Ziemia jeszcze cenniejsza

Dobrych gruntów pod osiedla już brakuje. Nowe przepisy dotyczące zabudowy mogą ten deficyt zwiększyć.

Publikacja: 05.10.2023 21:05

Nowe osiedla mają być komfortowe, przyjazne i zielone. Koniec z patodeweloperką i betonozą

Nowe osiedla mają być komfortowe, przyjazne i zielone. Koniec z patodeweloperką i betonozą

Foto: AdobeStock

Minimalna odległość wielorodzinnego ponadczterokondygnacyjnego budynku od granicy działki to 5 metrów. Plac zabaw nawet przy pojedynczym bloku. Balkony na jednej płycie oddzielone grubą przegrodą. Takie zasady budowania osiedli wprowadzi nowelizacja warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Koniec z patodeweloperką i betonozą.

Ceny w górę

Budować po staremu będą mogli ci deweloperzy, którzy wniosek o pozwolenie na budowę złożą przed wejściem w życie nowelizacji. Ta miałaby zacząć obowiązywać od początku 2024 r., ale branża deweloperska, która zmiany popiera, apeluje, by termin przesunąć do kwietnia. Tak czy inaczej rynek czeka rewolucja.

Ewa Palus, główny analityk REDNET Property Group, uważa, że nowe przepisy będą pewnym utrudnieniem przy projektowaniu głównie mniejszych inwestycji obejmujących kilkadziesiąt lokali w jednym budynku na jednej działce.

– Nowe odległości, wybudowanie placu zabaw, sprawią, że zmniejszy się całkowita powierzchnia i liczba mieszkań, które mogą powstać – mówi. – Nowe warunki mogą nawet spowodować, że na części działek inwestycja mieszkaniowa nie będzie w ogóle możliwa. Zmiany uderzą być może w małe spółki deweloperskie, które często realizują małe inwestycje.

Ekspertka REDNET Property Group uważa, że zaostrzenie warunków wpłynie na spadek dostępności działek, która już teraz jest ograniczona. – Deweloperzy mogą poszukiwać większych parceli, na których będą mogli wybudować wieloetapowe osiedle – przewiduje. – Na dużych osiedlach zawsze projektowali np. place zabaw czy przestrzenie rekreacyjne dla mieszkańców.

Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl, potwierdza: niezależnie od zmian przepisów o atrakcyjne parcele pod budownictwo mieszkaniowe już jest coraz trudniej. – Zmiana warunków technicznych spowoduje, że parametry działek, na których inwestycja będzie możliwa i w ogóle opłacalna, ulegną istotnej modyfikacji na niekorzyść inwestorów – ocenia. – Dostępność odpowiednich gruntów się zmniejszy. A wzrost deficytu terenów przełoży się na dostępność nowych mieszkań.

Biznes deweloperski stanie się według eksperta trudniejszy, bardziej ryzykowny i mniej opłacalny. – Wprowadzanie takich przepisów w czasach kryzysu gospodarczego, recesji, wysokiej inflacji, w środowisku wysokich stóp procentowych, w sytuacji rażącego niedoboru terenów inwestycyjnych czy rekordowych od lat kosztów budowy oznacza ryzyko długoterminowego załamania koniunktury w mieszkaniówce – uważa ekspert.

Według niego część działek z banków deweloperów straci walory inwestycyjne. – Takie parcele deweloperzy będą się starali upłynnić. Sęk w tym, że działki przeznaczone dotychczas pod budownictwo wielorodzinne niespecjalnie da się zagospodarować w inny sposób – mówi Jędrzyński.

Dodaje, że deweloperzy być może będą zmuszeni do sprzedaży takiej parceli po zaniżonej cenie. Upłynnienie części takich zasobów może stanąć pod znakiem zapytania. – Jest bardzo prawdopodobne, że przyspieszą zwyżki cen bardziej atrakcyjnych gruntów – ocenia analityk.

Czytaj więcej

Będzie bat na patodeweloperów. Wiemy też, kto za niego zapłaci

Wyższe koszty

Kazimierz Kirejczyk, housing strategy advisor w JJL, zaznacza, że sytuacja posiadaczy terenów kupionych na podstawie wstępnej koncepcji, które czekają na kolejne fazy projektowania, może być różna.

– Dla dewelopera kluczowa jest odpowiedź na pytanie, o ile zmniejszy się PUM (powierzchnia użytkowa mieszkań – red.), który na działce będzie można wybudować według nowych zasad – wyjaśnia. – Będzie to uzależnione od wymiarów i kształtu działki, sąsiedniej zabudowy i innych czynników. W skrajnie niekorzystnym przypadku (zwykle małych parceli) może się okazać, że nowego budynku albo nie da się zaprojektować, albo będzie miał np. nieracjonalnie rozplanowane mieszkania – zauważa.

Do tego, jak dodaje ekspert, w niektórych przypadkach trzeba dodać koszty placu zabaw. – Ale to ma już niewielkie znaczenie – ocenia. – Większe koszty mogą ponieść te firmy, które są na zaawansowanym etapie prac projektowych i teraz będą musiały zlecić opracowanie nowej dokumentacji. W każdym takim przypadku koszt gruntu w cenie wzrośnie, a ponieważ obecna sytuacja rynkowa na to pozwala, wzrośnie także cena końcowa mieszkań.

Kirejczyk ocenia, że w przypadku gruntów, które będą teraz oferowane do sprzedaży, zmniejszy się szacowana powierzchnia PUM. – Teoretycznie powinno to oznaczać zmniejszenie ceny działki (przy tym samym koszcie w metrze PUM) – mówi. – Ale tylko teoretycznie, bo w praktyce dogodnych do inwestowania gruntów brakuje, a to rozwiązanie prawne zmniejszy ich podaż. I choć to zwykle deweloper określa maksymalną cenę, jaką jest skłonny za działki zapłacić, to konkurencja na tym rynku spowoduje zapewne dalszy wzrost ich cen.

Jak mówi Kazimierz Kirejczyk, przyszłe ceny mieszkań zależą przede wszystkim od relacji popytu i podaży, choć – jak dodaje – w warunkach sporej inflacji także od kosztów. – Wszystko wskazuje, że w najbliższych kwartałach będziemy mieli – zwłaszcza w największych miastach (Warszawa, Kraków, Wrocław i w aglomeracji trójmiejskiej) – dużą przewagę popytu nad podażą. Chroniczny niedobór terenów inwestycyjnych jest obok wysokich kosztów finansowania jednym z najważniejszych powodów takiej sytuacji – wyjaśnia. – Tyle że wymyślenie dobrego mechanizmu zwiększającego podaż gruntów, a potem przekonanie do niego samorządów, jest dużo trudniejsze niż zmuszenie projektantów do narysowania betonowej bariery na sąsiadujących ze sobą balkonach.

Czytaj więcej

Za mieszkania płacimy coraz więcej

Minimalna odległość wielorodzinnego ponadczterokondygnacyjnego budynku od granicy działki to 5 metrów. Plac zabaw nawet przy pojedynczym bloku. Balkony na jednej płycie oddzielone grubą przegrodą. Takie zasady budowania osiedli wprowadzi nowelizacja warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Koniec z patodeweloperką i betonozą.

Ceny w górę

Pozostało 94% artykułu
2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Subskrybuj
Nieruchomości
Barometr nastrojów. O mieszkania jest coraz trudniej
Materiał Promocyjny
Jak wykorzystać potencjał elektromobilności
Budownictwo
Liczba mieszkań kurczy się 11 miesiąc z rzędu. Na ceny wpływają emocje
Rynek nieruchomości
Będzie bat na patodeweloperów. Wiemy też, kto za niego zapłaci
Nieruchomości
Branża deweloperska: prawo musi być stabilne i przewidywalne
Nieruchomości
Deweloperzy apelują do ministra o więcej czasu na planowanie osiedli