Co czeka rynek mieszkań w 2023 roku? Mieszkania będą się sprzedawać lepiej niż w mijającym roku? Co może być hitem sprzedaży?
Ewa Palus, kierownik działu consultingu w Rednet Property Group:
Rok 2022 był trudnym rokiem dla deweloperów mieszkaniowych. Wybuch wojny w Ukrainie zaburzył łańcuchy dostaw i istotnie wypłynął na ceny materiałów budowlanych, szczególnie w pierwszych tygodniach konfliktu. Jednocześnie rosnąca inflacja spowodowała wzrost stóp procentowych, co przełożyło się na spadek zdolności kredytowej, a tym samym na możliwości zakupowe nabywców.
Kolejnym uderzeniem w zdolność kredytową nabywców była rekomendacja Komisji Nadzoru Finansowego, w wyniku której zdolność kredytowa Polaków jeszcze bardziej się zmniejszyła. Część osób w ogóle straciło możliwość uzyskania kredytu hipotecznego. Rosnące stopy procentowe spowodowały również wzrost atrakcyjności innych instrumentów inwestycyjnych np. obligacji Skarbu Państwa, lokat i kont oszczędnościowych. Tym samym na rynku mieszkaniowym zmniejszył się udział zakupów inwestycyjnych.
W 2023 roku sytuacja na rynku mieszkaniowym może ulec poprawie. W pierwszych miesiącach roku wzrosnąć może akcja kredytowa na skutek wprowadzenia kredytów opartych o wskaźnik WIRON, którego odczyty są na niższych poziomach niż WIBOR. Dodatkowo część nabywców oczekujących spadków cen mieszkań, nie widząc istotnych obniżek, zdecyduje się na zakup lokalu. Prognozowany spadek inflacji może pod koniec roku wpłynąć na obniżki stóp procentowych, dzięki czemu spadną raty kredytów i wzrośnie zdolność kredytowa nabywców. Na rynek powróci część odroczonego popytu z 2022 r.
Największym zainteresowaniem nabywców będą cieszyły się lokale na gotowych osiedlach lub takich z bliskim terminem zakończenia. Osoby, które dotychczas wynajmowały mieszkania, będą chciały jak najszybciej wprowadzić się do własnego lokalu, tak aby nie płacić bardzo wysokiego czynszu. Z uwagi na upowszechnienie się pracy zdalnej oraz modelu hybrydowego nabywcy mogą poszukiwać mieszkań na obrzeżach miast lub w na terenie aglomeracji, ale w pobliżu trasy prowadzącej do miasta centralnego lub z dobrym dostępem do stacji kolejowej.
III kwartał 2022 roku przerwał obserwowaną od kilku lat wzrostową tendencję cen mieszkań. Na największych rynkach ceny utrzymały się na stabilnych poziomach, kwartalne zmiany cen wynosiły po ok. plus minus 1 proc., a większe wzrosty związane były ze zmianą struktury oferty. Na rynku pojawiały się inwestycje z mieszkaniami o wyższym standardzie.
Znaczny spadek wyników sprzedażowych nie przełożył się na proporcjonalne obniżki cen mieszkań, chociaż odnotowaliśmy liczne promocje – m.in. rabaty, korzystne harmonogramy płatności.
W 2023 roku nie spodziewamy się spadków cen mieszkań. Na początku roku poziom cen może się utrzymywać na stabilnym poziomie. W drugiej połowie roku ceny mieszkań mogą wzrosnąć z uwagi na m.in. kurczącą się ofertę, a także wyższe niż jeszcze rok czy dwa lata temu koszty prowadzenia działalności deweloperskiej. Ceny mieszkań w nowo uruchamianych częściach wieloetapowych osiedli już są wyższe w porównaniu z lokalami z wcześniejszych etapów. Średnie ceny w poszczególnych miastach mogą być niższe, ale będzie to wynik rozpoczynania większej liczby inwestycji w mniej atrakcyjnych dzielnicach na obrzeżach.
Obecnie obserwujemy wzrost aktywności deweloperskiej w dzielnicach, w których oferta na rynku pierwotnym była dotychczas bardzo mała lub nie było jej w ogóle. W związku z wejściem w życie ( 1 lipca 2022 roku) zapisów nowej ustawy deweloperskiej I półrocze charakteryzowało się zwiększoną aktywnością deweloperów. Rozpoczęcie sprzedaży przed 1 lipca umożliwiało prowadzenie projektu zgodnie ze starymi zasadami.
W kolejnych miesiącach skala nowych inwestycji uruchamianych na największych rynkach spadła do bardzo niskich poziomów, nieodnotowywanych od lat. Spadek aktywności deweloperskiej widoczny jest również w danych GUS dotyczących m.in. rozpoczynanych budów. Deweloperzy planują nowe inwestycje, najwięksi gracze budują banki ziemi, ale wstrzymują się z uruchamianiem sprzedaży. Tym samym w 2023 roku skala nowych inwestycji może być niższa niż w 2022 roku, może być również niższa niż liczba sprzedanych lokali, co wpłynie na zmniejszenie oferty.
