Sprzedający mieszkania dopasowują ceny do limitów taniego kredytu

Klientka jednego z pośredników od czterech miesięcy próbowała sprzedać mieszkanie. - Nagle, zapewne wskutek programu „Bezpieczny kredyt 2 proc.”, udało się znaleźć dwie osoby zainteresowane zakupem. Jakież było zdziwienie agenta, kiedy właścicielka lokalu stwierdziła, że w nowej sytuacji może jeszcze poczekać na nabywcę, który zaproponuje cenę o kilkadziesiąt tysięcy wyższą - opowiada Marcin Jańczuk, ekspert agencji nieruchomości Metrohouse.

Jego zdaniem przykład ten pokazuje, że może nastąpić testowanie „nerwów” kupujących. A nie jest to dobra strategia. – Dzisiaj mamy falę wywołaną szaleństwem na punkcie nowego programu. Nie wiemy jednak, jak rynek będzie wyglądał za kilka miesięcy – przestrzega ekspert Metrohouse.

Przypomnijmy, program „Bezpieczny kredyt 2 proc.” działa od początku lipca. O preferencyjne finansowanie zakupu pierwszej nieruchomości mogą się starać osoby, które nie ukończyły 45 lat. Singiel pożyczy nie więcej niż 500 tys. zł, rodzina – 600 tys. zł. Maksymalny wkład własny to 200 tys. zł. Za kredyt z dopłatą można więc kupić mieszkanie lub dom w cenie nieprzekraczającej 700–800 tys. zł.

Mało tańszych ofert

Tani kredyt błyskawicznie nakręcił popyt na mieszkania. Eksperci REDNET Property Group mówią nawet o „eksplozji” na rynku pierwotnym. Liczba pytań o lokale na niektórych nowych osiedlach wzrosła o 30 proc.

Z danych BIG DATA RynekPierwotny.pl wynika, że w całym kraju oferta nowych mieszkań w cenie do 800 tys. zł obejmuje ok. 52,5 tys. lokali (dane na 19 lipca). Najwięcej, niemal 8,7 tys., znajduje się w aglomeracji warszawskiej (Warszawa i okolice).

– Ale w cenie do 500 tys. zł jest tu niespełna 3,6 tys. lokali, głównie jedno- i dwupokojowych – wskazuje Marek Wielgo, ekspert portali RynekPierwotny.pl i GetHome.pl. Wszystkich mieszkań, niezależnie od ceny, oferowanych przez deweloperów w Warszawie i okolicach jest ponad 16,2 tys.

Marek Wielgo zaznacza, że w wielu największych miastach pula mieszkań w cenie poniżej 500 tys. zł, na które jest największy popyt, się kurczy. A deweloperzy nie są przecież w stanie uzupełnić oferty z dnia na dzień.

Spora różnorodność

Marcin Jańczuk jest przekonany, że poszukiwania klientów chcących skorzystać z preferencyjnego kredytu nie ograniczą się do nowych mieszkań.

– W wielu miejscach już teraz trudno zaspokoić popyt na najczęściej poszukiwane lokale – wyjaśnia. – Jest też wielu klientów, którzy nie chcą czekać na zakończenie budowy osiedla rok czy dwa lata. Argumentem za wyborem rynku wtórnego jest także możliwość wprowadzenia się do mieszkania, które nie wymaga wyłożenia dodatkowych np. 100 tys. zł na wykończenie.

Ekspert Metrohouse podkreśla, że rynek wtórny zapewnia też większą różnorodność niż nowe inwestycje.

– Jeśli mamy maksymalny wkład własny, czyli 200 tys. zł, to w cenach 700–800 tys. zł będzie dostępny dość duży fragment rynku – mówi Marcin Jańczuk. – W Warszawie taki budżet wystarczy na ok. 60-metrowe, trzypokojowe mieszkanie. W Łodzi dopłaty obejmą w zasadzie większość oferty.

Wiele zależy nie tylko od naszych potrzeb, ale i od wkładu własnego, jakim dysponujemy. W Warszawie przy wkładzie wynoszącym 10 proc. możliwości zakupu są znacznie ograniczone.

– Raczej nie ma co myśleć o trzypokojowym mieszkaniu w dobrym standardzie. Musimy iść na jakiś kompromis dotyczący albo adresu, albo jakości lokalu – twierdzi Marcin Jańczuk.

Cena wyższa o nawet 100 tys. zł

Karolina Klimaszewska, starsza analityczka portalu Otodom, podaje, że na koniec czerwca lokale z rynku wtórnego w cenie do 800 tys. zł w 13 miastach wojewódzkich stanowiły ponad 90 proc. oferty.

– Osoby, które chcą skorzystać z dopłat do kredytu na pierwsze mieszkanie, mają szeroką ofertę zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym – mówi Karolina Klimaszewska. – Biorąc pod uwagę powiaty i mniejsze miasta, więcej takich lokali znajdziemy na rynku wtórnym, co może być szansą dla sprzedających lokale z drugiej ręki. Jest więc prawdopodobne, że program nie zostanie zdominowany przez rynek deweloperski.

W opinii ekspertów program „Bezpieczny kredyt 2 proc.” nakręca nie tylko popyt na nieruchomości, ale też ceny. Jak zauważa Karolina Klimaszewska, sprzedający mieszkania, zarówno nowe, jak i używane, korygują ceny, dopasowując je do limitów narzuconych przez program. Część osób je obniża, aby lokale kwalifikowały się do zakupu z dopłatami, a część ze względu na rosnący popyt je podwyższa.

W czerwcu 2023 r. w serwisie Otodom znajdowało się niemal 6,2 tys. mieszkań z ceną ofertową 750–800 tys. zł. W tej grupie nieco ponad 5 tys. lokali było oferowanych już miesiąc wcześniej. Spośród nich ok. 3520 lokali nie zmieniło ceny, ok. 570 staniało (ceny ponad połowy z nich obniżono o 25–50 tys. zł), a ok. 930 zdrożało (większość nie więcej niż 50 tys. zł).

Z kolei spośród 9,5 tys. mieszkań, których cena ofertowa w czerwcu wynosiła 650–700 tys. zł, nieco ponad 7,6 tys. było w portalu Otodom w poprzednich miesiącach. 5,5 tys. lokali z tej puli utrzymało ceny. Przeceniono ok. 850 mieszkań (47 proc. z nich o mniej niż 25 tys. zł i taki sam odsetek o 25–50 tys. zł). Właściciele ponad 400 lokali obniżyli ceny do 700 tys. zł lub mniej. Były też podwyżki, na ogół o mniej niż 25 tys. zł lub o 25–50 tys. zł, choć jedna piąta właścicieli chciała teraz dostać nawet o 100 tys. zł więcej.

W wielkiej płycie

Na rynku wtórnym najdroższe mieszkania są w Warszawie. Otodom podaje, że średnia cena ofertowa metra kwadratowego lokalu z drugiej ręki przekroczyła tu w czerwcu 14 tys. zł. W Gdańsku i Krakowie za takie mieszkanie płaciło się przeciętnie ok. 13 tys. zł za mkw.

– Za kredyt 2 proc. kupimy w tych miastach ok. 48–50-metrowe mieszkanie z drugiej ręki – wskazuje Karolina Klimaszewska. – Największe używane lokale z dopłatą można kupić w Katowicach i Łodzi (średnia cena ok. 8 tys. zł za mkw.) oraz w Poznaniu (10 tys. zł za mkw.).

Pośredniczka Joanna Lebiedź, ekspertka Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości (PFRN), przyznaje, że sporo osób szuka dziś mieszkania, licząc na tani kredyt. – Limity cen w programie sprawiają, że przedmiotem transakcji będą także mieszkania w budynkach z wielkiej płyty – mówi pośredniczka.

I podkreśla, że wielkopłytowe osiedla cieszą się powodzeniem m.in. ze względu na położenie w centrum i sąsiednich dzielnicach, doskonałą komunikację (np. blisko metra), pełną infrastrukturę.

– Ale mieszkania w cenie do 500 tys. zł to nie tylko wielka płyta – zauważa Joanna Lebiedź. – Są też lokale w nowszych budynkach. Fakt, jest ich jak na lekarstwo.

Ekspertka PFRN zgadza się z opinią, że kredyt 2 proc. może ożywić rynek. Ale będzie to efekt krótkotrwały. I będzie dotyczył tylko małych mieszkań (ze względu na wspomniane wcześniej ograniczenia).

Już jest drogo, zwłaszcza w wielkich miastach

Wpływu programu tanich kredytów na rynek wtórny nie przecenia Tomasz Rożek, pośrednik z warszawskiej agencji Akces. Jak ocenia, podaż mieszkań mieszczących się w limitach jest skromna. Pośrednik nie spodziewa się również wielkich podwyżek cen spowodowanych uruchomieniem programu.

– Ceny ofertowe są już na tyle wysokie, że mieszkania nie sprzedają się szybko – mówi Tomasz Rożek. – Pamiętajmy też, że program kredytów 2 proc. jest skierowany do niedużej grupy klientów. Poza tym ma wiele haczyków. No i za kredyt z dopłatą np. w Warszawie można kupić tylko małe mieszkanie.

W podobnym tonie wypowiada się Katarzyna Liebersbach-Szarek, pośredniczka z krakowskiej agencji Nieruchomości Łobzowskie.

– W takim mieście jak Kraków tani kredyt nie wpłynie znacząco ani na rynek wtórny, ani na pierwotny, bo po prostu jest mało mieszkań, które mieszczą się w limicie cen – wyjaśnia pośredniczka. – Być może w miastach, gdzie ceny mieszkań są niższe niż 8 tys. zł za mkw., program poprawi sytuację mieszkaniową. Ale na pewno nie stanie się tak w Krakowie. Ceny mieszkań z drugiej ręki są już tak wysokie, że tani kredyt nie ma wpływu na rynek. Miałby wpływ, gdyby mieszkania potaniały.

Jak mówi Katarzyna Liebersbach-Szarek, w Krakowie za preferencyjny kredyt można kupić maksymalnie 58 mkw., przy założeniu, że cena mkw. lokalu wynosi 12 tys. zł.

Program tanich kredytów ożywił rynek Nieruchomości

Po kryzysie na rynku mieszkaniowym nie ma już śladu. Klienci szturmują biura deweloperów. Większy ruch jest także na rynku wtórnym.

1 Polacy, którzy w ubiegłym roku nie mieli szans na zakup własnego mieszkania ze względu na restrykcyjną politykę kredytową i wysokie stopy procentowe, dziś wracają na rynek. W lutym KNF złagodziła kryteria oceny zdolności kredytowej, a od 1 lipca działa program „Bezpieczny kredyt 2 proc.”.