To był kolejny skomplikowany rok na rynku biur – tak 2022 r. ocenia Krzysztof Foks, ekspert REDD Group. – Zawirowania geopolityczne i wysoka inflacja przedłużyły panującą niepewność. Ale w porównaniu z dwoma poprzednimi latami aktywność najemców wzrosła. Dużym zainteresowaniem cieszyły się powierzchnie coworkingowe oraz mniejsze moduły. Szczególnie atrakcyjne były biura do 200 mkw., w dobrych, ale nie topowych budynkach. Większe biura w najlepszych biurowcach na najemców musiały czekać dłużej, ale i takich transakcji nie brakowało.
REDD podaje, że średni czas wynajmu modułu biurowego w 2022 r. wynosi 418 dni. To więcej niż w 2021 r.
Wielkie transakcje
Na rynku biur, głównie w Warszawie, odnotowano wiele dużych transakcji. – Najemcy zajmowali całe piętra, a nawet całe budynki – mówi Krzysztof Foks. Podaje stołeczne przykłady: poufny najemca renegocjował najem niemal 14 tys. mkw. w Atrium Garden, bank Pekao wynajął 30 tys. mkw. w biurowcu Forest, Grupa ING – 23,5 tys. mkw. w Placu Unii, Samsung – 21 tys. w Warsaw Spire, a Citi Service Center – 18,8 tys. mkw. w Generation Park X.
Newmark Polska wskazuje jeszcze Skysawę, gdzie PKO Bank Polski wynajął 34,5 tys. mkw. W Pałacu Jabłonowskich Generali wynajęło 14,3 tys. mkw., a w Konstruktorskiej Business Center najemca z sektora ubezpieczeń 11,3 tys.
Także poza Warszawą wynajmowano duże biura. Transakcje wskazuje Newmark Polska. W Krakowie: najem 13,8 tys. mkw. w Fabrycznej Office Park B5 (Capgemini), 12,5 tys. w Enterprise Park C (Cisco Systems Poland). W Katowicach: 12,9 tys. mkw. w .KTW II (PWC), w Bydgoszczy: 14,8 tys. mkw. w Biznes Park Kraszewskiego (Atos).
W grudniu ogłoszono najem ośmiu kondygnacji (ok. 8,4 tys. mkw.) w gdyńskim biurowcu 3T Office Park przez London Stock Exchange Group.
Anna Osiecka, dyrektor z działu reprezentacji najemców biurowych w Newmark Polska, podaje, że do końca III kw. wynajęto w całej Polsce ponad 1 mln mkw. biur. – W IV kw. możemy się spodziewać transakcji na 300 tys. mkw. Niezmiennie największym zainteresowaniem cieszą się biura, które ewoluują razem z najemcą. Można je łatwo dostosować do zmieniających się potrzeb – tłumaczy. – Rosnące koszty utrzymania biura przyczyniły się do wzmożonego zainteresowania wszelkimi rozwiązaniami technologicznymi pozwalającymi na optymalizację zużycia mediów, zwłaszcza energii elektrycznej.
Gotowe od zaraz
Tomasz Węglarz, dyrektor ds. rozwoju sieci sprzedaży w spółce Biuro Na Miarę, 2022 r. porównuje z rokiem 2020.
– Ogólnie panujący lęk spowodował nie lada zawirowania – i u najemców biur, i u wynajmujących, którzy musieli podejmować decyzje w sprawie budowania lub kupowania biurowców – wyjaśnia. – Część deweloperów wciąż wstrzymuje inwestycje, część wręcz rezygnuje z budowania kolejnych biur – ze względu na ciągle niepewną sytuację ekonomiczną w kraju i na świecie. Mimo wszystko kończący się rok oceniam bardzo dobrze. Np. nasza firma odnotowała kolejny wzrost.
Dyrektor Węglarz zwraca uwagę, że w 2022 r. były „momenty”, gdy gotowe do wprowadzenia się biura znikały w mgnieniu oka. – A oferujący elastyczne powierzchnie wreszcie dobijali do upragnionych poziomów wynajęcia centrów biznesowych – zauważa. – Na brak pracy nie mogli narzekać także właściciele powierzchni z rynku wtórnego. Co lepsze lokale szybko znajdowały entuzjastów. Bardzo aktywny jest sektor klientów korporacyjnych, którzy są wciąż skłonni do zmiany siedziby na nowoczesne budynki klasy A.
Tomasz Węglarz mówi też o powrotach do biur w formule hybrydowej przy jednoczesnym nacisku firm na większą liczbę dni spędzanych w biurze. Zaznacza, że w mijającym roku rosło znaczenie regionalnych filii firm korporacyjnych szukających oszczędności w miastach z niższymi stawkami najmu niż w Warszawie. – A przy projektowaniu biur widać było odchodzenie od wielkoformatowej formuły open space na rzecz pracy w mniejszych zespołach (8–12 osób), co zwiększa efektywność pracy – mówi.
A Jarosław Pilch, dyrektor działu powierzchni biurowych (reprezentacja najemcy) w firmie Savills i szef Workthere w Polsce, podsumowując 2022 r., zauważa, że najemcy dłużej podejmowali decyzje o wynajmach, na co wpływ miały czynniki geopolityczne i ekonomiczne.
– Mimo to wraz z poprawą sytuacji pandemicznej wielu najemców zdecydowało się na relokację do biurowców o lepszym standardzie lub z atrakcyjniejszym adresem – potwierdza. – Nowoczesne i ekologiczne obiekty w największych miastach nadal przyciągały rodzime i zagraniczne firmy.
Metry na podnajem
Dyrektor z Savillsa zauważa, że mimo pierwszej od dwóch lat jesieni bez lockdownu nie było masowych powrotów do pracy w biurach. – Dominuje model hybrydowy, w którym biuro nadal pełni bardzo ważną funkcję – mówi. – Pod koniec roku powrócił trend podnajmowania niewykorzystanej powierzchni. Wciąż też rósł popyt na elastyczne biura (flex i coworking), szczególnie wśród firm wchodzących do Polski i dużych najemców, którzy do tej pory byli kojarzeni raczej z tradycyjnym modelem najmu, a teraz docenili zalety łączenia go z najmem elastycznym.
Jarosław Pilch zauważa też, że powierzchnie w nowych biurowcach oraz w tych w budowie są coraz częściej wynajmowane na ponad pięć lat. – Jest to podyktowane wciąż rosnącymi kosztami aranżacji powierzchni. Wydłużenie okresu najmu to jeden z instrumentów pozwalających zaadaptować ją w określonym standardzie, przy ograniczeniu dopłat najemców – wyjaśnia. – Właściciele budynków z rynku wtórnego, po drugim cyklu najmu, są bardziej elastyczni w negocjowaniu warunków finansowych i okresu najmu. Pojawiają się takie zachęty, jak zwolnienie z czynszu czy dopłata do wykończenia biura. Dla niektórych najemców szczególnie atrakcyjne są krótkie umowy najmu, które pozwolą przeczekać trudną sytuację ekonomiczną, dając czas na weryfikację biurowych potrzeb.
