Jak poradzić sobie z nieobliczalnym najemcą. Kasyno i dom schadzek
Porównanie do serialu kryminalnego wbrew pozorom jest tu całkowicie na miejscu, ponieważ na rynku nieruchomości, gdzie za sprawą ustawy o ochronie lokatorów, to najemca ma zazwyczaj rację, nadużyć jest masa.
– Lokatorzy oddawali mi zapleśniałe i zdewastowane mieszkania. W jednym urządzono mi dom publiczny. W innym nielegalne kasyno. Ścigał mnie urząd skarbowy, chcąc wyjaśnień. W innym przypadku najemca w piwnicy urządził sobie nielegalne ładowanie akumulatorów do hulajnóg – opowiada zarządczyni nieruchomości z Wrocławia.
Zaś ofiary oszustów mówią, że dla nich ważna jest realna skuteczność w walce o swoje mienie. Włamują się do własnych lokali, psują zamki, wzywają policjantów, aby przesłuchali najemców. – To są nielegalne metody i wszyscy o nich wiedzą – mówi Magda z Warszawy. – W Gdańsku działa legalnie firma, którą można zatrudnić do opróżnienia lokali. Stosuje się także podwójny najem, dokwaterowując oszustom np. lokatorów z Czeczenii.
Można szukać niekonwencjonalnych rozwiązań, o czym można przeczytać w artykule Rosnący problem z oszustami, albo zabezpieczyć się na tyle na ile jest to możliwe.
Zdaniem radcy prawnego Michała Sobolewskiego z kancelarii Traple Konarski Podrecki i Wspólnicy, już szukając lokatora, można zadbać o weryfikację np. domagając się zaświadczenia o pobieranych dochodach.
Czytaj więcej
Poszkodowani chcą wyrównania praw najemców i właścicieli i zmian w ustawie o ochronie lokatorów.
Do you spik inglisz, czyli, w jakim języku pisać umowy najmu
Przede wszystkim należy mieć PISEMNĄ UMOWĘ i to nieprzygotowaną na kolanie, a najlepiej z prawnikiem, potwierdzoną u notariusza i profesjonalnego tłumacza. Niezależnie od dobrych rad, które można znaleźć w Internecie, bez formalnego dokumentu, szukaj wiatru w polu. W przypadku obcokrajowców poza danymi z karty pobytu czy paszportu konieczne jest sprawdzenie, czy najemca rozumie zawieraną z nami umowę.
- Przestrzegam przed założeniem, że jeśli umowa jest po angielsku, to jest wiążąca dla najemcy, niezależnie od stopnia znajomości tego języka przez obcokrajowca. Znajomość języka potocznego i prawniczego to nie to samo. Dlatego najlepiej zawrzeć umowę najmu w dwóch wersjach językowych: polskiej i w ojczystym języku najemcy – zaleca adwokatka Anna Niecikowska.
Z czym jeszcze można a nawet trzeba iść do prawnika pisaliśmy w artykule Jaka umowa z cudzoziemcem.
Czytaj więcej
Przygotowuję coraz więcej umów najmu z obcokrajowcami, coraz częściej też mam sprawy o odszkodowanie – mówi adwokatka Anna Niecikowska.
Odstępne, czyli czy można zabezpieczyć się przed niewypłacalnością najemcy
Wynajem mieszkania za odstępne to nowa koncepcja najmu, która pojawiła się niedawno na rynku nieruchomości. Polega w praktyce na zapłaceniu czynszu z góry w zamian za różne przywileje. Ważne, aby wiedzieć, że tak naprawdę nie jest to odstępne w takim sensie jak mówi o tym prawo, więc warto na to uważać!
Według kodeksu cywilnego art. 396 odstępne to umowne zastrzeżenie, zgodnie, z którym jednej lub obu stronom wolno od umowy odstąpić za zapłatą oznaczonej sumy. Tu zaś mamy do czynienia z zupełnie inną praktyką. Podstawowa różnica jest taka, że to nie jest opłata za odstąpienie od umowy najmu, tylko wręcz przeciwnie: to opłata za jej zawarcie na korzystnych dla najemcy warunkach np. za gwarancję stałego czynszu, albo elastycznego podejścia do terminu wypowiedzenia u mowy.
Więcej o tym niecodziennym pomyśle można przeczytać w tekście Najem za odstępne, czy warto korzystać?
Czytaj więcej
Pojawia się na rynku nieruchomości praktyka płacenia czynszu z góry w zamian za różne przywileje. Ale nie jest to odstępne i warto na to uważać - mówi adwokat Anna Niecikowska.
Jak prawidłowo przedłużyć umowę, żeby nie popaść w kłopoty
Niestety samo podpisanie umowy nie jest tak problematyczne, jak późniejsze rozterki związane z jej przedłużeniem. Podwyższać czynsz czy nie, iść do notariusza czy uznać, że znamy się jak rodzina i możemy zaufać? Umowa czy aneks? Płaci dodatkowo czy nie? Oto jest pytanie!
Przede wszystkim trzeba zadbać o aktualne oświadczenie o poddaniu się najemcy egzekucji. Ta bowiem nie jest ważna na zawsze a jedynie przez czas działania umowy. Dlaczego jest to tak ważne? Jest to niezwykle bezpieczne zachowanie, które z pewnością ochroni wynajmującego.
Do tego może się też zdarzyć, że najemca poda w oświadczeniu fałszywe dane lokalu lub z różnych względów nie będzie mógł wyprowadzić się do tego wskazanego w oświadczeniu. Co wtedy? Czy komornik przeprowadzi eksmisję? O tym można przeczytać w tekście Gdy najemca nie chce się wyprowadzić.
Czytaj więcej
Samo podpisanie umowy nie jest tak problematyczne, jak późniejsze rozterki związane z jej przedłużeniem.
Niekoniecznie po drabinie. Jak legalnie wejść do własnego mieszkania
To jeden z najczęstszych tematów sporów. Jedna strona chce mieć odrobinę prywatności, druga chce mieć pewność, że jej lokal nie stał się przysłowiową meliną. Sytuacja, w której najemca nie płaci od jakiegoś czasu jest tu jeszcze trudniejsza.
Po pierwsze właściciel może wejść do takiego lokalu tylko w szczególnych wypadkach! A gdy już otwarcie lokalu nastąpiło pod nieobecność lokatora, jest obowiązany zabezpieczyć lokal i znajdujące się w nim rzeczy do czasu przybycia lokatora. Z czynności tych sporządza się protokół. Wścibski właściciel, który bez zapowiedzi wpadłby do mieszkania, może mieć kłopoty. Ale oczywiście na wszystko jest sposób!
Najnowszy pomysł to wynajmowanie mieszkania na pokoje, oraz pozostawienie do swojej dyspozycji jednego lokalu. Oczywiście trzeba to zrobić z głową, o czym pisaliśmy w artykule Jak legalnie wejść do mieszkania.
Czytaj więcej
Jednym z najczęstszych sporów między właścicielem a najemcą jest prawo wejścia właściciela do lokalu pod nieobecność najemców. Lokatorzy mają prawo do prywatności, a właściciel do swojego lokalu.
Pogryzione krzesła, rozbite szyby, zasikana podłoga
Czy lokator może podważyć sposób rozliczenia kaucji? Tak, gwarantuje to sporządzenie na początku i końcu umowy protokołu zdawczo odbiorczego. I to od nas, jako właścicieli zależy na ile będzie on szczegółowy, co pozwoli nam dokładnie wykazać ewentualne szkody.
Niektórzy stosują taką praktykę, że w momencie wydawania lokalu najemcy wykonują szczegółową dokumentację fotograficzną, na której widać także lokatorów i dołączają, jako załącznik do umowy najmu. Warto o to zadbać, ponieważ szczegółowy protokół jest czymś, co ułatwi ustalenie różnicy w stanie lokal.
To, kiedy i w jaki sposób powinniśmy rozliczyć kaucję też ma bardzo duże znaczenie. I jest całkiem dobrze opisane w prawie. Co można potrącić, czego nie? O to pytaliśmy w wywiadzie na łamach Rzeczpospolitej w tekście Jak rozliczyć kaucję za mieszkanie.
Czytaj więcej
Aby umowa najmu okazjonalny była skuteczna i właściwie chroniła właściciela lokalu, trzeba dołączyć do niej oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego. Tak samo przedłużenie umowy wymaga wizyty u notariusza. Dotyczy to zarówno aneksu jak i nowej umowy – mówi adwokat Anna Niecikowska. A co w takim wypadku z kaucją?
8 minut, tyle złodziej potrzebuje, aby włamać się do mieszkania
Jak zarządzać kluczami i dostępem do mieszkania? Gdy wynajmujesz mieszkanie, poprzez klucze przekazujesz dostęp do swojego majątku. Ważne, aby mieć kontrolę nad swoim majątkiem. Ale zanim zamontujemy w domu sejf i kraty, okablujemy alarmami, warto przemyśleć prostsze i nowocześniejsze rozwiązania. I przenigdy nie wolno tego zlekceważyć. Ponieważ, złodziejowi, który chce się włamać do naszego lokalu, wystarczy 8 min, aby sforsować wszelkie bariery. A na rynku są już cudeńka, pozwalające nieco utrudnić im życie. Jak? Można się przekonać czytając artykuł Jak zarządzić dostępem do mieszkania.
Czytaj więcej
Gdy wynajmujesz mieszkanie, poprzez klucze przekazujesz dostęp do swojego majątku. Bez względu na to, czy prawo najmu w Polsce się zmieni, ważne jest to, aby mieć kontrolę nad swoim majątkiem, a należy zacząć od klucza, który ten dostęp umożliwia.
