PRS z dużym potencjałem, ale i wyzwaniami

Z powodu małej dostępności gruntów coraz częściej będą poszukiwane inwestycje do redevelopmentu – ocenia ekspert AXI IMMO.

Publikacja: 04.01.2024 21:00

PRS z dużym potencjałem, ale i wyzwaniami

Foto: mat. pras.

Według wstępnych szacunków na koniec 2023 r. całkowite zasoby sektora PRS w Polsce wynosiły około 15 tys. gotowych mieszkań, a w przygotowaniu było około 20 tys. lokali. W kontekście sektora inwestycyjnego 2023 r. był dużo spokojniejszy niż 2022 r. W tym roku nie byliśmy świadkami dużych spektakularnych zakupów m.in. z uwagi na utrzymujące się wysokie stopy procentowe.

Biorąc pod uwagę dynamikę sektora, PRS ma duży potencjał, często porównywalny z sektorem magazynowym sprzed kilku lat, dającym duże perspektywy wzrostu. Interesuje się nim wielu inwestorów, zarówno instytucjonalnych, jak i mniejszych graczy, którzy upatrują okazji w alternatywnych klasach nieruchomości.

Niemniej najistotniejszym wyzwaniem dla rynku PRS w Polsce będzie obserwowana obecnie, jak i w kolejnych latach, mała dostępność działek. Dodatkowo niska podaż i ukierunkowanie deweloperów na sprzedaż mieszkań dla klientów indywidualnych m.in. poprzez uruchomienie „Bezpiecznego kredytu 2 proc.”, a także duże wahania kursów walut – ponieważ rynek najmu mieszkań w Polsce nie jest jeszcze w pełni przygotowany do wynajmu w euro – nadal stanowią istotne ryzyko dla inwestorów instytucjonalnych.

Dodatkowo należy pamiętać, że w Polsce, w odróżnieniu od osób zainteresowanych nabyciem pierwszego mieszkania, nadal funkcjonuje bardzo duża grupa prywatnych inwestorów dysponujących kapitałem w gotówce, którzy pomimo uruchomienia rządowego programu i średniego wzrostu w 2023 r. cen mieszkań o około 20 proc. również decydowali się na zakup kilku lokali pod wynajem.

Alternatywą dla poszukiwania w najbliższych latach gruntów pod komercyjne projekty mieszkaniowe będą starsze, dobrze zlokalizowane nieruchomości, np. biurowe. Z racji wysokiego popytu klientów indywidualnych i niskiej podaży coraz częściej będą poszukiwane inwestycje do redevelopmentu. Przykładem może być realizowany przez BPI Real Estate Poland i Acteeum Group projekt przy ulicy Obrzeżnej na mokotowskim Służewcu w Warszawie, gdzie wcześniej planowano budowę hotelu.

Należy pamiętać, że PRS w Polsce znajduje się na początkowym etapie rozwoju i w odróżnieniu od sytuacji obserwowanej na Zachodzie, tj. w Europie i Stanach Zjednoczonych, gdzie fundusze kupują gotowe projekty pod wynajem, na naszym rynku sektor przybiera i w najbliższych latach będzie przybierał różne formy rozwoju. Obecnie możemy wyróżnić minimum trzy schematy inwestycyjne:

1. Deweloperzy w ramach własnych zasobów będą wydzielać część mieszkań pod PRS, dodatkowo decydując się na budowę własnej platformy do zarządzania inwestycją;

2. Deweloperzy skupią się na budowie projektu PRS, z kolei inwestor stworzy platformę i będzie nią zarządzał;

3. W ramach budowanych projektów mixed-use, gdzie m.in. będą łączone funkcje biurowa, usługowa i mieszkaniowa, a część z lokali zostanie przeznaczona pod PRS.

Niemniej cały czas znajdujemy się w początkowym momencie rozwoju sektora, w którym wiele podmiotów bada rynek, poszukuje działek, planuje inwestycje i analizuje sytuację.

Z pewnością w ramach kolejnych kilku miesięcy możemy spodziewać się pojawiania się nowych, jeszcze niesformalizowanych podmiotów lub platform do najmu instytucjonalnego mieszkań na wynajem, które będą zapowiadały różnego rodzaju formy zakupu lokali z przeznaczeniem komercyjnym. Papierkiem lakmusowym dla sektora i potencjalnych większych ruchów w jego ramach będzie sytuacja na rynku mieszkaniowym skierowana na klienta indywidualnego, w tym m.in. decyzje rządu odnośnie do zakresu i kontynuacji programu „Bezpieczny kredyt 2 proc.”.

Dodatkowo w 2024 r. wprowadzone zostaną kolejne zapisy z nowelizacji ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, które mogą istotnie wpłynąć na proces związany z uzyskiwaniem pozwolenia na budowę nowych inwestycji.

W kolejnych latach możemy oczekiwać, że warunki będą sprzyjać systematycznemu rozwojowi rynku PRS w Polsce. Jego naturalnym następstwem będzie konsolidacja wraz z uruchomieniem rynku inwestycyjnego i wejściem większych funduszy do tego sektora. Z kolei ugruntowane platformy przy korzystnej sytuacji rynkowej mogą zdecydować się na rozwój w coraz mniejszych miastach.

Niemniej wejście do sektora PRS wymaga konkretnego know-how, które może sprzyjać pojawianiu się spółek joint venture inwestor–deweloper jako zabezpieczenia dla wcześniej wymienionych schematów. Dodatkowo zapowiadana poprawa sytuacji makroekonomicznej, ograniczenie inflacji oraz obniżenie stóp procentowych w dłuższej perspektywie powinny przyczynić się do uniknięcia gwałtownych zmian w cenach najmu, zwiększenia liczby transakcji na rynku PRS, a w konsekwencji zbudowania dojrzałej i przejrzystej alternatywy dla najmu prywatnego.

—Autor jest dyrektorem działu rynków kapitałowych i wycen w AXI IMMO Group

Nieruchomości mieszkaniowe
Rynek dwóch prędkości. Kto zdominował rynek najmu instytucjonalnego?
Materiał Promocyjny
Tajniki oszczędnościowych obligacji skarbowych. Możliwości na różne potrzeby
Nieruchomości mieszkaniowe
Rynek PRS ma w Polsce mocne fundamenty, chcemy tu rosnąć
Nieruchomości mieszkaniowe
PRS wolniej, ale jednak rośnie
Nieruchomości
Vantage Rent dosypuje do oferty mieszkań na wynajem
Materiał Promocyjny
Naukowa Fundacja Polpharmy ogłasza start XXIII edycji Konkursu o Grant Fundacji
Nieruchomości
PRS-y atrakcyjne dla seniorów