W 2024 r. oddamy do użytku kilka projektów w Polsce

Zeitgeist Asset Management rozpoczął działalność w Polsce w 2016 r. jako jeden z pierwszych podmiotów zainteresowanych tworzeniem rynku najmu instytucjonalnego mieszkań (PRS), a także budową prywatnych domów studenckich. Jak w tej chwili wygląda wasz portfel inwestycyjny nad Wisłą? Jakie nieruchomości już pracują?

Nasza strategia inwestycyjna przewiduje różne formy budowy portfela. Interesują nas nieruchomości zabytkowe, do rewitalizacji, dobrze zlokalizowane, ale nie wykluczamy inwestycji w nowe projekty deweloperskie czy kupowania gotowych, funkcjonujących budynków.

Od 2017 r. zgromadziliśmy w Polsce bank kilku projektów rewitalizacyjnych: kamienice przy ul. Wrzesińskiej i Długiej w Warszawie, stary biurowiec na Solcu, który przerabiamy na akademik, kompleks dawnego Urzędu Telekomunikacji i Telegrafu przy ul. Nowogrodzkiej w Warszawie oraz dawną Pocztę Główną w Krakowie. Te projekty są w toku lub przygotowaniu.

Jeśli chodzi o działające aktywa, od 2021 r. pod szyldem Zeitraum działa akademik w Krakowie przy ul. Koszykarskiej, który liczy prawie 350 łóżek. Kupiliśmy od dewelopera dom studencki funkcjonujący od trzech lat.

Z kolei w zeszłym roku odebraliśmy od dewelopera zamówione w Gdańsku-Oliwie budynki z 204 mieszkaniami na wynajem długoterminowy pod marką HOME by Zeitgeist.

Na jakim etapie są inwestycje deweloperskie w toku, kiedy zostaną oddane?

W realizacji mamy kilka projektów, które zostaną oddane w większości w I połowie przyszłego roku. To mieszkania w rewitalizowanych warszawskich kamienicach przy ul. Wrzesińskiej (130 lokali) i św. Barbary (50 lokali). To również adaptacja dawnego biurowca na akademik na warszawskim Solcu (214 łóżek).

W Krakowie przy ulicy Racławickiej budujemy od podstaw kompleks składający się ze 182 apartamentów serwisowanych i akademika z 289 łóżkami.

W przygotowaniu mamy adaptację wspomnianej Poczty Głównej w Krakowie na hotel.

Staramy się także o pozwolenie na wyremontowanie zabytkowych obiektów przy ul. Długiej – chcemy tam stworzyć wygodne miejsce do mieszkania.

Naszym największym projektem jest kompleks kupiony od Grupy Orange przy ul. Nowogrodzkiej i św. Barbary w 2019 r. W ostatnich latach miał on funkcję techniczno-biurową, wraz z remontem chcielibyśmy otworzyć go dla ludzi. Pełne zagospodarowanie kompleksu to projekt długofalowy: przejmujemy nieruchomość od Orange stopniowo. Rewitalizacja kamienicy przy św. Barbary 6/8 to pierwszy etap, mamy też pozwolenie na budowę kamienicy pod numerem 2a. Przygotowujemy się do prac nad odrestaurowaniem narożnego budynku Nowogrodzka 45. Prowadzimy prace koncepcyjne dotyczące wewnętrznej części obiektu – pierzei od strony ul. Nowogrodzkiej wraz z położonym w głębi wysokim budynkiem technicznym. Zakładamy, że wewnętrzny, zielony dziedziniec będzie miejscem spotkań i integracji, a poszczególne części zabudowań będą się wzajemnie uzupełniały.

Kupowanie gotowych nieruchomości czy zamawianie nowych budynków u deweloperów daje szybsze owoce. Skąd to zamiłowanie do starszych budynków, często pod opieką konserwatorów – to projekty skomplikowane, czasochłonne i pewnie droższe.

Tak na to można spojrzeć, ale my nie jesteśmy typowym deweloperem, któremu zależy, żeby zbudować coś szybko i szybko sprzedać. Bardziej niż deweloperem, jesteśmy firmą zarządzającą aktywami, współpracujemy z długoterminowymi inwestorami instytucjonalnymi, m.in. funduszami emerytalnymi, zatem strategia i nasza, i naszych inwestorów jest długoterminowa. Mamy określone oczekiwania: stawiamy na nieruchomości jakościowe, które będą zapewniać przepływy pieniężne w długim terminie. W takich bardzo dobrze zlokalizowanych budynkach „z duszą” widzimy wartość dodaną. Mamy też ogromne doświadczenie w rewitalizowaniu budynków w czeskiej Pradze.

Miasta również patrzą przychylniej na takich inwestorów – czyli przywracających nieruchomości miastu, z długoterminowym nastawieniem. Po skończeniu rewitalizacji czy budowy my nie znikamy, tylko zajmujemy się zarządzaniem nieruchomościami.

Zgromadzony portfel nieruchomości zapewnia pracę jeszcze na wiele lat, a czy rozglądacie się za kolejnymi inwestycjami? Czy to dobry moment na kupowanie, biorąc pod uwagę chociażby wciąż drogie finansowanie?

W ramach całego europejskiego portfela zarządzamy aktywami o wartości 1 mld euro – to 60 projektów w pięciu krajach. W planach mamy oczywiście dalszy rozwój, w tym w Polsce, ale dostosowujemy tempo do sytuacji – jak wspomniałem, nasza strategia generalnie polega na dbaniu o jakość, a nie ilość. Niestety, w tej chwili ceny nieruchomości, ceny działek, są zbyt wygórowane, terminy uzyskiwania pozwoleń wydłużone, a koszty budowy i finansowania dłużnego wysokie. Trudno dziś zatem spiąć projekt, by przyniósł rozsądny zwrot w określonym horyzoncie. Rozglądamy się, przeglądamy oferty. Ale rynek się zmienił.

W ostatnich dwóch latach koszty wykonawstwa poszły mocno do góry – jako konsekwencja pandemii i rosyjskiej agresji na Ukrainę. Czy to mocno uderzyło w budżety waszych projektów?

Koszty materiałów i wykonawstwa faktycznie w ubiegłym roku „oszalały”, ale ostatnio się ustabilizowały. Były wywołane nadzwyczajnymi wydarzeniami i nie spodziewamy się, by w najbliższym czasie takie wahania miały się powtórzyć – o ile nie dojdzie do kolejnego wstrząsu. W przypadku projektów w toku wiążą nas z wykonawcami kontrakty z ustalonymi warunkami. Sytuacja mocniej uderzyła w planowane projekty. Dlatego tak istotna jest cena nabycia gruntu. Jak wspomniałem, dzisiejsze oczekiwania cenowe właścicieli działek są nie do przyjęcia.

Kto wynajmuje wasze mieszkania?

Stawiamy na nieco inny produkt niż inni gracze z rynku PRS. Większość naszych lokali to mieszkania dwu- i trzypokojowe, a zatem duża część naszej oferty obejmuje mieszkania odpowiednie dla rodzin. Na takie mieszkania jest naprawdę duży popyt, a oferta rynkowa jest niewielka. Wynajmujemy też mieszkania bez mebli, bo tego oczekują najemcy, którzy chcą się czuć jak u siebie. Lokale umeblowane wynajmowały się wyraźnie gorzej.

Wspomniał pan o mieszkaniach serwisowanych – czym się różnią od klasycznego PRS?

Przede wszystkim większą elastycznością co do długości najmu. To propozycja np. dla pracowników wysyłanych w delegację do innych miast, czy innych osób, które potrzebują wynająć na kilka miesięcy. Hotel, ze stawkami dziennymi, nie jest alternatywą. PRS i indywidualni właściciele mieszkań na wynajem wolą umowy na minimum rok. To kolejna nisza, którą chcemy zagospodarować.

A dla kogo budujecie akademiki?

W przypadku akademików też odróżniamy się od konkurencji. Jak popatrzymy na piramidę potrzeb, to studentów, których stać na akademik premium, na własny pokój z łazienką i kuchnią, jest bardzo mało. Dolna część piramidy jest praktycznie niewykorzystywana przez inwestorów – to duża grupa i duży, stabilny popyt, czyli coś, na czym szczególnie zależy inwestorom długoterminowym. Większość naszych jednostek ma po dwa pokoje z prywatną łazienką, jest zaś wspólna kuchnia na piętrze. Mamy doświadczenie z Pragi z takim grupowaniem – i to się świetnie sprawdza, sprzyja też integracji studentów. Co do podziału geograficznego, najwięcej studentów zagranicznych obecnie jest z Ukrainy.

CV

Maximilian Mendel jest dyrektorem zarządzającym Zeitgeist Asset Management w Polsce od początku 2022 r. Wcześniej był partnerem w REAS, a po przejęciu tej firmy przez JLL – dyrektorem działu living investments. W Warszawie pracuje od 2005 r. Ukończył studia w zakresie planowania urbanistycznego na Uniwersytecie w Dortmundzie w Niemczech oraz studia doktoranckie z geografii w Instytucie Geografii i Przestrzennego Zagospodarowania PAN w Warszawie.

Potencjał dla prywatnych akademików

Według szacunków JLL, Polska, z 1,2 mln żaków, plasuje się na szóstym miejscu w Europie pod względem potencjalnego rynku dla operatorów prywatnych akademików. Zapotrzebowanie na pokoje studenckie firma szacuje na 200–400 tys. łóżek. Popyt napędzany jest przez rodzimych studentów, który przyjeżdżają do danego miasta na uczelnię oraz przez rosnącą liczbę studentów zagranicznych. Rynek prywatnych akademików jest w Polsce wciąż w początkowej fazie rozwoju, oferując inwestorom możliwości uzyskania atrakcyjnych stóp zwrotu i wzrostu wartości kapitału w czasie.

– Za polskim rynkiem prywatnych domów studenckich przemawiają silne fundamenty, w tym niewystarczająca dostępność publicznych akademików, które i tak nie spełniają europejskich standardów – mówi Marcin Niemiec, analityk JLL Living Investments Poland. – Polscy studenci, często przy wsparciu finansowym rodziców, coraz częściej stawiają na wyższy standard zakwaterowania, szczególnie jeśli chodzi o pierwsze doświadczenia w nowym mieście. W dużej mierze sektor prywatnych akademików w Polsce jest również przeznaczony dla zagranicznych studentów z Europy Zachodniej, którzy cenią sobie standardy życia ze swoich krajów ojczystych i oczekują porównywalnego poziomu komfortu, gdy przebywają na wymianie studenckiej w Polsce. Co więcej, ciągle na polskim rynku istnieje znaczny napływ długoterminowej migracji z Ukrainy, co dodatkowo napędza popyt na mieszkania studenckie – dodaje.