Oferta sprzedaży jest obszerna, rozpoczynając od ekskluzywnych posiadłości i willi w Toskanii, w Lombardii, nad brzegiem jezior Garda lub Como, po duże domy czy też luksusowe mieszkania na włoskich wyspach Sardynii i Sycylii. Warto również pamiętać o ciekawych lokalizacjach w południowych regionach kraju, czyli np. w barokowej Apulii, czy też Kampanii, ze stolicą w Neapolu, wybrzeża Amalfi i wysp Capri, Ischia i Procida.
Jak zatem spełnić marzenie o kupnie własnego domu we Włoszech?
Pierwszym krokiem jest zbadanie rynku nieruchomości w miejscu zamierzonego zakupu. Można w tym celu przeanalizować oferty dostępne w Internecie lub skorzystać bezpośrednio z obsługi biur nieruchomości. W Italii jest też Polska Izba Biznesowa we Włoszech CAPI, która pomoże w wyborze odpowiedniego pośrednika, bo to właśnie do jego zadań należy opisanie rynku i wstępne sprawdzenie wiarygodności sprzedawcy, dokumentów katastralnych, pozwoleń i sytuacji prawnej nieruchomości. Koszty pośrednika wynoszą z reguły od 2% do 4% ceny sprzedaży i są z płatne przez obie strony, zazwyczaj w momencie podpisania końcowej umowy kupna i sprzedaży. Wcześniej należy sprawdzić uprawnienia sprzedającego, a w szczególności, w przypadku zakupu na rynku pierwotnym, również sytuację finansową dewelopera. W przypadku zakupu na rynku wtórnym, warto zwrócić się do biegłego o niezależną wycenę wartości nieruchomości.
W celu sformalizowania zakupu z reguły podpisuje się tzw. „nieodwołalną propozycję nabycia nieruchomości” lub „umowę przedwstępną kupna-sprzedaży”. Pośrednicy proponują na ogół podpisanie wspomnianej wyżej nieodwołalnej propozycji nabycia sformułowanej na standardowych formularzach przygotowanych przez organizacje zrzeszające biura nieruchomości. Jest to dokument, który niekoniecznie chroni prawa kupującego. Przykładowo, w propozycjach zawarcia umowy można znaleźć klauzule zawierające oświadczenie kupującego, że nieruchomość została poddana oględzinom, nie zostały wniesione żadnego rodzaju zarzuty, czy też postawione warunki zakupu, czyli że zostanie ona przeniesiona w stanie faktycznym i prawnym, w którym się znajduje, lub też zapisy, w których kupujący oświadcza, że otrzymał od pośrednika wystarczające informacje na temat stanu faktycznego i prawnego nieruchomości. Po przyjęciu przez sprzedającego nieodwołalnej propozycji nabycia nieruchomości, między stronami dochodzi automatycznie do zawarcia umowy przedwstępnej, która będzie zawierała wcześniej przykładowo opisane niekorzystne dla kupującego klauzule. Dlatego już w tej wstępnej fazie zakupu warto zwrócić się do prawnika lub notariusza w celu sporządzenia umowy przedwstępnej odpowiednio zabezpieczającej interesy i prawa strony kupującej, na przykład przez uzależnienie decyzji zakupu od wyniku audyty prawnego i technicznego nieruchomości. W umowie przedwstępnej strony wskazują ponadto i między innymi zobowiązania strony sprzedającej, datę podpisu aktu notarialnego kupna i sprzedaży, cenę i sposób jej zapłaty. Nabywca, z reguły przy podpisaniu umowy przedwstępnej, wpłaca zadatek. Według zasad włoskiego prawa cywilnego, w momencie, kiedy sprzedający, po podpisaniu wstępnej umowy i pobraniu zadatku, zerwie umowę jest zobowiązany do zwrócenia niedoszłemu nabywcy podwójnej stawki zadatku. W sytuacji, w której kupujący rezygnuje z zakupu, zadatek pozostaje w rękach sprzedającego. Kupujący alternatywnie może wpłacić zaliczkę. Jeżeli sprzedawca nie wywiąże się z zobowiązania, jest on zobowiązany do zwrotu kwoty samej zaliczki. W sytuacji odwrotnej, a więc, gdy nabywca nie wykona swoich obowiązków, sprzedawca nie ma prawa zatrzymać otrzymanej sumy, o przyznanie ewentualnego odszkodowania będzie musiał wnieść do sądu.
Czytaj więcej
Pieniądze ze sprzedaży nieruchomości w Polsce można zainwestować we własne cele mieszkaniowe w innym kraju UE. Fiskus zgadza się nawet na zakup dwóch lokali.
W przypadku kupna nieruchomości w budowie, należy się upewnić, że umowa wprowadza klauzule zobowiązujące dewelopera do zapłaty kary umownej w razie opóźnienia w oddaniu nieruchomości do użytku. Należy wymagać dostarczenia gwarancji bankowej zabezpieczającej czasowe wykonanie zobowiązania przez firmę budowlaną.
Umowa przedwstępna sporządzona przed notariuszem jest rejestrowana w rejestrach nieruchomości (odpowiednik polskich ksiąg wieczystych), dzięki tej czynności we włoskim rejestrze nieruchomości zostaje ujawnione, że nieruchomość jest przedmiotem przedwstępnej umowy sprzedaży.
Ważnym elementem procesu zakupu jest sprawdzenie/audyt nieruchomości, które może dotyczyć np. prawa do własności sprzedającego, obecności hipotek i innych ograniczeń, zgodności nieruchomości z przepisami prawa urbanistycznego i dokumentami złożonymi w katastrze. Aby uniknąć ryzyka zakupu nieruchomości obciążonej wadami, do umowy można wprowadzić klauzule zabezpieczające i tak na przykład może uzależnić powstanie obowiązku podpisania umowy właściwej od pozytywnego wyniku audytu prawnego, czy też usunięcia wad faktycznych lub prawnych budynku. Ponadto, data podpisu aktu notarialnego kupna i sprzedaży może być też uzależniona np. od konieczności zdobycia kredytu hipotecznego.
Końcowa faza zakupu nieruchomości to podpisanie właściwej umowy sprzedaży przed notariuszem. Notariusz zaświadcza, że własność nieruchomości zostaje przeniesiona ze sprzedającego na kupującego. Przy podpisaniu końcowej umowy następuje z reguły płatność ostatniej transzy uzgodnionej ceny. Wypłata środków pieniężnych powinna nastąpić dopiero po wywiązaniu się z zobowiązań umownych przez sprzedawcę. Można też ewentualnie przewidzieć mechanizm obniżenia ceny, gdyby pewne wady, które nie wykluczają jednak prawnej możliwości przeniesienia własności na zakupującego, nie zostały na dzień podpisania umowy właściwej usunięte.
Autorki:
Zuzanna Brocka, Ewa Trzcińska,
Adwokat Zuzanna Brocka LL.M (EUI), BPF Tax&Legal Commercialisti e Avvocati, Via Breventano 1/B, 27100 Pavia, e-mail: zbrocka@slbius.eu. Włoski kwalifikowany adwokat, ukończyła z wyróżnieniem studia prawnicze na Drugim Uniwersytecie w Neapolu (1999 r.) oraz studia podyplomowe (LL.M) z prawa porównawczego europejskiego i międzynarodowego w Europejskim Instytucie Uniwersyteckim (EUI) we Florencji (2001 r.). Wykonuje zawód adwokata od 2000 r. Jest członkinią włoskiej Rady Adwokackiej przy sądzie w Pavii (Ordine degli Avvocati di Pavia). Posiada ponad dwudziestoletnie doświadczenie zawodowe zdobyte w głównych międzynarodowych i włoskich kancelariach prawnych takich jak np. Allen&Overy i Gianni&Origoni. Specjalizuje się w obsłudze prawnej włoskich i zagranicznych podmiotów, ze szczególnym uwzględnieniem prawa spółek, prawa umów, umów w procesach inwestycyjnych. Posiada wieloletnie doświadczenie w obsłudze inwestycji na rynku nieruchomości oraz spółek kapitałowych na każdym etapie prowadzenia działalności we Włoszech. Doradza również klientom z sektora branży gazowej i elektroenergetycznej, głównie w kwestiach kontraktów handlowych i regulacyjnych. Prelegentka na licznych międzynarodowych seminariach naukowych, m.in., na Uniwersytetach w Oksfordzie i Edynburgu oraz konferencjach biznesowych w Polsce i Włoszech. Autorka artykułów poświęconych energetyce. Członek Polskiej Izby Biznesowej we Włoszech CAPI. Obsługuje klientów w j. polskim, włoskim i angielskim.
Ewa Trzcińska, współzałożycielka i prezes Polskiej Izby Biznesowej we Włoszech CAPI z siedzibą w Bolonii, ( www.capiplit.eu ). Absolwentka Instytutu Dziennikarstwa na Wydziale Dziennikarstwa i Nauk Politycznych na Uniwersytecie Warszawskim. Od wielu lat zawodowo związana z Italią, doskonale zna tak kulturę bycia jak i biznesową obowiązująca na Półwyspie Apenińskim. Ma ponad 25 letnie doświadczenie w promowaniu działalności gospodarczej na rzecz Polski i Włoch, organizacji wystąpień targowych i innych eventów.Ewa Trzcińska jest dziennikarką i tłumaczką z języka włoskiego. Laureatka konkursów dziennikarskich poświęconych tematyce społecznej. Współpracuje z prasą polonijną we Włoszech i mediami w Polsce.
