Wraca apetyt inwestorów na deweloperskie obligacje

Duże fundusze preferują jednak spółki notowane równolegle na GPW – mówi Tomasz Puzyrewicz, dyrektor departamentu emisji obligacji w DM Navigator.

Publikacja: 30.11.2023 20:59

Wraca apetyt inwestorów na deweloperskie obligacje

Foto: mat. pras.

Na rynku obligacji deweloperów mieszkaniowych od pewnego czasu wzmożony ruch, spore oferty, redukcje, dogrywki. Czy można mówić o renesansie?

Tak, chociaż ciągle daleko nam do rekordowych poziomów – w II kwartale 2021 r. deweloperzy mieszkaniowi z Catalyst zebrali prawie 1 mld zł, w III kwartale br. było to około 600 mln zł. Generalnie po okresie bardzo dużej posuchy ubiegły rok był rokiem redukcji długów, wykupów przedterminowych, mieliśmy wtedy tak złą sytuację płynnościową, że fundusze godziły się nawet na przedterminowe wykupy obligacji poniżej wartości nominalnej. Tegoroczne odrodzenie wynika z kilku kwestii. Po pierwsze, sytuacji na rynku mieszkaniowym, a po drugie, sytuacji na rynku funduszy. O ile 2022 r. był rokiem emisji głównie do detalu, o tyle w tym roku widzimy, że rośnie udział nabywców instytucjonalnych: TFI czy ubezpieczycieli. To wynika z dynamiki aktywów w tej chwili. O ile w ub.r. mieliśmy do czynienia z odpływami z funduszy, o tyle teraz mamy prawie roczny okres dodatniego salda umorzeń i napływów do funduszy inwestycyjnych. Stabilność, długość okresu napływów jest ważniejsza niż jednorazowe duże skoki aktywów. Zarządzający długiem znów czują się komfortowo i chętnie patrzą na dług korporacyjny, który z natury rzeczy w polskich warunkach jest mniej płynny. Kiedy mamy odpływ środków, zarządzający przede wszystkim rezygnują z zakupów aktywów najmniej płynnych. Obligacje korporacyjne, szczególnie te bez ratingu, są relatywnie mało płynne, ale też widzimy, że ta sytuacja się poprawia.

Skład spółek notowanych na Catalyst jest w zasadzie stały. Czy można się spodziewać dopływu świeżej krwi?

Widać wyraźnie, i potwierdzają to nasze rozmowy z zarządzającymi, że preferowane są obligacje deweloperów, którzy są jednocześnie notowani na rynku głównym GPW. Nawet nie tyle preferowane, ile spółki nienotowane są odcinane od możliwości pozyskania kapitału z tego źródła. Mamy sprzężenie zwrotne, bo rynek equity przestał być tak atrakcyjny dla nowych deweloperów, chociaż to się powoli zmienia i mam nadzieję, że będzie się zmieniać. Brak napływu świeżej krwi na rynek akcji blokuje napływ nowych spółek na Catalyst. Przede wszystkim należałoby zachęcić deweloperów, żeby odważniej popatrzyli na giełdę, bo to otworzy bardzo duży rynek zbytu na obligacje wśród nabywców instytucjonalnych. Oczywiście, można emitować papiery dłużne dla detalu, ale jeśli ktoś myśli o dużych projektach, to trudno oprzeć rozwój na takim finansowaniu.

Rok 2023 był z jednej strony udany dla deweloperów operacyjnie, ale i bardzo wymagający z powodu wysokich kosztów obsługi finansowania. Jak oceniacie perspektywy rynku mieszkaniowego?

Obserwuję rynek już bardzo długo, emisję pierwszych obligacji dla dewelopera przeprowadzałem, zdaje się, w 2005 r., po drodze mieszkaniówka przeżyła wzrosty, spadki, kryzysy. Po wybuchu wojny w Ukrainie rzeczywiście widzieliśmy spadek sprzedaży mieszkań, okres niepewności co do rozwoju koniunktury. Widzimy też, że sektor deweloperski zdał bardzo trudny egzamin, stress test – zarówno duże firmy notowane na giełdzie, jak i większość mniejszych podmiotów, które są poza radarem zarządzających. W 2022 r. widzieliśmy wstrzymanie inwestycji, brak zakupów gruntów, ogromne spadki popytu na kredyty hipoteczne i nawet w takim otoczeniu deweloperzy pokazywali bardzo mocne liczby w sprawozdaniach. Co więcej, ten trudny okres wykorzystali do delewarowania, czyli zmniejszania zadłużenia. To świadczy o bardzo dużej sile firm i bardzo dobrej jakości zarządzania.

Teraz więc tym bardziej można powiedzieć, że deweloperzy z nową siłą weszli na rynek, rozgrzewany nieco sztucznie stymulowaną koniunkturą przez „Bezpieczny kredyt”. Skoro firmy przeszły przez bardzo trudny 2022 r., na sektor patrzyłbym w najbliższej perspektywie ze spokojem. Siła oddziaływania „Bezpiecznego kredytu” będzie spadała – i może dobrze, bo widzimy, że w tym roku program nie zwiększył podaży mieszkań, tylko zwiększył bardzo mocno ceny – choć też nie wszędzie, nie w każdym ośrodku miejskim.

Z kolei deweloperzy bardzo ostrożnie podchodzą do swoich planów inwestycyjnych, podaż zwiększa się stopniowo. Nie jest to branża, która reaguje hurraoptymistycznie na krótkookresowe stymulowanie popytu.

Na rynku obligacji deweloperów mieszkaniowych od pewnego czasu wzmożony ruch, spore oferty, redukcje, dogrywki. Czy można mówić o renesansie?

Tak, chociaż ciągle daleko nam do rekordowych poziomów – w II kwartale 2021 r. deweloperzy mieszkaniowi z Catalyst zebrali prawie 1 mld zł, w III kwartale br. było to około 600 mln zł. Generalnie po okresie bardzo dużej posuchy ubiegły rok był rokiem redukcji długów, wykupów przedterminowych, mieliśmy wtedy tak złą sytuację płynnościową, że fundusze godziły się nawet na przedterminowe wykupy obligacji poniżej wartości nominalnej. Tegoroczne odrodzenie wynika z kilku kwestii. Po pierwsze, sytuacji na rynku mieszkaniowym, a po drugie, sytuacji na rynku funduszy. O ile 2022 r. był rokiem emisji głównie do detalu, o tyle w tym roku widzimy, że rośnie udział nabywców instytucjonalnych: TFI czy ubezpieczycieli. To wynika z dynamiki aktywów w tej chwili. O ile w ub.r. mieliśmy do czynienia z odpływami z funduszy, o tyle teraz mamy prawie roczny okres dodatniego salda umorzeń i napływów do funduszy inwestycyjnych. Stabilność, długość okresu napływów jest ważniejsza niż jednorazowe duże skoki aktywów. Zarządzający długiem znów czują się komfortowo i chętnie patrzą na dług korporacyjny, który z natury rzeczy w polskich warunkach jest mniej płynny. Kiedy mamy odpływ środków, zarządzający przede wszystkim rezygnują z zakupów aktywów najmniej płynnych. Obligacje korporacyjne, szczególnie te bez ratingu, są relatywnie mało płynne, ale też widzimy, że ta sytuacja się poprawia.

2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Kup teraz
Nieruchomości
Victoria Dom z przytupem
Nieruchomości
Murapol wycenił się na 1,43 mld zł
Nieruchomości komercyjne
III kwartał przyniósł ożywienie zapotrzebowania na hale
Nieruchomości
Rynek mieszkań poszukuje równowagi
Materiał Promocyjny
PR&Media Days 2024 - trendy i wyzwania
Nieruchomości mieszkaniowe
Deweloperzy wrócili do gry, mieszkań przybywa
Nieruchomości
Arche ze wzrostem przychodów