Rynek obligacji nie tylko dla tuzów

O deweloperskich obligacjach najczęściej słyszy się w kontekście emisji spółek notowanych na Catalyst albo GPW. W cieniu tych graczy funkcjonują spółki mniejsze, lokalne, równie chętnie plasujące papiery dłużne – i pozyskujące wcale niemałe kwoty.

Rogowski Development, RealCo Property Investment and Development, Okam Incity, Budlex Finance, Nickel Development, art.Locum, DL Invest Group PM – te firmy w 2023 r. pozyskały z emisji obligacji niemal 180 mln zł przy widełkach 10–42 mln zł.

Atrakcyjna nisza

Jak zaznacza Paweł Gosz, partner w Domu Maklerskim Michael/Ström, spółek będących pośrednim ogniwem jest na rynku sporo. Pośrednim, czyli między spółkami emitujacymi obligacje na podstawie prospektów czy memorandów a korzystającymi z private debt, czyli sprzedawania obligacji jednej czy dwów instytucjom.

– Niektóre spółki mają w planach wprowadzenie obligacji na Catalyst, pozostałe chcą pozostać poza obrotem zorganizowanym – mówi Gosz. – Warto podkreślić, że spółki niefunkcjonujące do tej pory na rynku Catalyst i przez to dla wielu inwestorów mniej rozpoznawalne od wielu lat prowadzą działalność w dużej skali, a stabilna sytuacja finansowa i dobre zarządzanie dają im możliwość finansowania na rynku obligacji. Niektóre z nich są zdecydowanymi liderami na swoich lokalnych rynkach – wskazuje.

Ekspert podkreśla, że podstawową różnicą między emisjami spółek z Catalyst a mniejszymi graczami jest zabezpieczenie emisji.

– Na rynku funkcjonuje spora grupa inwestorów preferujących emisje zabezpieczone i jednocześnie przywiązujących dużą wagę do jakości zabezpieczenia. Przedmiot hipoteki najczęściej stanowią grunty budowlane, lokale usługowe znajdujące się w parterach projektów zrealizowanych przez emitenta, a nawet całe wynajęte budynki komercyjne, składające się z biur czy mieszkań na wynajem. Jednocześnie inwestorzy uczestniczący w ofertach kierowanych do ograniczonej liczby odbiorców, poza zabezpieczeniem obligacji, mogą liczyć na atrakcyjne marże – dodaje.

W przypadku tegorocznych emisji, w których oferującym był DM Michael/Ström, marże znajdowały się w przedziale 4,4–6,5 pkt proc. – stawka bazowa, do której dolicza się marżę, to zwyczajowo WIBOR 6M, który obecnie wynosi 5,82 proc.

– Z czasem regularne emisje obligacji stają się dla nowych spółek jedną z podstawowych form finansowania działalności. W ten sposób zaczynały duże podmioty, obecne od wielu lat na rynku Catalyst, a jednocześnie wciąż nieobecne na rynku akcji GPW, takie jak Victoria Dom, Arche czy Unidevelopment. Ponadto na Catalyst swoje obligacje wprowadziły inne niepubliczne spółki deweloperskie, m.in. White Stone Development, Infinity (Grupa Profbud) oraz Domesta (Grupa Inpro) – mówi Gosz. – Wyraźne przyspieszenie sprzedaży obserwowane na rynku mieszkaniowym w 2023 r. oraz solidne zabezpieczenie emitowanych obligacji mogą zachęcać inwestorów do szerszego spojrzenia na grupę spółek z branży nieruchomości pozyskujących finansowanie z emisji instrumentów dłużnych. W przypadku mniej rozpoznawalnych emitentów istotną rolę odgrywa również doświadczenie oraz reputacja podmiotu pośredniczącego w oferowaniu obligacji. Kształtując warunki oraz strukturę emisji, dobierając odpowiednie zabezpieczenie i sporządzając listę zobowiązań, z których do wykupu obligacji musi wywiązywać się emitent (tzw. kowenanty), podmiot oferujący dąży do zapewnienia odpowiedniego komfortu inwestorom, przy jednoczesnym spełnieniu oczekiwań emitenta w zakresie parametrów emisji – podsumowuje.

Zróżnicowany koszt

Papiery spółek deweloperskich – mieszkaniowych i komercyjnych – cieszą się bardzo dużym wzięciem inwestorów detalicznych i funduszy.

Bank rozbiła Victoria Dom, która w ramach prospektowej publicznej emisji uplasowała całą pulę obligacji o wartości 100 mln zł. Była to największa oferta papierów dłużnych w tym trybie od lat.

W raporcie bieżącym nie podano informacji o stopie redukcji. Oferta była skierowana do inwestorów indywidualnych, ale również instytucjonalnych. Oprocentowanie niezabezpieczonych papierów to WIBOR 6M plus relatywnie duża marża 5,95 pkt proc. W sumie na dziś to 11,8 proc. w skali roku. Marża jest wyraźnie niższa niż w przypadku wcześniejszych, mniejszych ofert, gdzie dochodziła do ponad 6 pkt proc.