Co z najmem, gdy powódź zaleje lokal? Woda rozmywa mury i umowę

Uszkodzenie lokalu w wyniku powodzi jest argumentem za obniżeniem czynszu albo w ogóle jego niepobieraniem.

Publikacja: 23.09.2024 04:30

Lądek-Zdrój (woj. dolnośląskie), 20.09.2024.

Lądek-Zdrój (woj. dolnośląskie), 20.09.2024.

Foto: Maciej Kulczyński/PAP

Gdy oglądamy w mediach obrazy budynków zniszczonych czy choćby tylko zalanych, nie zawsze zdajemy sobie sprawę, że niektóre lokale były tam dotychczas przedmiotem umowy najmu. Osoby, które z nich korzystały, często nie mogą w nich mieszkać czy korzystać z nich w celu np. działalności gospodarczej.

Czytaj więcej

Powódź 2024: na jaką pomoc mogą liczyć poszkodowani?

Powódź 2024 a umowy najmu lokali. Co z najmem lokalu lub mieszkania, gdy przyjdzie woda?

Czym taka umowa jest? Wydaje się to proste: wynajmujący oddaje do użytku lokal w stanie nadającym się do zamieszkania, a najemca płaci czynsz. Jednak, jak zauważa radca prawny Piotr Dobrowolski, gdy lokal zostaje całkowicie lub częściowo zniszczony, np. w wyniku powodzi, i nie nadaje się do zamieszkania, to zmienia zasadniczo warunki wykonywania tej umowy.

– Po stronie najemcy powstają liczne uprawnienia, z wypowiedzeniem umowy włącznie. Co więcej, jeśli budynek, w którym znajdował się lokal, nie istnieje, bo na przykład zawalił się na skutek powodzi, umowa najmu wygasa z mocy prawa – zauważa prawnik.

Taka sytuacja jest zresztą przewidziana w kodeksie cywilnym, choć nie odnosi się on wprost do powodzi. Otóż przepis art. 475 § 1 kodeksu cywilnego przewiduje, że jeżeli świadczenie stało się niemożliwe wskutek okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi, zobowiązanie wygasa. Natomiast w przepisach tego kodeksu dotyczących umowy najmu przewidziano, że właściciel lokalu, który oddaje go do użytku najemcy, powinien utrzymywać go w stanie zdatnym do takiego użytku. Skoro zaś lokal nie istnieje, to obowiązek ten siłą rzeczy nie jest i nie może być wykonywany.

W takiej sytuacji najemca może wypowiedzieć umowę na podstawie art. 664 § 2 kodeksu cywilnego. Przewidziano tam sytuację, w której w rzeczy oddanej do używania powstają wady, które nie dają się usunąć albo wynajmujący „mimo otrzymanego zawiadomienia nie usunął ich w czasie odpowiednim”. Wtedy najemca może wypowiedzieć umowę najmu i to bez zachowania terminów wypowiedzenia.

Czytaj więcej

Powódź 2024. Jak państwo może pomóc poszkodowanym przez wielką wodę?

Inny przepis adekwatny do dzisiejszej powodziowej sytuacji to art. 495 § 1 k .c. Mówi on, że jeśli nie można spełnić jednego ze świadczeń wzajemnych (czyli oddania lokalu do używania), a stało się to „wskutek okoliczności, za które żadna ze stron odpowiedzialności nie ponosi”, to zapłaty czynszu nie może się domagać.

Powódź 2024. Najmowany lokal nie musi być całkiem zniszczony. Wystarczy uszkodzenie sieci gazowej, kanalizacji lub groźba zawalenia

W realiach obecnej powodzi możemy mieć zresztą do czynienia z różnymi sytuacjami zakłócającymi zwykłe korzystanie z przedmiotu najmu. Nie musiał on ulec całkowitemu zniszczeniu, ale np. wskutek zniszczenia sieci gazowej w danej miejscowości (tak właśnie stało się w Lądku-Zdroju) nie można korzystać z wszystkich funkcji danego lokalu. W takich sytuacjach, gdy zniszczenia lokalu są tylko częściowe, może się okazać, że najemca wciąż chce z niego korzystać. Jednak może on się wtedy domagać od wynajmującego przynajmniej częściowego obniżenia czynszu.

Może wystąpić także inna sytuacja: dany lokal ocalał, ale jest w wielorodzinnym budynku, który stwarza zagrożenie zawaleniem i mieszkańcy nie są dopuszczani do powrotu do mieszkań. Tak właśnie działo się w Stroniu Śląskim, gdzie woda nie wyrządziła szkody mieszkaniom na wyższych kondygnacjach kilkupiętrowych bloków, ale poważnie podmyła ich fundamenty.

– Taka sytuacja może rodzić obowiązek wynajmującego do zapewnienia dla najemcy lokalu zamiennego. W takich przypadkach najlepiej w drodze porozumienia między najemcą a wynajmującym ustalić nowe warunki korzystania z lokalu i płacenia czynszu – sugeruje Piotr Dobrowolski. Dodaje, że w praktyce oczekiwanie na rozwiązanie sądowe może potrwać wiele miesięcy.

Gdy oglądamy w mediach obrazy budynków zniszczonych czy choćby tylko zalanych, nie zawsze zdajemy sobie sprawę, że niektóre lokale były tam dotychczas przedmiotem umowy najmu. Osoby, które z nich korzystały, często nie mogą w nich mieszkać czy korzystać z nich w celu np. działalności gospodarczej.

Powódź 2024 a umowy najmu lokali. Co z najmem lokalu lub mieszkania, gdy przyjdzie woda?

Pozostało 90% artykułu
2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Subskrybuj
Czym jeździć
Technologia, której nie zobaczysz. Ale możesz ją poczuć
Tu i Teraz
Skoda Kodiaq - nowy wymiar przestrzeni
Nieruchomości
Ministerstwo Rozwoju przekazało ważną wiadomość ws. ogródków działkowych
Prawo w Polsce
Sąd ukarał Klaudię El Dursi za szalony rajd po autostradzie A2
Nieruchomości
Sąsiad buduje ogrodzenie i chce zwrotu połowy kosztów? Przepisy są jasne