Rynek PRS ma w Polsce mocne fundamenty, chcemy tu rosnąć

Heimstaden Polska pozyskał właśnie ponad 47 mln euro kredytu od Santander Bank Polska, ale nie wypada nie zacząć od kondycji całej grupy Heimstaden. Całkiem niedawno można było wyczytać, że kryzys związany ze wzrostem stóp i kosztów obsługi finansowania mocno zachwiał grupą. Kurs na giełdzie w Sztokholmie od dwóch lat jest w trendzie spadkowym i jeszcze pod koniec listopada był na historycznych minimach.

Rzeczywiście, pojawiło się sporo publikacji, głównie na naszych macierzystych rynkach. Wynika to z dwóch powodów. Po pierwsze, naszymi akcjonariuszami są m.in. skandynawskie fundusze emerytalne, co przyciąga uwagę opinii publicznej ze względu na obserwowany w Szwecji spadek wartości nieruchomości. Po drugie, prowadzimy bardzo aktywną i transparentną politykę informacyjną, zatem każdy może zapoznać się z naszymi danymi finansowymi. W raportach dzielimy się z interesariuszami danymi i liczbami, otwarcie mówimy też o wyzwaniach, których doświadczamy w obecnej sytuacji makroekonomicznej na poszczególnych rynkach.

Te wyzwania nie są niczym unikatowym tylko dla Heimstaden. Większość podmiotów inwestujących w nieruchomości finansuje swoją działalność długiem. Oczywiście, koszty obsługi tego długu są dziś dla nas znacząco wyższe niż kilka lat temu, ale znów – dotyczy to całego sektora. Jeśli coś nas wyróżnia, to raczej bardzo dobre wyniki operacyjne. W III kwartale utrzymaliśmy bardzo wysoki wskaźnik wynajęcia mieszkań, który po raz kolejny przekroczył 98 proc., jednocześnie zwiększając przychody z czynszów o 4,2 proc. rok do roku i wzmacniając marżę NOI (przychody z czynszów minus koszty operacyjne, przed kosztami odsetkowymi i opodatkowaniem – red.) do 69,5 proc. Mamy też urozmaicone geograficznie portfolio, co dodatkowo dywersyfikuje ryzyko.

Patrząc z perspektywy dziewięciu europejskich rynków, na których działamy, otoczenie makro jest coraz bardziej sprzyjające. Widzimy nie tylko rosnący popyt na wysokiej jakości mieszkania na wynajem, ale też silne oznaki stabilizacji cen nieruchomości w Skandynawii. W efekcie kondycja finansowa naszej grupy jest stabilna. Mamy bezpieczny, w pełni kontrolowany i zgodny z naszą polityką finansową poziom zadłużenia. W pełni podtrzymujemy, że jako grupa nie potrzebujemy dokapitalizowania.

Pożyczka od Santandera to kredyt refinansujący część inwestycji w Polsce…

Inwestycje w Polsce realizowaliśmy dotychczas w oparciu o środki pochodzące od udziałowców, którzy z kolei mają środki własne oraz pochodzące z emisji obligacji czy kredytów. Strategia naszej grupy polega na tym, by na nowych rynkach stopniowo zwiększać finansowanie się na poziomie lokalnym przez emisję obligacji lub współpracę z bankami. To naturalny etap rozwoju. W momencie ustabilizowania działalności operacyjnej co do zasady dokonuje się refinansowania poniesionych nakładów. W ten sposób grupa odzyskuje kapitał na kolejne inwestycje. Naszym atutem jest możliwość decydowania, czy refinansujemy się na poziomie lokalnym czy grupowym.

Dzięki współpracy z Santander Bank Polska pozyskaliśmy kredyt na dwa pierwsze polskie projekty – przy ul. Bokserskiej i przy ul. Grzybowskiej w Warszawie. W ramach obu inwestycji powstało łącznie 566 mieszkań, które są w pełni wynajęte. Naturalnym procesem, zgodnym z naszą strategią, będzie dla nas refinansowanie pozostałych inwestycji. Cieszymy się, że jako polski zespół wprowadziliśmy do grupy nowego partnera, który jest nie tylko jednym z największych europejskich banków, ale też podmiotem z dużym doświadczeniem na polskim rynku nieruchomości. W ostatnim czasie informowaliśmy też o innych lokalnych umowach z instytucjami finansowymi, m.in. o dużym finansowaniu w Czechach. Te transakcje są potwierdzeniem naszej wiarygodności finansowej.

Wasze pierwsze mieszkania w Polsce zostały oddane w 2022 r. Jak teraz wygląda polski portfel i plany – popyt na najem sprzyja, ale widzimy spowolnienie inwestycji PRS...

Nasz polski portfel to obecnie 777 mieszkań w czterech projektach: trzech w Warszawie i jednym w Krakowie. Na dziś praktycznie wszystkie mieszkania, które wprowadziliśmy do oferty, są wynajęte. Do końca 2024 r. oddamy do użytkowania kolejne inwestycje i zwiększymy zasób do ponad 2,2 tys. mieszkań.

Decyzja o wejściu do Polski była dla Heimstaden strategiczna, dlatego nasz dalszy rozwój tutaj jest kwestią czasu. W tej chwili nie tylko nasze – i nie tylko w Polsce – plany ekspansji wydłużyły się, a aktualne plany inwestycyjne dość mocno spowolniły, chociażby ze względu na znaczący wzrost kosztu pozyskania kapitału, a także trudne do oszacowania wyceny nieruchomości. Z jednej strony jest możliwość uzyskiwania wyższego dochodu za sprawą inflacji, ale z drugiej – wysokie stopy procentowe zbijają wartość nieruchomości przez rosnącą presję na stopy kapitalizacji. To niestety powoduje, że nawet gdybyśmy chcieli kupować – bo widzimy perspektywę dalszego wzrostu nieruchomości – to pojawia się problem związany z możliwością uzasadnienia, czy wartość rynkowa, po której jesteśmy w stanie kupić, będzie odpowiadać sprzedającemu.

Sytuacja na rynku mieszkaniowym w Polsce diametralnie się zmieniła w porównaniu z zeszłym rokiem. Deweloperzy poprawiają sprzedaż do nabywców indywidualnych, zatem ich zapał do współpracy z inwestorami instytucjonalnymi maleje. Wierzę jednak, że docelowo deweloperzy chętnie będą budować dla obu grup nabywców. Spodziewamy się, że w ciągu trzech, czterech kwartałów zaczniemy się rozglądać ponownie za różnego rodzaju inwestycjami. Warto zwrócić uwagę na fakt, że jako podmiot mający za sobą kapitał instytucjonalny wyłączamy pewnego rodzaju ryzyka deweloperskie. Liczymy, że będziemy mogli kupować także gotowe, pracujące nieruchomości.

W Polsce nie ma przecież takich portfeli do wzięcia, sami zamawialiście budowę u deweloperów...

Wbrew pozorom polski rynek PRS jest bardzo zróżnicowany pod względem strategii inwestorów. Są podmioty, które – tak jak my – chcą tu inwestować długofalowo i osiągać skalę, ale też takie, które inwestują z horyzontem trzy-, pięcioletnim, z zamiarem sprzedaży nieruchomości po ich ustabilizowaniu. Takie oferty pojawiają się już na rynku, jako branża mamy też już za sobą pierwsze tego typu transakcje. Jest wiele inwestycji, których realizacja rozpoczęła się mniej więcej rok temu, a finalizacja planowana jest w ciągu 12–16 miesięcy. Liczymy, że będziemy uczestniczyć w takich transakcjach, bo w tej branży skala jest kluczowa.

W perspektywie roku wasz polski portfel ma liczyć ponad 2 tys. mieszkań – przy jakiej liczbie można mówić o sensownej skali? Punktem odniesienia może być platforma Resi4Rent, która teraz ma ponad 4 tys. lokali i celuje za dwa lata w 10 tys.

Nasze plany pierwotne zakładały portfel rzędu 10 tys. mieszkań. W tym momencie ten cel wydaje się dla nas dość odległy, ale za kilka miesięcy może to się ponownie zmienić. Mimo bieżących wyzwań widzimy naszą przyszłość w Polsce w jasnych barwach. Jeśli rynek będzie się dobrze rozwijał – a taki scenariusz zakładamy – wrócimy z apetytem na zakupy. Wszystko zależy od kierunku, w jakim będzie rozwijał się sektor, oraz tego, co będzie dostępne do kupienia. Na pewno rynkowi PRS w Polsce przydałby się silniejszy lokalny kapitał długoterminowy, który jest obecny na wszystkich dojrzałych rynkach. To problem nie tylko branży PRS, ale całego polskiego rynku nieruchomości, także na tle innych krajów z naszego regionu.

Zapotrzebowanie na mieszkania na wynajem pozostaje duże. Spodziewamy się, że w najbliższym czasie ten popyt nie zmniejszy się, a wręcz może wzrosnąć wraz z nasilającą się presją na ceny mieszkań. Tym bardziej widzimy bardzo dużą rolę sektora PRS nie tylko w zwiększaniu dostępności lokali, ale przede wszystkim w podnoszeniu obowiązujących na rynku najmu standardów. Kluczowe jest dla nas utrzymanie najwyższego poziomu satysfakcji obecnych i przyszłych najemców nie tylko przez standard samych mieszkań i ich otoczenia, ale też jakość naszych usług oraz inwestycje w zielone technologie. Z tą myślą budujemy silny lokalny zespół, bo chcemy odpowiadać za cały proces obsługi i kontaktów z najemcami, w tym komercjalizację. Mamy już doświadczenie – samodzielnie i to bardzo szybko skomercjalizowaliśmy nasz ostatni warszawski projekt łącznie ze wszystkimi miejscami parkingowymi.

Kiedy PRS wchodził na polski rynek, dużo mówiło się o różnych dodatkowych usługach – ale okazuje się, że nie do końca to tak wygląda... Nie ma na nie popytu?