Luka podażowa i wielkie metamorfozy

Budowa części planowanych biurowców zależy od pozyskania kluczowego najemcy. Deweloperzy stawiają na mixed-use.

Publikacja: 22.12.2022 20:34

3T Office Park przy ul. Kazimierza Górskiego w Gdyni. Osiem kondygnacji w biurowcu wynajęła London S

3T Office Park przy ul. Kazimierza Górskiego w Gdyni. Osiem kondygnacji w biurowcu wynajęła London Stock Exchange Group

Foto: mat. pras.

Rok 2023 na rynku biur upłynie pod znakiem kalibracji. Firmy, pracownicy, właściciele, ale i sama powierzchnia będą przechodzić przez rozpoczęty już proces dostosowywania się do nowych realiów – mówi Katarzyna Gajewska, zastępca dyrektora w dziale badań i doradztwa w CBRE. Ekspertka ocenia też, że rynek odczuje skutki tzw. luki podażowej. To konsekwencja nałożenia się pandemii i „momentu” cyklu rynkowego.

Ograniczona oferta

O potencjalnej luce podażowej mówi też Małgorzata Krzystek, ekspertka Knight Frank. – Szczególnie jest na nią narażony rynek warszawski, na którym nieprzerwanie od 20 lat deweloperzy byli najbardziej aktywni – mówi. – Tymczasem pod koniec III kw. w stolicy powstawało najmniej od dekady powierzchni – 153,7 tys. mkw. To ponad cztery razy mniej niż średnia podaż w budowie notowana w ostatnich pięciu latach. Liderem w III kw. roku był Wrocław, gdzie w budowie było niemal 154 tys. mkw. biur. Na trzecim miejscu uplasował się Kraków (152 tys. mkw.).

Na prognozowaną na 2023 r. lukę podażową w Warszawie zwraca uwagę Adam Lis, ekspert JLL. – Analogicznie, choć z lekkim przesunięciem w czasie, wygląda sytuacja na największych rynkach regionalnych – zauważa. – Jeszcze do niedawna w budowie było niemal 800 tys. mkw. biur. W ostatnim czasie widać spowolnienie. Z uwagi m.in. na rosnące koszty finansowania deweloperzy podchodzą ostrożnie do rozpoczynania nowych inwestycji. Na koniec III kw. 2022 r. w budowie było niemal 560 tys. mkw., z czego większość trafi na rynek do końca 2024 r. Istnieje prawdopodobieństwo, że nie wszystkie inwestycje zostaną ukończone w terminie. Część może być nawet czasowo zawieszona ze względu na brak kluczowego najemcy – tłumaczy. Od 2024 r. przewiduje się lukę w nowej podaży na największych rynkach biurowych poza stolicą.

Katarzyna Gajewska potwierdza, że choć luka będzie widoczna szczególnie w Warszawie, to odczują ją także inne rynki. – Najmniej od dziesięciu lat buduje się też w Krakowie, Wrocławiu, Łodzi. W krótkiej perspektywie biur nie zabraknie, bo w tych miastach mamy relatywnie wysokie współczynniki pustostanów – ocenia ekspertka CBRE.

Platforma REDD podaje, że poziom pustostanów w Warszawie to 10,8 proc., w Krakowie 11,63 proc., we Wrocławiu 16,77, w Trójmieście 12,59, w Katowicach 13,94, w Poznaniu 10,91, a w Łodzi – 14,91 proc.

Zdaniem Katarzyny Gajewskiej luka podażowa na rynkach regionalnych pozwoli na uzyskanie balansu rynkowego między właścicielami a najemcami. – W Warszawie więksi najemcy będą mieli bardzo ograniczoną ofertę nowej powierzchni, co da szanse tym starszym budynkom, które dostosowują się do zmieniających się realiów i rosnących wymagań firm – przewiduje.

Wielkie zmiany

Ekspertka CBRE zaznacza jednocześnie, że deweloperzy nie ustają w planowaniu inwestycji. – Dobrze zlokalizowany, elastyczny i dokładnie przemyślany biurowiec obroni się na każdym rynku. Najemcy są coraz bardziej świadomi. Poszukują jakości, która przejawia się m.in. w zrównoważonym budownictwie i holistycznym podejściu do projektu, co przekłada się na optymalizację kosztów użytkowania – mówi.

Katarzyna Gajewska nie ma wątpliwości, że będą się pojawiać nowe obiekty, choć będzie ich mniej. – Czekają nas nowe, ciekawe projekty rewitalizacyjne mixed-use (Drucianka i Towarowa 22 w Warszawie, Stara Rzeźnia w Poznaniu, Doki Office w Gdańsku), ale też kilka wież (Skyliner II i Vibe w Warszawie) czy centralnie zlokalizowanych niższych obiektów o dużej powierzchni piętra (The Form w Warszawie i Format w Krakowie) – wskazuje. – Będzie coraz więcej spektakularnych metamorfoz starszych obiektów, czasem jako gruntowna modernizacja (Renoma czy Wratislavia Tower we Wrocławiu). Będą też wyburzenia i budowy nowych obiektów w pełni wykorzystujących potencjał lokalizacji (Prosta 69 czy Upper One w Warszawie).

Adam Lis dopowiada, że start znacznej części inwestycji zależy od pozyskania kluczowego najemcy. – W przyszłym roku na warszawski rynek trafi raptem 60 tys. mkw. nowych biur – najmniej od ponad dekady. Plan zagospodarowania przestrzennego pozwala w stolicy na coraz mniej nowych drapaczy chmur. Wiele projektów to obiekty mixed-use, łączące funkcje biurowe i mieszkalne z gastronomią, handlem i rozrywką – potwierdza.

Zdaniem eksperta JLL po niemal trzech latach rynek nieruchomości klasy A z rynku najemcy przekształca się w rynek wynajmującego. – Malejąca dostępność nowych powierzchni przy stabilnym popycie pociąga za sobą rosnące stawki najmu oraz mniej atrakcyjne pakiety zachęt – mówi. – Dynamicznie rosnące koszty budowy sprawiają, że najemcy coraz częściej muszą sporo dopłacić do wykończenia wymarzonego biura. Wielu z nich skłania się do przedłużenia obowiązujących umów najmu, by przeczekać niekorzystną sytuację rynkową.

Według Małgorzaty Krzystek pandemia bezpowrotnie zmieniła postrzeganie biura.

– Nadal jest ono ważnym elementem wspierającym organizację, ale jego funkcja skupia się na budowaniu relacji. Wielu pracodawców decyduje się na reorganizację biur, kładąc duży nacisk na przestrzenie wspólne – mówi. – Układ i aranżacja biur są blisko związane z działalnością najemcy. Przykładowo branża IT, której pracownicy w większości pracują zdalnie, stawia na przestrzenie do pracy wspólnej w mniejszych lub większych zespołach. Coraz częściej spotykamy się z „hot deskami”, które oszczędzają powierzchnię i nie przywiązują pracownika do jednego miejsca, skoro najczęściej pracują zdalnie lub hybrydowo. Widać trend odchodzenia od popularnych do niedawna open space na rzecz kameralnych przestrzeni wydzielonych, umożliwiających pracę w większym skupieniu.

A Katarzyna Gajewska podsumowuje, że biuro pozostanie magnesem, choć będzie przyciągać inaczej niż dotąd. – Firmy oczekują takiej aranżacji przestrzeni, która wspiera interakcje, oferuje wiele sposobów pracy. Przestrzeń biurkowa ustępuje miejsce pokojom spotkań czy pracy projektowej. W epoce pracy zdalnej przewrotnie coraz większe znaczenie zyskuje jakościowe i przemyślane biuro – wyjaśnia.

Rok 2023 na rynku biur upłynie pod znakiem kalibracji. Firmy, pracownicy, właściciele, ale i sama powierzchnia będą przechodzić przez rozpoczęty już proces dostosowywania się do nowych realiów – mówi Katarzyna Gajewska, zastępca dyrektora w dziale badań i doradztwa w CBRE. Ekspertka ocenia też, że rynek odczuje skutki tzw. luki podażowej. To konsekwencja nałożenia się pandemii i „momentu” cyklu rynkowego.

Ograniczona oferta

Pozostało 93% artykułu
2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Subskrybuj
Biznes
Budynki mniej strojne na święta
Nieruchomości
Światowe firmy idą do Krakowa
Nieruchomości
Q22 z supercertyfikatem
Finanse
Wakacje czynszowe, fit-outy i logo firmy na budynku
Akcje Specjalne
Firmy chcą działać w sposób zrównoważony
Nieruchomości
Mniej pustostanów. Biura wynajmują się coraz szybciej
Materiał Promocyjny
Sztuczna inteligencja może być wykorzystywana w każdej branży