Cenowy zawrót głowy

Radykalne zwiększenie podaży lokali z segmentu popularnego byłoby remedium – ale rynek nie sprzyja takim ruchom.

Publikacja: 04.01.2024 21:03

Co jeszcze niedawno uchodziło za stawkę za luksusowe apartamenty dziś jest średnią ceną za mkw.

Co jeszcze niedawno uchodziło za stawkę za luksusowe apartamenty dziś jest średnią ceną za mkw.

Foto: mat. pras.

Ubiegły rok upłynął pod znakiem bardzo mocnych wzrostów cen mieszkań w skali roku. Według danych BIG DATA Rynekpierwotny.pl w sześciu z siedmiu największych aglomeracji wzrosty średnich cen ofertowych nowych lokali za mkw. były dwucyfrowe. 27 proc. w Trójmieście, 24 proc. w Krakowie, 23 proc. w Warszawie – tu zwyżki były najmocniejsze. W stolicy średnia cena sięgnęła 16,7 tys. zł za mkw.

Jeszcze ciekawszych obserwacji dostarcza analiza, jak sytuacja wyglądała w poszczególnych segmentach cenowych. Wpływ „Bezpiecznego kredytu” na rynek jest ewidentny. Szczegóły obejmujące okres grudzień 2022 r. – listopad 2023 r. oraz lipiec 2023 r. – listopad 2023 r. prezentują tabele.

Wzrosty ze wskazaniem

– Nieczęsto analizuje się średnią cenę za mkw. mieszkań z uwzględnieniem przedziałów łącznej ceny, a program „Bezpieczny kredyt 2 proc.” sprawił, że pojawiła się potrzeba takiego spojrzenia – komentuje Andrzej Prajsnar, analityk portalu Rynekpierwotny.pl. – Program ten do niedawna pozwalał małżonkom i parom z dziećmi na zakup mieszkania wartego maksymalnie 800 tys. zł. Była to wypadkowa ograniczeń dotyczących wartości kredytu (do 600 tys. zł) oraz wkładu własnego (do 200 tys. zł). W przypadku singli analogiczny limit wynosił 700 tys. zł (w tym maksymalnie 500 tys. zł kredytu). Dla osób nieposiadających żadnego wkładu obowiązywał limit kredytowy wynoszący 500 tys. zł – dodaje.

Ekspert przytacza dane PKO BP wskazujące, że typowym uczestnikiem programu dotowanych pożyczek był singiel z wkładem własnym wynoszącym około 10 proc. W miastach liczących powyżej 400 tys. mieszkańców single stanowili około trzy czwarte wnioskodawców.

– Cechy typowych beneficjentów programu „Bezpieczny kredyt 2 proc.” dobrze tłumaczą, dlaczego w sześciu największych miastach od grudnia 2022 r. do listopada 2023 r. zdecydowanie najbardziej podrożały nowe mieszkania, kosztujące 400–600 tys. zł. Druga z tabel prezentuje analogiczne zmiany średniej ofertowej ceny od lipca 2023 r., czyli od daty startu programu dopłat kredytowych – zapowiedzianego jeszcze w grudniu 2022 r. Na uwagę zasługuje fakt, że w Warszawie i Krakowie nowe lokale za 400–500 tys. zł przez zaledwie cztery miesiące podrożały o około 15 proc. O więcej niż 10 proc. w przeliczeniu na mkw. zdrożały też np. poznańskie, krakowskie i warszawskie nowe mieszkanie za 500–600 tys. zł oraz trójmiejskie nowe lokale kosztujące 400–500 tys. zł – wskazuje Andrzej Prajsnar.

– Wzrosty cen były o wiele mniej widoczne w Łodzi, gdzie dopiero wrzesień przyniósł wyraźny wzrost sprzedaży deweloperów. Ciekawym łódzkim aspektem są natomiast duże spadki średniej ceny lokali kosztujących ponad 800 tys. zł. W tym segmencie cenowym zaczęło pojawiać się więcej obszerniejszych nowych mieszkań z niższą ceną za mkw. W porównaniu z Warszawą, Krakowem, Poznaniem i Trójmiastem korzystniej dla nabywców nowych lokali prezentuje się też Wrocław, gdzie deweloperom niedawno udało się wprowadzić na rynek dużą partię mieszkań o cenie za mkw. niższej od średniej. W ten sposób cenowy galop na razie został zatrzymany – podsumowuje analityk portalu Rynekpierwotny.pl.

Czy to czas na odkręcanie kurków

Analitycy portalu przyjrzeli się strukturze oferty mieszkaniowej w grudniu ub.r. pod względem cen za mkw. Widać wyraźnie, że „Bezpieczny kredyt 2 proc.” nie tylko podniósł ceny, ale i wydrenował ofertę lokali najtańszych.

W Trójmieście, gdzie średnia cena za mkw. wrosła najbardziej, oferta lokali z ceną poniżej 9 tys. zł skurczyła się w skali roku z 24 do 7 proc., podczas gdy odsetek mieszkań z ceną powyżej 15 tys. zł za mkw. zwiększył się z 17 do 42 proc.

W Warszawie i Krakowie odsetek tak rozumianych najtańszych lokali skurczył się z poziomów 6–7 proc. praktycznie do zera. W stolicy udział najdroższych lokali na koniec 2022 r. wynosił 24 proc., by rok później sięgnąć 56 proc.

Eksperci wskazują, że wzrost cen mógłby zostać zatrzymany, gdyby deweloperzy radykalnie zwiększyli podaż mieszkań w segmencie popularnym, czyli dla klientów kredytowych.

„Niestety, istnieje ryzyko, że na początku 2024 r. deweloperzy działający w największych metropoliach ograniczą aktywność inwestycyjną z powodu spadku popytu. Może do tego doprowadzić zawieszenie programu »Bezpieczny kredyt 2 proc.« na skutek wyczerpania środków na dopłaty w tegorocznym budżecie państwa. Ponadto ceny mieszkań osiągnęły poziom, który coraz mniej kupujących, zwłaszcza posiłkujących się kredytem, jest w stanie zaakceptować” – czytamy w raporcie Rynekpierwotny.pl.

Analitycy wskazują na dodatkowe czynniki wywierające presję na ceny mieszkań. To ceny gruntów i koszty budowy. Początek tego roku może jeszcze upłynąć pod znakiem sztucznej dużej aktywności firm wynikającej z wyścigu z czasem. Od kwietnia bowiem wchodzi w życie nowelizacja przepisów o warunkach technicznych budynków i ich usytuowania.

„Dla kupujących mieszkania nowe regulacje są korzystne pod względem komfortu zamieszkania. Trzeba też jednak zaznaczyć, że wzrosną koszty budowy, a równocześnie skurczy się powierzchnia nieruchomości przeznaczonych na sprzedaż. To może wpłynąć na wzrost cen nowych lokali” – prognozują eksperci Rynekpierwotny.pl w raporcie.

Nieruchomości
Deweloperzy podsumowują sprzedaż w 2023 roku
Materiał Promocyjny
Tajniki oszczędnościowych obligacji skarbowych. Możliwości na różne potrzeby
Opinie Ekonomiczne
Adam Roguski: Jakie plany ma rząd Donalda Tuska wobec rynku mieszkaniowego
Nieruchomości mieszkaniowe
Rynek dwóch prędkości. Kto zdominował rynek najmu instytucjonalnego?
Nieruchomości
Rynek obligacji nie tylko dla tuzów
Materiał Promocyjny
Naukowa Fundacja Polpharmy ogłasza start XXIII edycji Konkursu o Grant Fundacji
Nieruchomości
Szybki wzrost podaży mieszkań o 20–30 proc. jest możliwy