Bez ostrzeżenia wstrzymano na lata budowy domów w Polsce

Właściciele działek rolnych nie mogą ich przekształcić na cele mieszkaniowe.

Publikacja: 14.12.2023 07:39

Bez ostrzeżenia wstrzymano na lata budowy domów w Polsce

Foto: Adobe Stock

To wskutek zmiany ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych, której znowelizowane przepisy weszły w życie 24 września wraz z reformą planowania przestrzennego.

– Jedną z grup, o której głośno się nie mówiło, ale w wyniku reformy planowania można powiedzieć, że są pierwszymi „pokrzywdzonymi”, są właściciele niedużych nieruchomości rolnych klas I–III położonych na obszarach w miarę zurbanizowanych – mówi adwokat Rafał Dybka z Nieruchomości & Proces Budowlany Kancelaria Prawna. Jak dodaje, obowiązująca do 24 września norma art. 7 ust. 2a ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych pozwalała im przekształcać na cele mieszkaniowe działki do powierzchni 0,5 ha położone już w pobliżu innych zabudowań.

Aby uzyskać decyzję o warunkach zabudowy, taka działka przy obszarze zwartej zabudowy musiała być zlokalizowana w odległościach nie większych niż 50 m od granicy działki budowlanej oraz od drogi publicznej. Jeśli działka klas I–III nie spełniała tych wymagań, przeznaczenie jej pod zabudowę mogło nastąpić jedynie po uzyskaniu zgody ministra do spraw rozwoju wsi. Dla działek rolnych pozostałych klas „wuzetki” były wydawane bez takich obostrzeń.

Przekształcenie gruntu uzależnione od planu ogólnego lub zgody ministra

Po 24 września, zgodnie ze zmienionym art. 7 ust. 2a, przeznaczenie na cele nierolnicze i nieleśne gruntów rolnych stanowiących użytki rolne klas I–III nie wymaga uzyskania zgody ministra właściwego do spraw rozwoju wsi, jeżeli są położone na obszarze uzupełnienia zabudowy.

– Najważniejszy jest zapis „położonych na obszarze uzupełnienia zabudowy”, który to obszar może być wyznaczony tylko w planach ogólnych – podkreśla mec. Rafał Dybka.

Obecnie zatem przekształcenie gruntu najwyższej jakości znajdującego się tuż przy terenach zurbanizowanych jest uzależnione od obowiązywania planu ogólnego, ewentualnie od uzyskania zgody ministra. Według Piotra Jarzyńskiego, prawnika z Kancelarii Prawnej Jarzyński & Wspólnicy, eksperta Komitetu ds. Nieruchomości KIG, uchwalenie planów ogólnych szybko nie nastąpi, ponieważ gminy mają na to czas do końca 2025 r.

Zmiana bez znaczenia dla deweloperów

Piotr Jarzyński podkreśla, że osoby, które znalazły się w takiej sytuacji, muszą albo czekać na uchwalenie planu ogólnego gminy z określeniem obszarów uzupełnienia zabudowy w miejscu działki, albo przekonać gminę do uchwalenia planu miejscowego na tym terenie. Jeśli gmina nie uwzględni uwagi mieszkańca, jej rozstrzygnięcia nie podlegają zaskarżeniu do sądu administracyjnego.

– Można złożyć skargę do sądu administracyjnego dopiero na plan ogólny gminy lub plan miejscowy po ich wejściu w życie – podkreśla Piotr Jarzyński.

Po nowelizacji „pokrzywdzonymi” są też osoby, które dla posiadanych działek rolnych klasy I–III uzyskały warunki zabudowy, ale przed 24 września nie zainicjowały wyłączenia gruntu z produkcji rolnej.

– Jesteśmy właśnie w kancelarii na etapie odwołania od odmownej decyzji dla naszego mocodawcy, choć ten liczy się z tym, że raczej bez stosownego wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego pozytywnej decyzji nie można się spodziewać – przewiduje mec.Rafał Dybka.

Zmiana przepisu nie ma natomiast znaczenia dla branży deweloperskiej. Michał Leszczyński, ekspert Polskiego Związku Firm Deweloperskich, podkreśla, że przepis, o którym mowa, miał zastosowanie głównie do mniejszych inwestycji, a w inwestycjach deweloperskich zdarzało się to okazjonalnie.

To wskutek zmiany ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych, której znowelizowane przepisy weszły w życie 24 września wraz z reformą planowania przestrzennego.

– Jedną z grup, o której głośno się nie mówiło, ale w wyniku reformy planowania można powiedzieć, że są pierwszymi „pokrzywdzonymi”, są właściciele niedużych nieruchomości rolnych klas I–III położonych na obszarach w miarę zurbanizowanych – mówi adwokat Rafał Dybka z Nieruchomości & Proces Budowlany Kancelaria Prawna. Jak dodaje, obowiązująca do 24 września norma art. 7 ust. 2a ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych pozwalała im przekształcać na cele mieszkaniowe działki do powierzchni 0,5 ha położone już w pobliżu innych zabudowań.

2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Subskrybuj
Sądy i trybunały
Rosati: Manowska blokuje posiedzenie Trybunału Stanu
Nieruchomości
Trybunał: nabyli działkę bez zgody ministra, umowa nieważna
Sądy i trybunały
Jest nowy prezes sądu w Olsztynie. W miejsce Macieja Nawackiego
Prawnicy
Prokurator Ewa Wrzosek: Nie popełniłam żadnego przestępstwa
Prawnicy
Rzecznik dyscyplinarny adwokatów przegrał w sprawie zgubionego pendrive'a