Poznań z potencjałem, stawiamy też na miejscowości turystyczne

Według liczby mieszkań w projektach uruchomionych od stycznia do listopada 2023 r. w miastach na prawach powiatu Poznań jest rynkiem numer osiem z wynikiem 2,11 tys. lokali. Jednocześnie dużym rynkiem jest okalający miasto powiat poznański – w ciągu 11 miesięcy ub.r. ruszyła tam budowa 2,35 tys. mieszkań. Oba te rynki swój szczyt inwestycyjny przeżyły w 2021 r., a w 2023 r. liczba mieszkań, których budowa ruszyła w skali roku, skurczyła się o 45 proc. w mieście i 28 proc. w powiecie. Jak oceniacie perspektywy rozwoju w Poznaniu?

Działamy w Poznaniu od 25 lat, budujemy nie tylko w samym mieście, ale i w powiecie, ponieważ widzimy od ponad dekady trend przenoszenia się mieszkańców z centrum na przedmieścia, czy nawet dalej. Głównym atutem jest dobra komunikacja – m.in. rozbudowana Poznańska Kolej Metropolitalna – pozwalająca na dotarcie do pracy w 20 min przy znacznie niższej cenie za mieszkania. Tak jak we wszystkich dużych miastach, w centrach jest coraz trudniej o grunty pod zabudowę, dlatego deweloperzy wychodzą dalej.

Poznański rynek na tle sześciu największych miast jest zrównoważony, jeśli chodzi o relacje między podażą a popytem. Dynamika wahań jest wyraźnie mniejsza, niż dostrzegamy w pozostałych dużych miastach.

Pod kątem przygotowania nowych inwestycji jesteśmy pragmatyczni. Na bieżąco analizujemy najważniejsze zmienne rynkowe i pojawiające się trendy. Mamy bank ziemi zabezpieczający naszą działalność na kilka lat i cały czas szukamy nowych lokalizacji.

W ramach grupy kapitałowej mamy własną pracownię projektową YouNick Design i własne generalne wykonawstwo, co pozwala być na bieżąco z rynkiem, pilnować kosztów i pomaga dobrze planować przyszłe projekty. W ostatnich latach, w związku z drastycznym wzrostem cen materiałów i wykonawstwa, deweloperzy mieli ogromny kłopot z tym, by dotrzymać budżetów na projektach. W tej chwili oczekujemy stabilizacji na rynku w tym zakresie.

Dla jakiego rodzaju klientów budujecie?

Staramy się utrzymać dużą różnorodność oferty – tak aby mieć w sprzedaży jednocześnie dwie, trzy inwestycje, w centrum lub blisko centrum oraz na przedmieściach i w powiecie. Chcemy zapewnić klientom jak najszerszy wybór. Mamy lokale mniejsze, również z myślą o inwestorach kupujących na wynajem, mamy też duże rodzinne mieszkania.

Od ponad 20 lat budujemy w podpoznańskiej Dąbrówce duże osiedle. Właśnie zrealizowaliśmy jego 12. etap. Na tę inwestycje składają się zarówno domy w zabudowie szeregowej, jak i mieszkania w budynkach wielorodzinnych.

Z kolei na Marcelinie zrealizowaliśmy inwestycję o charakterze mixed use, z funkcjami mieszkalnymi, biurowymi i usługowo-gastronomicznymi.

W najbliższych planach mamy rewitalizację Browaru Mycielskich w ramach drugiego etapu kompleksu apartamentowego Warzelnia. Trwają już ostatnie prace projektowe. Ten segment rynku dość mocno rozwija się w Poznaniu pod względem zainteresowania zamożnych klientów, a podaży brakuje.

Jaki był wpływ programu „Bezpieczny kredyt 2 proc.” na sprzedaż? Czego spodziewacie się w najbliższym czasie, w oczekiwaniu na kolejną inicjatywę wsparcia popytu?

„Bezpieczny kredyt 2 proc.” wpłynął szczególnie na jeden nasz projekt – z racji tego, że prawie wszystkie mieszkania kwalifikowały się do niego metrażowo i cenowo. W II połowie ub.r. 80 proc. lokali sprzedanych na osiedlu Naturama na Strzeszynie kupiono z wykorzystaniem takiego finansowania. Dla porównania, w inwestycji Fiqus Marcelin udział ten wyniósł 24 proc., a na pozostałych projektach wpływ programu był znikomy.

Co dalej? Myślę, że w I połowie roku będziemy obserwować wyczekiwanie rynku na nowe wsparcie, natomiast w II połowie roku powinniśmy ponownie widzieć dodatkowo stymulowany popyt. Zgodnie z zapowiedziami program ma mieć mocne przełożenie na rodziny, ale też być dostępny dla singli.

Patrząc szerzej, popyt na mieszkania powinien się poprawiać wraz ze wzrostem wynagrodzeń, przy utrzymanych stopach procentowych. Powoli odbudowywać się będzie również podaż mieszkań. Oczekujemy też stabilnego wzrostu cen mieszkań w Poznaniu.

Jak chłonny jest poznański i okołopoznański rynek? Czy planujecie z czasem wyjść gdzieś dalej?

Znamy ten rynek, nasza marka jest bardzo rozpoznawalna, dobrze kojarzona w Wielkopolsce. Niemniej w portfolio mamy inwestycje zrealizowane poza Poznaniem, m.in. w Warszawie – projekt DKF Mokotów, czy dwie inwestycje nad morzem. Patrzymy nieco dalej, ale chcemy dywersyfikować portfel, uzupełniając ofertę o nowy segment rynku. Interesuje nas więc budowa apartamentów wypoczynkowych z pełną infrastrukturą hotelową w znanych miejscowościach turystycznych. Uruchomiliśmy w sprzedaży dwa projekty pod marką Nickel Resort & Spa – w 2022 r. w Grzybowie pod Kołobrzegiem i pod koniec ub.r. w Szklarskiej Porębie. Powołaliśmy spółkę Nickel Hospitality, która będzie zarządzać siecią i rozliczać się z inwestorami. Do zarządzania operacyjnego nawiązaliśmy współpracę z uznanym podmiotem VHM Hotel Management.

Jak wygląda model współpracy z inwestorami?

Projekt nadmorski to hotel apartamentowy składający się z lokali inwestycyjnych z 23-proc. VAT. Przyjęliśmy prosty i transparentny model rozliczeniowy, którego podstawą nie są gwarantowane stopy zwrotu, tylko rozliczenie na podstawie przychodów generowanych z wynajmu całej puli apartamentów w proporcji 60 proc. dla klienta, 40 proc. dla operatora, który poniesie również koszty obsługi hotelowej. Razem z VHM Hotel Management będziemy dbać o jak najwyższe całoroczne obłożenie. To przełoży się na większe przychody, co wiąże się z korzyścią zarówno dla inwestorów, jak i dla nas.

W górach zbudujemy kompleks apartamentowy z lokalami na 8-proc. VAT. Jest on realizowany według znowelizowanej ustawy deweloperskiej. Przedsprzedaż już trwa. Prace budowlane rozpoczną się na przełomie I i II kwartału.

Zakończenie obu inwestycji planujemy na przyszły rok. Obiekt nadmorski będzie gotowy przed sezonem letnim, a górski – na sezon zimowy.

Na czym ma polegać przewaga waszych obiektów wypoczynkowych nad innymi – konkurencja w podobnej formule jest przecież duża?

Naszym atutem będzie kameralna, niska zabudowa i biofiliczny design we wszystkich strefach obiektu. Nie jesteśmy nastawieni na wypoczynek masowy, tylko na holistyczny odpoczynek z dala od zgiełku miasta. Oferta skierowana będzie do różnych grup wiekowych, w tym rodzin z dziećmi czy sportowców, bo jedna i druga lokalizacja stwarzają ku temu świetne warunki.

W przypadku Szklarskiej Poręby mamy dodatkową przewagę – nasz obiekt znajdzie się bardzo blisko stacji kolejowej, zaledwie 2,5 godziny jazdy pociągiem od Wrocławia. Już teraz widzimy duże zainteresowanie wrocławian tym właśnie projektem.

Czy będzie więcej tego typu inwestycji?

Projekt w Grzybowie pozwala na budowę jeszcze jednego etapu, a w Szklarskiej Porębie jeszcze dwóch, na tym będziemy się koncentrować w najbliższych latach, jednocześnie analizując inne lokalizacje.

Mówiła pani, że w ofercie macie m.in. mniejsze mieszkania dla inwestorów z rynku najmu. A czy interesuje was PRS?

Przyglądamy się temu rynkowi, analizujemy go, ale w strategii na najbliższe lata raczej nie planujemy wejścia w projekty typu PRS. W ramach dywersyfikacji na ten moment postawiliśmy na projekty w miejscowościach turystycznych.