W wielu biurowcach lokale usługowe są zamknięte na cztery spusty. – W niektórych budynkach puste stoją całe partery. Lokale nie mają najemców całymi miesiącami, a nawet latami – zauważa Karolina Kunciak, specjalista ds. lokali handlowych i usługowych w spółce Biuro Na Miarę. – Właścicielom biurowców zależy najbardziej na wynajmie biur. Na powierzchnie handlowo-usługowe położony jest mniejszy nacisk. Procesy najmu, a także weryfikacja biznesu najemców wyglądają inaczej niż w przypadku biur. Nie wszyscy wdrożyli odpowiednie procedury.

Skomplikowane umowy

Karolina Kunciak zaznacza, że właściciele nie chcą wpuszczać do biurowców nowych, nieznanych jeszcze marek. – Boją się w nie zainwestować, dokładając się np. do wykończenia lokalu – mówi. A od najemcy chcą niekiedy wielomiesięcznych kaucji – jako zabezpieczenia. – Tymczasem najemcy z tej branży, w odróżnieniu od wynajmujących biura, są przyzwyczajeni do inwestowania w lokale – zaznacza. – Nie akceptują jednak skomplikowanych umów najmu i zaglądania w ich biznesplany – dodaje.

Właściciele biurowców chcą mieć u siebie dużych, sprawdzonych najemców. – Mogą oni liczyć na dobrą ofertę lokalu z witrynami – nawet w centrum miasta, przy ruchliwych deptakach i głównych arteriach – mówi Karolina Kunciak. Lokale na parterze da się czasem wynająć w cenie biura. – Zwykle jednak są droższe o 20–50 proc. – zauważa ekspertka. Najdroższe są lokale z dobrymi adresami, widoczne od ulicy, niedaleko osiedli. – Lokale schowane w głębi (np. kantyny) bywają tańsze niż biura. Właściciel wynajmuje je głównie po to, by pokryć koszty eksploatacyjne. Czasem ma niewielką nadwyżkę. Utrzymuje stołówkę, bo dla najemców z wyższych pięter to ważne udogodnienie – tłumaczy Karolina Kunciak.

Firma doradcza Newmark Polska szacuje, że w biurowcach w Warszawie wolnych jest ok. 40 tys. mkw. powierzchni usługowych. – Wiele z nich jest traktowanych „wymiennie” – jako usługowe lub biurowe, w zależności od potrzeb najemcy – zaznacza Agnieszka Giermakowska, dyrektor działu badań rynkowych i doradztwa w Newmark Polska. Ekspertka podkreśla, że czas pandemii dla lokali usługowo-handlowych, zwłaszcza w biurowcach, nie był łaskawy.

– W biurowcach pracowało dużo mniej osób. Usługi oferowane na parterach nie były już tak potrzebne – tłumaczy. – Wraz ze stopniowym powrotem pracowników do biur powróciło też życie na parterach biurowców. Niemniej ze względu na upowszechnianie się hybrydowego modelu pracy niektóre usługi wróciły w mniejszej skali – zauważa.

Ekspertka Newmark Polska wyjaśnia, że zainteresowanie lokalami usługowymi w biurowcu zależy m.in. od liczby punktów usługowych w najbliższej okolicy.

– Większym powodzeniem cieszą się lokale dostępne z zewnątrz budynku, co pozwala najemcy oferować usługi także przechodniom – wyjaśnia Agnieszka Giermakowska. – Właściciele biurowców w pierwszej kolejności poszukują najemców, którzy generują duże obroty na niewielkiej powierzchni. To np. piekarnie, apteki, instytucje finansowe. Tacy najemcy są gotowi zapłacić odpowiednio większy czynsz – dodaje.

Według dyrektor Giermakowskiej dobrym rozwiązaniem jest wynajem całego parteru bankowi: czynsz będzie znacznie większy niż np. dyskontu spożywczego. – Ten ostatni jest jednak postrzegany jako bezpieczna opcja. Umowa z operatorem spożywczym jest z reguły podpisywana na dłużej (10–15 lat) – wyjaśnia.

Dodaje, że najemcy biurowi chcą, by w budynku była kantyna lub restauracja, paczkomat, kiosk, mały sklep, drogeria, apteka. Mile widziane są też: pralnia, bankomat, fryzjer, przychodnia medyczna, przedszkole. – Chodzi o możliwość załatwienia pilnych spraw bez wychodzenia z biurowca – tłumaczy ekspertka Newmark Polska.

Zauważa, że najemcy coraz częściej oczekują także dodatkowej przestrzeni, gdzie mogą się odbywać prywatne spotkania, gdzie można się zrelaksować. - Najlepiej, gdyby w takiej przestrzeni było dużo zieleni i dużo różnych wydzielonych stref. Oczywiście, nie możemy też pominąć całej infrastruktury dla rowerzystów jak stojaki, szatnia, prysznic - wskazuje. - W umowach najmu powierzchni usługowych w biurowcach znajdują się dodatkowe zapisy dotyczące sposobów i godzin dostaw asortymentu, jaki będzie sprzedawany w lokalu (wyłączenie np. alkoholu). Są też kwestie dotyczące korzystania z sanitariatów, odbioru i segregowania śmieci/nieczystości, których w przypadku np. kantyny czy restauracji jest więcej niż w przypadku biura.

Kosztowne zmiany

Grzegorz Mroczek, wiceprezes Cream Property Advisors, ocenia, że najwięcej pustostanów usługowych jest w starych biurowcach i tych w gorszych lokalizacjach. – Nowe, w ścisłych centrach miast, mają wynajęte prawie wszystkie lokale usługowe – mówi. – Budynki mają swój cykl życia. Stare biurowce będą albo mniej rentowne, albo zostaną poddane modernizacji, która może podnieść ich standard i dać nowe życie. Wszyscy podziwiają stare hale fabryczne przekształcone w loftowe apartamenty. Możliwe, że mamy do czynienia z nowym trendem: przekształcania biurowców w mieszkania. Taka zmiana jest bardziej ekologiczna i wielokrotnie tańsza niż budowanie od zera – mówi.

Wiceprezes Cream Property Advisors przyznaje, że sytuacja po pandemii nie wróciła do normy. – Standardem stała się praca hybrydowa i zdalna. Z naszych obserwacji wynika, że nawet wynajęte biura są wykorzystane w 40–60 proc. Puste biura oznaczają puste lokale usługowe – podkreśla. Zastrzega, że „fundamentalnym problemem są jednak braki na etapie projektowym”. – Powierzchnie powinny być elastyczne – tłumaczy. – Tymczasem w lokalach usługowych w biurowcu często nie można otworzyć np. restauracji czy siłowni, bo nie ma odpowiedniego przyłącza elektrycznego bądź wentylacji – zauważa.

Zmiany w lokalach wymagają zazwyczaj kosztownej przebudowy. – Deweloperzy biurowi powinni konsultować projekt z firmami, które będą realizowały najem – mówi Grzegorz Mroczek. – Część najemców, szczególnie firmy rodzinne, woli lokale kupować. To dla nich rodzaj tezauryzacji. Takie firmy decydują się na lokale usługowe w parterach budynków mieszkalnych.

Wiceprezes podkreśla, że świadomi deweloperzy, projektujący budynki biurowe przy współudziale przyszłych zarządców, komercjalizują powierzchnie w sposób przemyślany. - Starają się stworzyć rodzaj ekosystemu dla pracowników biur. Od sklepów typu convenience store, przez lokale gastronomiczne i siłownie. Bardzo pożądanym dodatkiem są przedszkola - potwierdza. - Pozwalają one podnieść komfort pracy rodziców i przywiązują ich do miejsca pracy. Część zarządzających wie, że musi zapewnić usługi. W Polsce znane są przypadki, gdy po zamknięciu bufetów zarządcy budynków zamawiali foodtrucki, żeby zapewnić posiłki pracownikom najemców. Im bardziej profesjonalny zarządca budynku, tym większą ma świadomość potrzeb. Wie, że komplementarność usług zapewni wyższą rentowność lokali biurowych - komentuje.