i to w każdym wydaniu. Galerie handlowe w Stanach Zjednoczonych, czyli sektor, który przez ostatnie lata miał naprawdę bardzo mocno pod górkę, odżył w bieżącym roku. Nie tylko w Ameryce, ponieważ różne formaty handlowe również w Europie radzą sobie bardzo dobrze. Nominalne przychody, mówiąc kolokwialnie, ciągną za uszy wyniki tych spółek. Wiele firm, które w czasach covidowych, w latach 2020–2021, zawieszały dywidendy, powraca do wypłat, co jest dodatkowym katalizatorem wzrostu tego segmentu.

Z drugiej strony mamy sektory, które po okresie bardzo silnych wzrostów pocovidowych spotykają się obecnie z pewnymi trudnościami biznesowymi. To chociażby magazyny typu self storage w Europie, które przeżywały prawdziwy boom w czasach covidowych, kiedy ludzie zmieniali miejsce zamieszkania i potrzebowali często dodatkowej przestrzeni w domu ze względu na home office. To też nieruchomości, które relatywnie prosto jest zbudować. To spowodowało, że w Wielkiej Brytanii czy Stanach Zjednoczonych takich magazynów samoobsługowych powstało bardzo dużo. To właśnie segment, którego stopa zwrotu od początku roku to -10 proc.

Rozpiętość zwrotu od -10 proc. do +25 proc. wydaje się duża, ale patrząc wstecz, zdarzały się lata, gdzie różnica między najlepszym a najgorszym sektorem przekraczała 80 pkt proc.

Kiedy rozmawialiśmy w marcu, zaryzykowałem stwierdzenie, że mamy otoczenie makro, w którym z jednej strony wciąż czujemy echa inflacji, z drugiej obniżane są stopy procentowe w głównych gospodarkach świata. To jest możliwie najlepsze otoczenie dla REIT-ów. Cieszę się, że i tym razem historia zdaje się powtarzać. Jeśli popatrzymy na dane historyczne, 24-miesięczne stopy zwrotu po pierwszej obniżce stóp w danym cyklu, to mamy mocne wzrosty z wyjątkiem 1989 r., kiedy było to raptem 1,5 proc., oraz 2007 r., kiedy mieliśmy 37-proc. spadek, ale to globalny kryzys finansowy związany z rynkiem nieruchomości właśnie. Nawet biorąc pod uwagę te dwa okresy, to tak zdefiniowana stopa zwrotu wyglądała po prostu bardzo dobrze, bo z jednej strony rosły przychody firm wciąż na tej fali inflacyjnej, a z drugiej spadały stopy kapitalizacji rynku nieruchomości, czyli rosły ceny nieruchomości.

Czytaj więcej

Nieruchomości

Polski kapitał czeka na REIT-y

Na około 20 mld zł szacowana jest wartość środków Kowalskich i funduszy, które mogłyby popłynąć do polskich spółek inwestujących w nieruchomości.

Wspomniał pan o korekcie wycen REIT-ów w październiku. Ma to związek z wyborami prezydenckimi w USA? Co wygrana Donalda Trumpa oznacza dla REIT-ów?

Ameryka jest absolutnym liderem, jeśli chodzi o liczbę i kapitalizację REIT-ów, ponieważ tam legislacja działa najdłużej, od lat 60. ubiegłego wieku. Nawiasem mówiąc, jest pewna trudność, bo nie wszędzie mamy wprost legislację REIT-ową, ale są przepisy, które powodują de facto ten sam efekt ekonomiczny. W zależności od tego, jakie kryterium sobie wybierzemy, to USA ważą 80–95 proc. całej globalnej kapitalizacji REIT-ów.

Wybór Trumpa? Zacznę od tego, jak zareagował rynek. Donald Trump postrzegany jest jako prezydent proinflacyjny, to widać po stopach rentowności obligacji, co jest pewnego rodzaju formą ekspresji obaw, że polityka Donalda Trumpa, w szczególności celna, będzie miała charakter proinflacyjny, więc siłą rzeczy jest to złe dla rynku nieruchomości, stąd korekta wycen REIT-ów w październiku o kilka procent.

Ale czy ta prezydentura będzie miała faktycznie proinflacyjny charakter? Ile z zapowiedzi Donalda Trumpa wejdzie w życie? Muru na granicy z Meksykiem do dziś nie ma. Prezydentura jest też postrzegana jako probiznesowa, istnieje bardzo dużo przesłanek, że przychody, które generują spółki, będą się po prostu poprawiać wraz ze wzrostem biznesu na rynku amerykańskim. Spodziewam się, że prezydentura nie będzie aż tak proinflacyjna, jak się wydaje, i prawdopodobnie nie będzie aż tak probiznesowa, jak się wydaje. Ścieżka stóp procentowych w USA zmieniła się po wyborze Trumpa, dzisiaj rynek oczekuje jeszcze jednej obniżki stóp w tym roku o 0,25 pkt proc. i kolejnych w 2025 r., tak by dojść do 3,75–4 proc. To ścieżka nieco bardziej konserwatywna niż ta sprzed wyborów, ale wciąż bardzo dobra dla REIT-ów. Wciąż oznacza dalsze cięcia stóp. 3,75–4 proc. to poziom, przy którym opłaca się inwestorom brać dług pod zakup nieruchomości.

Zmiana władzy prawie rok temu oznaczała powrót do prac nad wprowadzeniem REIT-ów do polskiego prawa. Zajmują się tym resorty rozwoju i finansów. Przynajmniej z zewnątrz nie wygląda, żeby dużo się w tej sprawie działo. Tymczasem dane rynkowe pokazują, że na fali cięcia stóp procentowych inwestorzy wracają na rynek nieruchomości, wartość transakcji w Europie czy w samej Polsce w 2024 r. wyraźnie odbija. Czy można powiedzieć, że przesypiamy kolejne okienko inwestycyjne?

Nie patrzyłbym na ustawę o REIT-ach jako coś, co trzeba zrobić w konkretnym czasie, bo rynek nieruchomości jest na tyle bogaty, ma tyle do zaoferowania, że zawsze znajdzie się segment, który będzie zniżkował, i taki, który będzie na fali. Dlatego uważam, że czas na wprowadzenie takiej ustawy jest zawsze dobry.

Prace legislacyjne trwają, ogólne założenia ujrzały światło dzienne wiosną, przez wakacje bardzo dużo się działo w kontekście konsultacji z zespołami specjalistów. Zaryzykowałbym stwierdzenie, że obecna legislacja jest na dużo dalszym etapie zaawansowania niż przy poprzednich podejściach.

Powiem może coś niepopularnego i trochę nie w swoim interesie, ale ustawa o REIT-ach nie jest najpilniejszą, jaką powinniśmy wprowadzić. Oczywiście prawdopodobnie będzie miała ona pozytywne przełożenie na rozwój rynku kapitałowego. Fanami tej ustawy są minister finansów Andrzej Domański czy prezes GPW Tomasz Bardziłowski, który wierzy, że REIT-y mogą być elementem, żeby nasz rodzimy rynek rozruszać. Zresztą niebezpodstawnie. Polacy uwielbiają nieruchomości i za pośrednictwem REIT-ów zyskaliby wygodny pomost między klasą aktywów, którą rozumieją, a rynkiem kapitałowym. Wydaje mi się więc, że w najbliższych miesiącach możemy oczekiwać jakichś informacji w sprawie polskich REIT-ów.

Czytaj więcej:

Poradniki Rzeczpospolitej Ekonomia

Straszyły PRS-y, teraz straszą REIT-y. Prywatni wynajmujący zaniepokojeni

Wznowienie prac nad wprowadzeniem do polskich przepisów REIT-ów budzi obawy rynku.

Pro